こんにちは。
不動産投資に際して、投資物件を選ぶのって難しいですよね。
価格だけではなくて、その土地の将来性や、建物の状態をみたりなど、調査しようとしたらいくらでも項目が出てくると思います。
選定方法を間違えると、苦労だけ増えて1円も利益を生み出さない、という最悪の状態が起こりかねません。
最初の物件選びが、買った後の運命を決めてしまいます。
そんなわけで、今回は既に建っている収益物件に対して、投資しても問題ない物件なのか選定できるようになるための方法をいくつか紹介していこうと思います。
【その物件、本当に提示通りの収益でますか？】
まず大前提として、物件が掲載されている賃料で賃貸がつくのかはしっかりと調査したほうがいいです。
というのも、明らかに相場の賃料からかけ離れているような賃料設定していることがよくあるからです。
これは、以前書いたブログの通りです。
この記事では新築を強調して書きましたが、中古物件に関しても基本的に考え方は一緒です。
特に注意したいのが、満室稼働していて、一見問題なさそうな物件です。
そういった物件もよくよく賃料調べてみると、明らかに相場より高いことがあります。
じゃあどうやって部屋を埋めたかというと、敷金礼金ゼロ、フリーレント〇〇ヵ月、という条件を付けて募集をかけてたりするのです。
客付け報酬（広告費用、ADといわれています）も通常より多めに払うことで、賃貸会社から優先的に紹介してもらうようにするのです。
最近、東京23区のワンルームは供給過多状態なのですが、聞いたところによると、フリーレント6か月、AＤ600（賃料6か月分）を出しているところもあるみたいです。。。笑
1年分も賃料入ってこないなんて収支合わなくない？と思われるかもしれませんが、こういったところは満室になったらすぐに売却することが前提にあります。
入ってくる利益に比べたら、1年分の利益を犠牲にしてもダメージは少ないのです。
こういったからくりで、満室の一棟マンションを買ったのに、半年で空き部屋が大量発生してしまった、ということが起こったりします。
なので、見た通りの賃料を信じて収支計算を行うと、赤字を垂れ流す投資物件が爆誕してしまうのです。
気をつけましょう。
【賃借人の属性に気を付けましょう】
では、賃料は適正、満室稼働もしているし大丈夫だ、となるかというとこれまたそうではありません。
これは特に築古物件で当てはまる話にはなるのですが、満室稼働でも、賃借人の属性がよろしくない場合、後々トラブルに発展する可能性があるので要注意です。
売主からしっかりヒアリングするのは勿論のこと、自身で調査しておくことも大事です。
レントロールと現地それぞれでいくつか確認しておきたい事項があるので取り上げておきます。
基本的にここら辺を押さえておけば破滅的なトラブルは避けられるかと思います。
レントロールで確認しておきたいこと
・賃借人の年齢
・賃借人の職業
賃借人の年齢はよく見ておきましょう。
高齢の方がいる場合は要注意です。
物件保有中にお亡くなりになってしまう場合があり、その後の処理がたいへんです。
賃借人の職業は、彼らの収入を推測する上で役立ちます。
特に築古で賃料が安い物件の場合、収入が低くその日暮らしの生活をしている方が入居されていることがあります。
何かのはずみで家賃が払えなくなり、滞納してしまうことがあって管理が大変になることがあります。
現地で確認しておきたいこと
・共用スペースの使われ方
・ポストから郵便物があふれだしていないか
共用スペースに賃借人の私物で溢れかえっていたら危ないですね。
自転車とか傘なら問題はないんですけど、盆栽とか、完全に私有地のようにスペースを利用している雰囲気があると黄色信号になってきます。
またポストに郵便物が溜まっているのが見受けられる場合も要注意です。
自己管理ができていなく、家賃も滞納する可能性があります。
ここら辺を押さえておけば、なんとなく大丈夫そうか見えてきます。
賃借人とは長い付き合いになるので、入り口で精査しておくことが大事になっていきます。
ざっくりとした感じですが、大枠はここら辺を見ておくとよいでしょう。
もちろんほかにも見ておくべき事項はたくさんありますが、あまり触れられていないものを中心に話してみました。
参考にしていただければ幸いです。