19:00 配信
「大家さんデビュープログラム」で選ばれ、大家さんデビューのために物件探しに勤しむ米谷優さん（30）。いくつか気になる物件も出てきたそうですが、「いざ内見に行っても、どこをどのように見たら良いかがわからない」そうです。
不動産投資を勉強中の皆さんも、同じ悩みを抱えているかもしれません。この物件を買っても良いのか、内見して判断したいけれど、どのように判断すべきか…初心者にはなかなかハードルが高い作業です。
そこで、今回は「地方高利回り絶対主義」を掲げるベテラン投資家の中島亮さんに、物件見学時に見るべきポイントを教わりました！
中島亮
「地方高利回り絶対主義」を掲げる不動産投資家。18年前に不動産投資を始める。利回り15％以上の一棟アパートを中心に、現在の所有物件数は20棟245室。年間家賃収入は1億円超。
米谷優
元日本代表のプロスキーヤー。「大家さんデビュープログラム」で2300人の中から選ばれた。初めての不動産投資に挑戦中。
■物件とともに、エリアの情報も実際に確認
必ず現地の不動産会社を3店舗まわり、賃貸需要やエリアの情報をヒアリングするという中島さん。本当に入居付けは可能か、売り主が主張する家賃が本当に設定できるか、などのほか、住民にとって魅力的な施設があるか、逆に嫌悪施設がないかなどを聞いたり、実際に歩いたりしながら確認するそうです。
建物の外側では、建物の外観だけでなく、道路付けや境界が確定しているかどうかなども確認が必要になります。
物件を建てる際には「接道義務」があり、幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければならないのです。購入した中古物件がこの要件を満たしていない場合、新たに物件を建てる「再建築」ができない可能性もあるため、前面道路の幅や、十分に接道しているかなどはしっかり測っておきたいところです。
建物の外観をチェックする際に、購入するかどうかの判断に大きくかかわってくるポイントはいくつかあります。中島さんが重要視するのは、「駐車スペースの有無」「基礎のクラック（ひび）」「シロアリの有無」の3つです。
エリアの特性として、鉄道インフラが十分でないなど、車での通勤や移動が中心となるエリアがあります。こうしたエリアで駐車スペースのない物件は「致命的」だとして、購入を見送る可能性が高いと中島さんは話します。
また、物件の基礎のコンクリート部分にクラック（ひび）が入っている場合には、建物が沈んでしまっている恐れもあるため、慎重な判断が必要になります。ただし、0.3ミリ以下の「ヘアクラック」と呼ばれる細いひびや、コンクリートの表面を覆っている「化粧モルタル」部分に入ったクラックは、構造への影響は少ないため、あまり気にしなくても良いということです。
■費用対効果を考えながら修繕箇所を洗い出す
建物の中でも、細かくさまざまな部分を見ていかなくてはいけません。しかし、そのほとんどは物件購入の可否に影響を与えるものではなく、「貸し出すために、どの程度修繕が必要か？」「何年後にどのくらいの費用を見積もるべきか？」などを判断するための確認です。
例えば水回りの清潔感を大事にし、古いものは変更したり、修繕したりするという中島さん。和式トイレはそのままで入居者募集をしつつ、客付けの反応を見ながら費用対効果を考えて洋式化も検討するそうです。
このように、修繕するとしたらいつ、どの程度、いくらをかけて修繕するか、ということも考えながら物件を見学していくことも重要です。
なお、中島さんの場合は、ビデオカメラで内見時の様子を常に撮影しており、気になった箇所を口頭で記録するそうです。
ですが、そんな中でも必ずチェックしておきたいポイントも。例えば「床が傾いているか」どうかは水平器などを用いて調べる必要があります。床が傾いているということは、建物自体が沈んで傾いている可能性もあるからです。補修も可能ですが、高額なリフォーム費が見込まれ、利回りが低くなるのであれば、中島さんは購入しないと言います。
天井やクロスも確認し、「雨漏り」していないかもチェック。雨漏りは原因箇所の特定が難しいものですが、原因となる場所を突き止められないような物件であれば、購入を見送る可能性もあるそうです。
また、ベランダの手すりなどの鉄部がさびていれば、崩落の可能性も。数十万円かかる可能性はありますが、購入後すぐに対応しなくてはなりません。物件見学では、こうした箇所の洗い出しも必要な作業です。
■重要なのは「問題をどう改善するか」
米谷さん：今日はありがとうございました。いろいろポイントを教えてもらって勉強になりました。ただ、こうして見ていくと、全部が良い、っていう物件はやっぱりないですよね。どう妥協していくか、というところに悩んでいます。
中島さん：結局、その問題点が自分やその物件にとっての「致命傷」になるかどうかです。軽傷なら問題ないし、重傷でも、対応できたり、ほかで補えたりすれば構わないんです。でも、例えば基礎に深い亀裂があるとか、建物の傾きがキツいとか、車必須のエリアで駐車スペースがないとか、そういう自分の考え方や物件にとっての「致命傷」とある物件を避けていくことが重要です。
米谷さん：なるほど…。
中島さん：米谷さんもわかっていると思いますが、「100点」の物件は求めてはダメ。100％良い物件は当然物件価格も高くなりますから。問題があっても、その問題が許容できるかどうか。もし、そもそも問題点があることを拒むようなら、投資なんかできないですよ。
米谷さん：おっしゃる通りだと思います。これまで、内見してダメなものがあればそれでもうダメ、だと思っていたんですが、いろいろと教わって、「ダメだった箇所もこうすれば貸せるかもしれない」と、どう改善していくかに頭を使うことで、物件探しの幅も広がると感じました。これを生かして明日以降の物件探しを頑張ります。本当にありがとうございました！
不動産投資の楽待
関連ニュース
- 【動画】一級建築士とベテラン大家が解説、築古戸建の購入で注意するポイント
- 不動産会社もア然、「2000万円」指値の現場
- 元西武ライオンズ「サウスポー」の妻が行く！ 築42年のボロ戸建見学
- 家賃収入1200万超、「戸建て現金買い」専門大家の戦術
- 買ってから知るでは遅い「売り出し価格」の裏側
最終更新:11/12(木) 19:00
出典：
---------------------------------------------------------------
※投資の最終的な判断はご自身でお願い致します。
このブログに掲載の情報は、投資を保証するものでは一切御座いません。
連絡先：iso_investment@yahoo.co.jp