前回は中小企業で不動産を所有して自社で活用している会社は実際には本業の事業と同時に不動産賃貸業をしているのと同じであると指摘しました。そこで、自社の本業だけの真の実力を見るためには、この不動産賃貸業を別会社でやった方がわかりやすくなります。
つまり、現在所有している不動産を別会社に移すのです。そして、現在ある本業を行っている会社はその不動産賃貸業の会社から不動産を賃貸するのです。こうすれば、自社の本業だけの真の実力を知ることができます。不動産を移動させるには分割による場合と譲渡による場合があります。ケースバイケースです。（拙著にはどのような場合が分割でどのような場合が譲渡かが書かれていますので是非、読んでみてください。）
さて、この不動産の分離にはさらに優れていることがあります。それは銀行との関係です。もともと銀行には中小企業の経営の力を見抜くような能力は全く持っていません。つまり、銀行は中小企業の経営の力・経営者の経営能力など、端から信用などしていないのです。銀行は殆どの場合不動産の担保価値にしか融資をしていないのです。
そこで、経営力を見抜く力がない銀行は融資先の企業に不動産が無い場合、経営者個人の所有している不動産あるいは関連会社（不動産賃貸業の会社）の所有している不動産を担保に出すように必ず行ってきます。ここで大事なことは本業をやっている事業会社の借入に対して、個人の財産や関連会社の不動産を担保として提供しないことです。中小企業の経営者の方々は個人の財産を自分の会社に担保提供することが当たり前と思っていますがこれを当たり前と思わないことです。
ところが銀行と付き合っていてのメリットがここにあるのです。経営力を見抜く能力の無い銀行ですが業績の良い企業には無担保で融資しています。ここで私が言いたいことは銀行が個人財産を担保に出せと言ったら「もう、これ以上借入をしてはダメです」と言う注意信号と理解すべきなのです。そして、不動産を持っていない企業に対して経営力を見抜く力の無い銀行は業績に対して融資をしてきます。
つまり、中小企業で借入するためには業績を良くすることです。
さあ、今日もツイてツイてツキまくり、大成功するぞ！！
西田文郎先生を師と仰ぐ 強運会計士 曽根康正
（私は「西田会」 の会員です！！）
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