さて、前回は金融機関による物件評価についてご紹介致しました。
今日はその中でも一般的に利用される、路線価算出方法を説明できればと思います。
物件評価に必要な資料は
①路線価図
②奥行価格補正率表
③本年度再調達原価表
④土地建物謄本
⑤公図
⑥用途地域等疎明資料
⑦物件地図及び写真
の7つが基本です。
①路線価図
路線価が設定されている道路に1㎡毎の単価が記載されています。国税庁ホームページから印刷。路線価の表記方法により、繁華街や普通住宅等の区分が設定されています。
②奥行価格補正率表
間口、奥行距離から路線価に対する掛目の設定がされています。最新版は平成30年度からのものです。これも国税庁ホームページにて。
③再調達原価表
同等の建物を建築する際の費用単価として採用します。国土交通省が発表。
毎年若干価格に変化があったりします。
木造や、鉄筋コンクリート等の構造で変わってきます。
④土地建物謄本
登記上の地目や平米数、建物の建築日、その土地建物の所有者、土地建物に対する根抵当権設定状況等を把握することができます。
法務局にて取得。
⑤公図
土地の形を表した地図。
この地図から間口や奥行を測定します。
⑥用途地域等疎明資料
各自治体が発表している用途地域マップから〇〇地域等を特定し、建蔽率や容積率を調査。他にも防火指定の有無なども確認できます。それから、接面道路も調べることができるので、公道か私道かの判別や、道路幅員を確認します。
⑦物件地図及び写真
現地調査による写真を添付します。外観状況や周辺建物も写るように、境界等も撮影しておくと良いでしょう。
具体的な算出ですが、
仮に
路線価地区区分を普通住宅、間口10m、奥行20mの整形地。路線価は50千円。
平米数は200㎡。木造住宅平屋建 床面積100平米。建築日は令和3年1月29日。
と仮定します。
まず、土地の評価額は
路線価50千円×奥行補正率1.0＝50千円
50千円×200㎡＝10,000千円(評価額)
担保価は70%として、7,000千円。
建物評価は
再調達価格(木造)150千円×100㎡×残価率0.954＝14,310千円
※残価率＝(耐用年数22年-築年数1年)÷耐用年数22年
担保価は70%として10,017千円
以上から、
土地建物評価額合計24,310千円
土地建物担保価合計17,017千円と評価します。
この土地建物を持ち主が50,000千円で売りたいです。ってなると、それは評価額の2倍近い価格だし購入するメリットないよね。ということになるし、早期に売却したくて24,000千円で売りたいということになれば購入希望者は即集まります。
この評価は角地だったり、奥行距離、間口距離、土地の形状によっても差が出てきますが、基本的な算出方法をここに残しておきます。
是非、参考にしてみてください。
最近、太陽光事業者の事件が世間を騒がせていますね。
太陽光の今後については私も不安に思っています。
新規の太陽光事業への参入は殆どないかもしれませんが、太陽光事業への取組について次回投稿しようと思います。