つなぎ融資と借り換え

つなぎ融資について調べてみましょう。
これは新築一戸建ての建築の場合必要になります。
住宅ローンは建物が出来上がっているものに融資されます。
一戸建ての建築には、着工金や中間金の支払いが発生しますが、正式に融資が実行されるまでの間に借り入れるものがつなぎ融資です。
建物が出来上がるまでは利息だけを支払い、引き渡されてローンが実行されたときに清算する形になります。
貯蓄などをまわしてしまって、後の生活に支障をきたした例もあります。
ただしつなぎ融資はどの金融機関でもやっているわけではありません。
着工金や中間金が自己資金で用意できないときは、住宅ローンもつなぎ融資が可能な金融機関を選ばなければなりません。

今借りている住宅ローンを、より有利なものに借り替えるということも良くあることです。
借り換えといっても、新たなローンを借りるということですから、当然諸費用がかかります。
諸費用には事務手数料、印紙代、保証料、抵当権設置費用などがあり、前のローンの完済にも繰上返済手数料、抵当権抹消費用があります。
諸費用の総額は、３千万円を30年で返済の場合80万円、２千万円を20年で返済の場合50万円程度とみておきましょう。
諸費用が用意できない場合は、保証料無料の住宅ローンを扱っている銀行があります。
また、保証料内枠方式で、保証料を金利に上乗せして払う方法や、諸費用を上乗せして借り入れる方法もあります。
以前に保証料をまとめて払っている場合には、戻りますから負担額は減ります。
金利に上乗せしたり、借入額が増えたりしても以前より有利になるか良く検討し、借り替えのタイミングを逃さないようにしましょう。

住宅ローン（民間融資）

銀行融資・・・一般的な融資条件としては、申し込み時の年齢が20歳以上で、返済完了の年齢が７０歳または75歳以下であること。
申込者本人が所有、居住して、年収は１００万円以上あること。
団体信用生命保険に加入し、保証機関の保証が受けられることなどがあります。
金利は、短期プライムレートに連動する変動金利型、一定期間は同一金利の固定金利型、借入金を両方に分けるミックス型、変動金利の上限を決める上限金利設定型などがあります。
最大融資額は5000万円から1億円までで、期間は３０年から３５年です。
年間返済額は年収により、25％から35％まであり、返済方法は毎月、元利均等返済、ステップ返済、元金均等返済などがあります。

信託銀行・・・銀行業務と信託業務の両方を営んでいる銀行で、なじみが薄いですが、工夫ある住宅ローンがあります。

信用金庫・・・地域金融機関で、取引がある人が対象で、取引実績によって金利が有利なこともあります。

労働金庫・・・労働組合に加入していることが条件ですが、未加入でも入会を申し込むことで利用可能です。

生命・損害保険会社・・・住宅業者、金融機関と提携し、ユーザーにローンを斡旋しています。

社内融資・・・勤務先で実施していれば、民間融資より有利な場合があります。

民間融資は、たくさんの種類があり、内容も豊富です。公的融資にないサービスもあるので、インターネットや新聞などで情報を集め、自分に有利なローンを見逃さないように、まめにチェックしてみましょう。

住宅ローン（公的融資）

住宅金融公庫融資・・・低金利、固定金利型で、申し込み時の年齢は70歳未満、1物件に１人の申し込みです。
前年度所得で借り入れ限度額が決まり、地域、構造、面積により融資額は変わります。
金利は、新築で、初めの１０年は床面積80㎡超175㎡以下が、2.85％（耐久性＋バリアフリーか省エネタイプは2.75％）、床面積175㎡超280㎡以下が、3.35％になります。
１１年目からは両方とも4.0％です。
融資限度額は、建築費の80％までで、返済額は月収額の20％以内です。
返済方法は、元利均等返済・元金均等返済・ボーナス払い併用返済から選択できます。
融資の種類は、マイホーム新築・公庫融資付分譲住宅購入・新築マンション購入・建売住宅購入・中古住宅やマンション購入資金、リフォームローン、住まい広がり特別融資（本人居住のセカンドハウスや親・子供のための住宅）、高齢者同居や二世帯住宅の割り増し融資などがあります。

年金住宅融資・・・厚生・国民年金加入者で、３年以上の加入と、申し込み時７０歳未満が条件です。
家族が加入していれば、複数人で借りられます。
金利は、住宅新築、新築・中古住宅購入の場合、２５年型で、125㎡以下は3.19％、125㎡超175㎡以下は3.32％、175㎡超280㎡以下は3.46％です。リフォームローンや親子助け合い融資、厚生年金加入者への特別融資などがあります。

財形住宅融資・・・財形貯蓄をしているサラリーマン、公務員で、１年以上加入し貯蓄残高が50万円以上あることが条件です。
変動金利型で、返済額は、月収額の25％以内です。

そのほか自治体融資があるところもあります。

ローン返済計画の考え方

頭金が多ければ、ローンの返済が少なくなります。
一般的には物件価格の20％以上を用意するのが目安と言われています。
資金計画には物件代金以外に、各種税金や諸費用などがかかります。
これらは新築の場合取得代金の3～5％、中古の場合5～10％が必要といわれています。
受けられる融資額は、住宅金融公庫の場合物件価格の80％まで、一般金融機関では諸経費も含めた額の120％まで受けられることもあります。

住宅資金は、自己資金と借入金とのバランスが大切です。
自己資金は多いほうが良いといっても、貯蓄をすべてまわしてしまっては、後々の生活に支障が出るおそれがあります。
また、返済額を最大限にして早く終わらせようというのも、将来の出費への対応を考えると、同じようにリスクを伴います。
返済は長期にわたるので、その間に教育費や介護費など、思わぬ出費が必要になることもあります。
今の時代は給料アップや、退職金が見込み額入るという確証はありません。
年金だって不透明です。
病気になって収入が減ったり無くなったりすることがおきるかもしれません。

資金計画を立てるにあたっての注意点は、必要な額の貯蓄を残すことと、将来の出費を正しく見込むことです。
将来をあてにせず、現在の収入を基準にして、厳しく見積もることが安全だと思います。
住宅ローンは長くしたものは短く出来ますが、最初に短くすると長く変更することは出来ません。

また、家を買うことイコール住宅ローンを買うという風に考えて、ローン選びを慎重に考えましょう。
リスクを負わず、ゆとりある生活が出来るように考えましょう。

別途工事費（場合により必要な費用）

登記簿の面積と実測の面積が違っていた場合、登記簿の内容を実測に合わせて更正する手続きが必要になります。
これを地積更正登記といいます。
将来相続や売却などの問題が起きたとき、トラブルにならないために必要です。
この手続きは、境界確定測量をしていないと出来ません。
土地家屋調査士への報酬ですが、境界確定測量は３０万円～。
地積更正登記は６万円～。
～というのは、様々な条件（隣接地が国有地などで官民査定が必要な場合、隣地で相続問題が起きている場合や、更地でない場合などで、通常1・2ヶ月で済む調査が長引くときなど）により異なるからです。
１００万くらいかかる例もあります。
別に、交通費・郵送料・印紙代も必要です。

車庫を作るにあたり、邪魔になる電柱を移設したり、歩道を切り下げる工事をしたりする場合も、費用がかかります。
これも場合により金額は異なります。

建築家に設計を依頼したときは、設計・管理料として建築費の10～15％の費用が必要です。
その代わり工事請負金額はある程度安くなります。
また建築確認申請費用が建築家の請負金額に含まれず、別払いのケースもあります。
費用は自治体や建物の広さ大きさにより異なります。
確認申請の前に何らかの許認可や審査が必要なこともあります。

その他に、長期優良住宅認定手数料は、自治体に払うもので、床面積と登録住宅性能評価機関の審査を受けたかどうかによって金額は変わります。
建物登記の際に登録免許税の軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書が必要で、取得費用がかかります。

別途工事費（軟弱地盤改良工事）

軟弱地盤（切土盛土も含む）の場合の改良工法は３種類あります。

表層改良工法・・・軟弱地盤が2m以内の場合、下の良好な地盤層と固化材で一体化させるものです。
良好地盤の基準は、粘土でN値が３以上、砂土でN値が４以上です。
相当な重量がかかるので、しっかり計算しなければいけません。
さらに傾斜していない連続した地盤の必要があります。
浅いところに水脈がある場合は避けたほうが良いでしょう。
工期は1、２日です。植物への影響はありません。
費用は１階の床面積が20坪で、深度1mの場合30～50万円です。
深度２mだと、柱状改良の方が安くなります。

柱状改良工法・・・軟弱地盤が2m以上8m未満の場合、コンクリートの柱を良好地盤に50cm以上埋め込むものです。
良好地盤の基準値は表層改良と同じです。
工期は1、２日で養生期間が２、３日です。
４tの大型重機が入るスペースと、仮設水道が必要になります。
費用は２０坪程度で、深度４～５メートルを改良する場合、７０～１００万円です。

鋼管杭工法・・・2m以上の軟弱地盤から良好地盤をつきぬけ、支持層の強固な地盤に鋼製の杭を打ち込むもので、30mまで工事可能です。
支持基盤の強度はN値15以上が２m以上連続していなければなりません。
工期は1、２日で、小さな土地でも施工可能です。
費用は２０坪程度で、深度５～６メートルの鋼管杭工事の場合、１１０～１４０万円になります。

湿地を埋め立て、浅いところに水脈がある土地に地下室を作ろうとした場合、400本もの鋼管を埋め込む必要があり、300万円の見積もりが出た例もあります。
地下室を作る場合には、注意しましょう。

別途工事費（地質調査）

建物を建てる前に、地質調査をすることをお勧めします。
基礎は地盤の強度にあわせた工事をしますし、万一軟弱地盤で、将来家が傾くことなどあったら大変です。
調査の費用を見てみましょう。

地質調査の費用は調査方式により異なります。

スウェーデン式サウンディング試験というのは、試験費用が安く、既存の建物があっても調査でき、一般住宅の調査に広く使われています。
調査員のスキルにより、結果に差が出ることもあるのが要注意ですが、全自動の測定機器を希望すれば心配ないでしょう。
費用は3万円から5万円です。

表面波探査方というのは、起振器という装置で地震と同じような振動を地面に与えて、その振動の伝わりやすさで地盤の良し悪しを判断する方法です。
石などの影響を受けにくく、調査員の技量に左右されませんが、深いところの精度が低く、費用はやや高くなります。
大体5万円から8万円です。

ボーリング・標準貫入試験は、ビルなどの大きな建物を建てるとき行う地盤調査の方法で、世界で決まった調査方法によって調査するため、地質学などにも利用されます。
深いところまで調査可能ですが、大掛かりな調査のため、広いスペースと費用もかなりかかります。
深さ10ｍで1箇所の調査で15万円、1ｍ深くなるごとに1万円追加になります。

地質調査は8割の人が実施しており、半数以上がスウェーデン式サウンディング試験です。
結果として、改良工事が必要なければ安心できるし、災害歴なども調べることでその土地の歴史なども分かり、やってよかったという人がほとんどです。
改良工事が必要かヒヤヒヤしたので、予算に組み込んでおけば安心とのアドバイスもありました。

別途工事費（古家解体）

土地の購入から家を建てようとするときは、建売や中古を買うときとは違う費用がかかることがあります。
購入する土地の条件によっても費用は変わってきます。
ここでは、それらの費用のうち、古家解体に伴う費用を見てみましょう。

古家付きという土地を買うと、まず解体工事から始めなくてはなりません。
売主と買主のどちらが解体費用を負担するかは、契約時の取り決めによります。
売主が費用を負担する場合は、土地代金が高くなることもあります。
解体工事は、工事そのものの費用以外に、廃棄物処理費用がかかります。
また、隣接している家の状況により、解体工事の影響がありそうな場合には土地家屋調査費用がかかりますし、解体する建物が鉄筋コンクリートだと、騒音が大きいため近隣への迷惑料が必要になることもあります。
アスベストが使われていると、その処理費用もかかります。

解体が終わると、整地をしなくてはなりません。
その際にも思わぬ費用が発生することがあります。
庭の樹木や植栽、花壇などは、処分すると数十万円の費用がかかります。
使わない塀の撤去費用や、古井戸があると、埋め戻し費用などもかかります。
隣地との間に高低差があるときは要注意です。
新しく擁壁を作ったり、すでにあるものを改修したりする場合には、数百万の費用がかかる場合があります。
また、境界線のフェンスやブロックが老朽化していると、作りなおす費用もかかります。
上下水道は引き込まれていますが、古いものは細く、口径を大きくする場合には道路から掘るので、70万円ほどかかります。

住宅建築にかかる諸費用

建築にかかる総費用は、本体価格＋別途工事費（電気・ガス・冷暖房・外溝などの工事費や解体工事費）＋諸費用＋その他（引越し・仮住まい費用やカーテン・照明・家具の購入費）になります。
諸費用は、本体・別途工事費の10％程度必要です。
諸費用は大きく分けて、税金・登記費用・ローン費用・祭事費があります。

税金
「登録免許税」　　建物の所有権保存登記に必要です。
固定資産税評価額（不動産価格）×6/1000。ただし床面積50㎡以上のものについては1.5/1000。
「不動産取得税」　　建物の取得についてかかる税金です。
評価額×4％　ただし床面積が50㎡以上240㎡以下の場合（固定資産税評価額－1,200万円（控除額））×３％　固定資産税評価額は、建築費の50％～60％です。
「消費税」　　建物取得原価の5％です。
なお土地には消費税はかかりません。
「印紙税」　　ローンや売買の契約書を作成するときに必要です。
「固定資産税」「都市計画税」　　これは毎年かかる税金です。

登記費用
「土地家屋調査士報酬」　　表示登記のとき10万円程度
「司法書士報酬」　　所有権保存登記のとき2～数万円

ローン費用
「抵当権設定費用」　　登録免許税として借入額×4/1000　床面積50㎡以上のものについては1/1000　公庫融資の場合は非課税
「融資手数料」　　公庫は一律46200円　銀行は3～5万円
「保障料」　　借入金額の1～2％
「団体信用生命保険料」　　初年度保険料28100円　以後毎年漸減
「借入契約書印紙税」

祭事費
「地鎮祭」　　５万円程度
「棟上式」　　5～20万円　

土地購入にかかる諸費用と税金

土地代金以外の諸費用を把握しておきましょう。一般的には土地代金の5％くらいと言われています。
どんな種類があるのか、細かいものも含めて挙げて見ます。
「媒介手数料」　　不動産会社の媒介によって購入する場合に必要です。
上限額は、土地価格×3.15％＋63000円　です。
「司法書士への報酬」　　登記の申請手続きをしてもらうことへの報酬で、所有権移転登記と、ローンを組んで抵当権設定登記する場合に必要です。
「土地家屋調査士への報酬」　　土地の測量や、土地を分割したり合わせたりする場合に必要です。
「ローンの申し込み、借り入れに必要な費用｣　　金融機関により、保障料・事務手数料・融資手数料など違います。
申し込み時に、課税証明書や納税証明書が必要な場合は、取得費用がかかります。
「住民票や印鑑証明書取得費用」　　登記申請に必要です。
「登記事項証明書代」　　登記完了後、証明書などを受け取るため、司法書への報酬と併せて支払います。
「各種精算金」　　税金や地代、私道負担金、町内会費などは、引渡し日を基準として、日割りや月割りで清算します。
「振込み手数料や預金小切手発行手数料」　　契約残金の支払いに必要です。

各種税金も資金計画に入れて考えましょう。
「登録免許税」　　所有権移転登記と、ローンの抵当権設定登記時に払います。
軽減税率や特別税率が適用される場合もあります。
「不動産取得税」　　住宅用には軽減措置があり、課税されないこともあります。
「印紙税」　　様々な契約に必要です。
「消費税」　　建物の建築工事請負代金や、各種の報酬には消費税がかかります。