賃料
アップが決定。半年後の更新物件だが、管理会社の優秀担当が、しっかりとした賃料アップの根拠資料を添付して入居者と交渉。結果、１０％の賃料アップ。
築年数２３年のファミリーマンション。賃貸に出して１８年～。一度も家賃を下げたことはない、原状回復工事を除けば空室期間はほぼ「なし」と言ってよい。
ワンルーム会社が言うメリット（似非節税、保険、老後対策等）はすべて同じように存在する。そして、毎月の収支は数万円プラス。
都内のワンルームマンションで築２３年で１０％以上の賃料をアップできる物件でどれほどあるのだろうか？もちろん、毎月収支はプラスという前提で。
この物件の現時点での含み益は２０００万は確実に超える。賃貸に出している期間の固定資産税や火災保険、原状回復工事の費用はすべて毎月のCFから捻出できている。
そしてこの物件のイニシャルコストはゼロ。つまりワンルーム屋さん紹介するときに言う「自己資金ゼロ」とか「自己資金１０万で出来る」のと同じ条件で所有している。
そして、この物件と同じ時期にワンルームマンションを購入して、このファミリーマンションと同じ恩恵をで受けることができたか？
結論言います！
「できません！！」
理由は・・・・１８年前は、私新築ワンルームマンション販売のど真ん中に居ました。業界で知らない人はおそらくいない規模の会社です。
当時販売した物件の価格、家賃等々、勿論記憶していますし、調べればすぐにわかります。そして、それらの物件が今、市場でいくらで流通しているか？賃料はいくらになっているか？修繕管理費はいくら上昇したか？全部知っています。
もちろん、場所の良い超都心はこの１８年での価格上昇で中古市場でも元気に流通していますが、当時の融資条件であれば２０００万以上の含み益を確保する物件は１件もありません。そして、もちろんマイナス収支なのでCFの累積はなく、キャッシュの累積は赤字になります。
もっといろいろ書きたいですが、でもここまで書けばお分かりだと思います。
都心のワンルームマンションの優位性は特筆するものはないのです。
金融機関の知識がない営業マンと素人検討者が、業者と金融機関に都合が良い仕組化された投資スキームとパッケージ化された金融商品の中で行っているだけの話です。
私自身、ワンルームマンションは否定しません。でも都心のワンルームマンションがあたかも「不動産投資の中でベスト」だと謳う、そして、購入時のイニシャルコストの計上で「節税を謳う」ような業界が大変不愉快に感じています。
業者自身が、もっとちゃんと不動産経営を勉強すれば、ワンルームマンションの販売方法も変わると思うんですよね。そんなこともせずに利益削って薄利多売をしているだけで、年間数百件売っているとか自慢されても・・・もうアホらしくてね。こんな人から買う人も買う人なのだろうけど。
と、ワンルームマンションを否定しているようなブログですが・・・・
私がワンルームマンションを絶対に買わないか？と言ったら、それは違います。ワンルームマンションでも十分に投資対象になる物件はありますので、ただそれは、「業者が持ってくる物件」では１００％ありませんし、「サブリースになっている物件」でも１００％ありません。
以上、ワンルームマンションを買う時は、一般に言われているメリットだけを求めるなら全く投資の優位性はありません、その他に目的があるなら所有することは全然オッケーだと思います！
終わり