お久しぶりです｛笑｝。
最近購入したものは、
８月末に納車されました新型N-BOX。
軽自動車とは思えないクルマで気に入ってますよ。
さて、昨日某相談室に回答したところ
「机上のシミュレーションでしかない」とコメントを頂きました。
こちらのブログ
戸建を現金で購入して、それを共同担保に入れて規模拡大して行くと言う私の手法です。
まぁ、ねー。今までは実際の数字をどこにも出していませんので、机上の空論と言われても仕方ないです。
なので、実際の数字をまとめましたので投稿します。
上記は６年間だけですが、実際の数字です。
現金で購入した物件を共同担保に入れてフルローンで購入してます。
現金で購入した合計が、６，６０８万円で、購入合計金額は、１５，８５８万円。
返済後のCFは月１３０万円となってます。
返済比率は、４３万÷１６９万＝２５．４％となり、もっと借入を増やしてもいいんじゃないって思うこともあります。
７年目以降（今は１２年目）はCFを貯めてローンは使わずに現金購入してます。
因みに、今年購入したのは究極の不動産投資物件！！！
底地です（笑）。
何もしなくても毎月、毎月、チャリン、チャリンとお金が入って来ます。
底地なので、掛かる経費は固都税だけ。
地主って強い！
シミュレーションの他に、「返済比率よりもDSCRの方が重要」とのご意見も頂きました。
＊DSCRとはNOI/ADS
NOI：純営業利益（賃料から経費を引いたもの）
ADS：年間返済額
ただ、購入を検討する場合にはマイソクを見て大体の検討するため、NOIを算出するための経費が不明となります。売主側に問い合わせをしないとわかりませんので、すぐに資料をくれるとならないですしね。
また、経費はいくらでも調整が可能です。例えば、管理会社を変更する、管理を自主管理にしてしまうなどなど。
自分で対応することは可能なんですが、融資の返済は自分ではコントロール出来ない。
なので、返済比率が重要となってくる訳です。
経費はおおよそ予測できます。
戸建：家賃収入の１０～１５％
１棟物件 新築：１５～２０％
１棟物件 中古：２５～３５％
物件状況や修繕履歴などによって変わって来ます。
以上 ご参考にしてください。