ランドバンキング、5年で2倍のリターン。そんな美味い話があるのならば皆投資するだろう。
Waltonのビジネスモデルについて考察
海外投資案件好きとしては最近のランドバンキングの盛り上がりが非常に気になるところです。
日本語の記事ではランドバンキングを賞賛する素晴らしい内容ばかりですが、その実はどうなのでしょうか。
SingaporeのFAQサイトではランドバンキングは投資なのか、Scam（詐欺）なのかで大いに盛り上がっていましたが、こちらは別ソースの記事です。ちょっと古い記事になりますが、一読の価値はあると思うので抄訳してみました。英語が読めない人は下まで飛ばしてください。
http://www.fredericksburg.com/News/FLS/2011/012011/01082011/599140
//--- 以下引用 Date published: 1/8/2011
Asian investors seem sold on Stafford site
Asian investors snapping up shares of Walton land in south Stafford County
BY BILL FREEHLING
BY BILL FREEHLING
Asian investors appear to be optimistic about Walton International Group's plans for Stafford County.
Hundreds of deeds have been recorded in Stafford Circuit Court showing Asian investments in Walton's 355-acre Sherwood Forest Farm property. That's kept the staff busy in the court's land records division.
Walton, a Canadian-based real estate investment firm, bought the northern part of the Sherwood property from the Silver Cos. in October for $3.55 million cash. The company then began marketing the property to investors in Singapore and Hong Kong.
Walton, which has an international sales staff that markets its properties around the world, is selling undivided interests in the land in a tenants-in-common arrangement. Investors don't buy individual lots but rather a fractional share of the overall property. Walton has said it plans to keep at least a 5 percent stake itself.
As of Wednesday, 147 deeds had been filed in Stafford showing Asian investments in the North Sherwood property. Circuit court staff say hundreds more are expected.
Walton is selling 1,933 shares in the North Sherwood land for $10,000 a share. That means the company would gross $19.33 million if all the shares are sold--more than five times what it paid. Walton says the premium covers the firm's expenses leading to the sale of the land to a developer. Those include property taxes, planning and titling.
The majority of investors thus far--about 60 percent of the first 147 deeds--have been buying just one share in the Sherwood property. Another 29 percent of the deeds showed a purchase of two shares. Just 5 percent of the early investors bought five shares or more.
The biggest single investor of the first 147 was a person named "Lusi," who bought 12 shares for $120,000.
In November, Walton bought the 304-acre Springfield Farm property, which is next to the Sherwood tract. That land went for $3.04 million. The company is also on track to buy the remainder of the 884-acre Sherwood property from Silver by the end of March.
Walton officials have said they plan to sell undivided shares in the latter two tracts in a similar fashion as the North Sherwood land--though perhaps to investors in other parts of the world.
Walton executives say the company has been structuring deals like that throughout its 31-year history and has more than 60,000 investors worldwide.
Its properties are along the north side of State Route 3 not far from the Little Falls Run wastewater treatment plant. Walton has said it likes Stafford's proximity to Washington, access to key transportation and educated work force. Walton executives believe more housing will be needed in Stafford and envision a mixed-use development on the land, which is now zoned agricultural or light industrial.
Bill Freehling: 540/374-5405
Email: bfreehling@freelancestar.com
//--- 引用終
以下抄訳します。
アジアの投資家はWaltonのStafford Countryへの投資に楽観的なようだ
何百ものアジアの投資家によるWaltonの355エーカーSherwood Forest Farm（シャーウッドの農地）の証書がStaffordの巡回裁判所に届けられており、土地の登記係はてんやわんやだ。
カナダの不動産投資会社のWaltonがSherwoodの北の農地を去年の10月に$3.5millionでSilver Cosから買ったのだ。
そして会社はシンガポール、香港の投資家にマーケティングを始めた
Waltonはセールスマンを世界中に展開し、個人投資家に未分割の土地の所有権をtenants-in-common*という手法で個々の土地を所有するのではなく、全体の土地の持分を分割所有する販売手法でマーケティングをおこなっている。Waltonによると最低でも5%の権利が保持されると主張している。
*tenants-in-common
Tenants in Common is one of the ways to hold title, to own property, by two or more individuals. Sometimes it is referred to as Tenancy in Common. There is no limit to the number of individuals who can hold title to one piece of real estate. A property held by tenants in common can be owned by two owners or 100+ owners.
Waltonは北Sherwoodの土地を1933の権利に分割し、一個当たり$10,000で販売している。
つまり、完売すると$19.33millionの利益が会社に入る。これはWaltonがSilver Cosから購入した価格の5倍以上だ。（3.5million*5=17.5mil）
Waltonによるとこれらのプレミアムの部分はデベロッパーへの費用、税金、開発計画費用及び権利関係の費用という。
＜中略＞
11月には、Waltonは304エーカーのSpringfield農場の土地を購入した。Sherwood地区の隣だ。土地の価格は$3.04million。
Waltonは残りの884エーカーの土地をSilver Cosから3月末までに購入する予定だ。
Waltonの関係筋はこれら2つの土地を投資家に未分割の権利として売る予定であると明かした。
また、Waltonの幹部はこのような案件を31年間に渡り、6万人以上の世界中の投資家に提供してきたと言っている。
これらの土地はRoute 3の北に沿っており、Little Falls Run wastewater treatment plant（アミューズメントパークらしい）の近くである。
WaltonはStaffordがワシントンの近くにあり、交通の便がよく教育の高い労働人口が望めると言っている。
また、Waltonの幹部は現在農地指定又は軽工業地域に指定されているこれらの土地が、住居用のニーズの上昇に伴い複合地域へと変化する事を期待している。
要点として、
◆土地の仕入れ価格は$3.55million（3,550,000ドル、1$100円換算で3億5千万円）
◆土地の販売価格は$19.33million（19,330,000ドル、1$100円換算で19億3千3百万円）
◆土地は現状農地である
◆農地から複合地域に土地の用途変更をする必要がある（認可が下りるかどうかは分からない）
◆アジアの投資家を対象に販売している
以上を鑑みるに、Waltonのビジネスはランドバンキングというより原野商法に非常に近いのではないかと考えられます。
もちろんWaltonが原野商法であると断定する、もしくはWaltonのビジネスモデルに対し誹謗中傷する目的でこの記事を書いたわけではないのでご了承下さい。
あくまでも原文の抄訳であり個人の感想となりますのであしからず。