皆さんこんにちは。
新しいものを手に入れるときってワクワクしますよね。
不動産も同じで、古びたおんぼろアパートより、ピカピカの新築物件を手に入れるほうが満足度は高いかと思います。
うちの物件を購入してくださるお客様も、新築でかつデザインが好きだから、という理由でリピートしてくださる方もいらっしゃいます。
しかし、私たちが買うのは所有欲を満たすためのものではありません！
将来の豊かな生活を手に入れるための道具を買うのです。
そんな道具も間違った使い方をすると、豊かどころか、あなたを破滅に導きます。
こと不動産投資目線で見た場合、新築の収益物件は自身を破滅に導きやすく、あまりおすすめできないな、と個人的に思います。
理由はいろいろあるのですが、本日は新築収益物件における賃料設定の面から、おすすめできない理由をお話いたします。
【新築の収益物件は想定賃料が高すぎることが多い】
皆さんは不動産会社なら、賃貸会社に査定をとってもらってそれを反映すると思われているでしょうか？
これ、半分正解で半分間違いです。
というのも言葉そのままで、賃貸査定をしっかりと反映させた物件もあれば、
自分たちの都合のいいようにつけている物件もあるからです。
査定通りの賃料をつけている物件であれば、当たり前ではありますが、賃貸付けは順調に進む印象です。
ただ、そういった買主に優しい物件はほんの一握りかと思います。
新築だから、とか、フリーレントつければ、とか、言い訳を並べてかなり割高な賃料設定をしてきます。
一応賃料査定をとるものの、収支が合わなくなる、という事を理由に賃料をぶち上げたりもします。
まあ、業者側の都合ですね。
過去のレントロールがない分、特に恣意的な賃料設定がしやすいのです。
とある業者が想定賃料を爆上げした状態でバンバン物件売るもんですから、ライバル会社がまねしてみんなその賃料水準になり、その地域の新築賃貸の価格が上がってしまった、という事例すらあります。。。
結果、その地域で賃貸がつかず、供給過多になり、空室だらけになってしまいました。
パッと見立派なのに、実はペラペラなハリボテみたいですね。
これって年間収入もガクッと下がるので、要するに利回りも下がるんですよね。
実質利回りでなくて、表面利回りの段階で利回りが下がる、、、
表面利回り6％で物件買えたと思ったら、賃料を引き直してみると実は表面利回り5％くらいの物件だった、という事が起こるのです。
恐ろしい話ですね。
後日ここら辺のお話もできればと思います。
そんな事で、新築物件があまりおすすめできない理由の一つ、賃料の設定についてお話しました。
勿論、減価償却を長期間行える、築古に比べて流動性が高い等メリットがあるのも確かですが、特に初心者が手を出すにはハードルが高すぎるかな、と感じます。
新築に限らずですが、不動産投資を検討する際は、設定が正しい水準なのか自分で調べられる状態にしておきましょう！