いつもお読みいただき、まことに有難うございます。
柏に密着、司法書士の小林依里子です。
今回は、相続以外の不動産の登記のお話で、やや専門的になります。
受験勉強では、お馴染みの論点に近接した実務ですが、ケース３の場合で、すこし悩みました(^_^;)
【問題】
元本確定後の根抵当権の根抵当権者Aが、その有する債権の一部をBに譲渡し、根抵当権の一部移転の登記がされた後、債務者がAまたはBに対して弁済した場合の登記手続きはどうする？
【ケース１：原抵当権者Aの債権が弁済された】
この場合、Aの根抵当権の持分は消滅し、根抵当権はBの単有となる。
元本確定後であっても、根抵当権は極度額まで優先権を有するので、根抵当権の共有者Aの債権がすべて消滅しても、優先弁済権の枠は変わらず、Bが、極度額のすべてを利用することができる。
では、A持分の移転でよいのか!?
しかし、Bは、債務者が原根抵当権者Aに弁済したことにより、反射的に極度額すべての枠を取得したにすぎない。
また、元本確定後は、新たな元本は生せず、利息・損害金などの発生が考えられるのみなので、今回の事例では、Bが極度額いっぱいまで枠を利用する可能性は現実的に高くない。
なのに、移転分の登録免許税のBが負担することは相当ではないと考えられる。
そのため、根抵当権がBの単有になったことを登記簿上、公示すれば足りるので、変更登記で処理すべきということになる。
①登記の目的
「○番根抵当権の根抵当権者をBとする変更」
②登記原因およびその日付
「平成○年○月○日Aの債権弁済」
③申請人の氏名または名称および住所
「権利者」として所有権の登記名義人を、「義務者」として原根抵当権者の登記名義人Aを申請情報の内容とする。
④添付情報
登記原因証明情報、登記識別情報または登記済証、代位権限証明情報、(利害関係人があれば承諾証明情報)
⑤登録免許税の額
不動産の個数１個につき１，０００円
【ケース２：根抵当権の一部移転の登記の名義人Bの債権が弁済された】
この場合、、Bの根抵当権の持分は消滅するので、Bへの根抵当権一部移転の登記を抹消することになる。これにより、根抵当権が当初の根抵当権者Aの単有に戻ったことを公示する。
①登記の目的
「○番付記○号根抵当権一部移転抹消」
②登記原因およびその日付
「平成○年○月○日弁済」
③申請人の氏名または名称および住所
「権利者」として所有権の登記名義人または原根抵当権の登記名義人Aを、「義務者」として、根抵当権の一部移転の登記名義人Bを申請情報の内容とする。
④添付情報
登記原因証明情報、登記識別情報または登記済証、代位権限証明情報、(利害関係人があれば承諾証明情報)
⑤登録免許税は、不動産1個につき、１，０００円。
【ケース３：AおよびBの債権が、同じ日付、同じ原因で弁済された】
この場合、根抵当権は消滅することになるので、単に根抵当権の登記の抹消を申請すればよい。弁済とうの日付が相違するときは、順番に応じて、ケース１またはケース２の登記の申請のあと、根抵当権の登記の抹消を申請することになる。
①登記の目的
「○番根抵当権抹消」
②登記原因および日付
平成○年○月○日弁済(解除)
③申請人の氏名または名称および住所
「権利者」として所有権の登記名義人を、「義務者」として根抵当権の登記名義人であるAおよびBを申請情報の内容とする。
④添付情報
登記原因証明情報、登記識別情報または登記済証、代位権限証明情報、(利害関係人があれば承諾証明情報)
⑤登録免許税は、不動産１個につき金１，０００円。
以上でした。