不動産価格
は今後、二極化。
不動産投資もインカムというよりキャピタル狙いが強くなる感じ
個人では、インカム以外に自己の独自の所有目的がないと「単純な賃貸目的の運用で利を得るのは難しい時代」になりますね！
私自身は、１棟物件に関しては・・・・
長期保有物件、短期売却可能物件など目的を設定して所有しています。短期物件は長期物件へ内入れができるであろうキャピタル狙い。
キャピタル狙いである以上、短期売却目的の物件は、売却のし易さはもちろんのこと出口の選択肢も多いほうが良いので、すべて木造のアパートです。
土地積算と残債の関係
周辺環境での新築戸建て、新築アパートの市場
区割りがきれいにできること
解体費用、造成費用
そして、退去させることが可能な定期借家契約
という条件を満たす、もしくはその条件になるように作り上げるという運用・運営を行っています。
区分物件関しては・・・
分譲仕様であること
２０年融資で収支がプラスであること
地域の中で特性があり地元の不動産業者に物件名を言えばすぐにわかること
団地にありがちな中央にリビングがあるものは除く
基本的に５０㎡以上のもの
中古販売価格と賃貸相場が良い意味でぐずれいていること（これ意外とあります！）
そして最後が一番大切・・・
将来自分が住んでも良いと思うこと！（セカンドハウス含む）
ちなみに２０年融資で収支がプラスになる場合、遅くとも５年で損益分岐点を迎えますので、賃貸さえ入っていれば、区分マンション（ファミリー）は基本「放置」です！
そんな感じですが、今後は１棟物件に関しては、なかなか購入条件に合う物件はなさそうなので、たぶん買わない気がします。
でも、ファミリー区分は１５年２０年放置して完済するので、継続購入していこうと思っています。でもあくまで２０年で収支はプラスが条件です。ゆえに１Rとかは１００％対象外ですね。
そんな感じの不動産市況・・・・
昔はよかった！
私が不動産を初めて買ったのが２００１年！
まさに過去３０年では「底」ですね！
この時は１００％の確信がありました。
それは・・・・「絶対に不動産は上がる！」とね。
初めて買った区分マンション・・・
まだ持っています。
賃料は一度も下げずに。
空室も退去時の原状回復工事期間のみ。
含み益は数千万。
正直、この区分マンションだけで老後の対策は完了しています。
購入してから約２５年。
結果、私の支出はなく、老後対策が終わりました。
不動産・・・・不動産。
動かさずに「放置」していればいいのです。
もちろん、CFがマイナスなんて言う不動産は論外。
２０年以下の融資期間ならまだ理解はできますが、３０年以上の融資でCFがないならそれはもう不動産経営でも不動産投資でもない。
簡単に言えば・・・・
月々の持ち出しの額が業者の「過度な利益分」です。だから、１Ｒ業界は儲かるわけですね！
１Ｒの購入者は業者の利益をコツコツ毎月数千円、数万円と支払わされている。そんな感じでしょうか？保険料の代わりではないですからね！都合の良い考え方に騙されないように。
と、新築ワンルームを１０年販売してきた私が言う。
ただ私が売ったお客様は今の時期数百～１千万以上利益をだして売却しています。
つまり、それは・・・・と続けたいところですが、面倒なのでこの辺で。
おしまい。