不動産投資のキホン

不動産投資の基本から実践まで、不動産投資を行う上で押さえておきたい
ポイントについてわかりやすくご説明します。


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不動産投資 非公開物件の㈱リアネスト







(㈱リアネスト|不動産投資・マンション経営無料セミナー|東京 新宿 駒込・非公開物件専門、会員制収益物件)

  • 20 Jul
    • 融資活用の注意ポイント

        不動産投資を行うにあたって融資の活用が必須であることは ほとんどの方がご存知かと思います。 では、 どんなところを注意しなくてはいけないのか?? 意外と知られていなかったりします。 融資を受けるにあたって、 当然金融機関で審査を行うのですが、 金額も大きい分、 簡単な審査では通りません。 年収, 会社の規模や勤続年数 職種、 業種、 家族構成, 年齢、 借入 賃貸の場合は賃料に至るまで チェックしなければならない項目は機関によって様々です。 その中でも特に重要視されているのが 他行からの借入です。 金融機関は借入の残債や、 月々の支払額などによって まず機械的に数字であてはめ、 融資承認か否決かを判断します。 そうすると、 既に借り入れがある状態で不動産投資を検討される方にとっては かなりの確率で現実味のない話になってしまうわけです。   最近では若年層の購入希望者が多く、 買えない理由の多くがこの既に借りてしまっている借入によるものです。 もっと具体的に言うと・・・ 自宅購入の際に組む、 住宅ローンによるものです。 なので、 不動産投資を将来的に真剣に考えたいと思っている。 その中でも特に若い方はまず、 住宅を購入する前に投資を始めるかどうかが 大きなポイントとなっているわけです。     そこで今回は、 住宅購入をした購入者の声を参考に観ていきたいと思います。     ☆何歳で家を買いましたか? →30~34歳が最も多く30%強、全体平均は38歳。 ☆購入のきっかけは? →「子供や家族のため」が3割弱  「賃料がもったいない」「結婚を機に」が1割強 ☆毎月の支払金額は? →9万~11万未満が最も多くて約25%。全体平均は11万6000円。 ☆いくらの家を買った? →4000万円台が最も多く25%強。次いで3000万円台。全体平均は5069万円 ☆年収の何倍の家を買ったの? →5~6倍が最も多くて25%弱。全体平均は6.4倍ですが、 4~7倍程度が一般的と言えそうです。 ☆買った時の家族構成は? →「最初のお子さんが小学校入学前」が3割以上。   上記の結果をもとに考えると、 住宅を購入すると、もはや投資に回せるだけの 融資枠が残っていない事が薄々わかると思います。 更に、 30歳を過ぎると徐々に購入者が増えていき、 お子さんの出現で購入意欲も高まってくることがうかがえます。   住宅購入後の不動産投資は極端にハードルが上がります。 本気で不動産投資を考えている方は30歳までには真剣に取り組んでみた方が 良いのかもしれません。     あくまで一般的な声を元に調査した結果になりますので、 必ずしも皆様に当てはまる話では御座いません。 なので、ご自身が不動産投資を始めることが出来るのかどうかは 是非一度ご相談頂ければと思います。

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  • 10 Jul
    • カーシェアリングの普及が与える賃貸需要について!!∑(゚Д゚)

        皆さんはカーシェアリングというサービスをご存知でしょうか? 類似のサービスでレンタカーなんていうのは昔からありますが、 この業界でここ数年急激にシェアを拡大しているのがパーク24が行う 【カーシェアリング】 サービスになります。   このカーシェアリング、 非常に使い勝手がよく、 都内であればほとんどの場合、 いつでもどこでも車のレンタルが出来ます。   さらに、 価格も15分200円程度の低価格で設定されている為、 たまにしか車を使わない車離れの若者世代には持って来いのサービスとなっています。 特に都内で車を所有するとなると、 駐車代からガソリン代、 車検代など維持費が掛かってしまい、 本当は車に乗りたいけど、 とても都内では車なんて維持出来ないよと思っていた方には まさにうってつけのサービスではないでしょうか?   実はわたくし自身もこのサービスは利用しており、 非常に便利に利用させて頂いております。 急ぎで車が必要になった時や、 出先で乗りたくなった場合、 今では物珍しくもないスマホで近くのタイムス24で空車を簡単予約。 主要都市であれば乗り場も多く、 台数も多いので、よほど混んでいなければ数台は空きがあるものです。 予約がどこも取れなくて困ってしまったというケースは個人的にはまだありません。 利用し始めて2年ほど経ちますが、 当初よりも台数が増え、 より使いやすいサービスになっており、 今後も拡大していくのだろうと感じております。   そうした背景が影響しているのか、 賃貸検索サイト 『SUUMO』では、 賃貸情報とカーシェアリングステーションが同時に検索出来たり、 マンション既設の駐車場がカーシェアリングステーションになっているケースなど、 都内の賃貸需要を押し上げる要因の一つになっているのは確実でしょう。   都内であれば公共機関が発達していて、 あまり車がなくても不便ではなかったものの、 やはり安価で車に乗れるのであれば乗りたいといった 隠れた需要は多いのではないでしょうか? ちょっとした買い物や、 恋人とのデートなど、 利用頻度は多くないけれど車に乗れれば普段の行動の選択肢が増え、 より快適なライフスタイルを求める需要が今後増えてくるように思います。

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  • 07 Jul
    • 1億円(ノ゚ο゚)ノあなたは??

      突然ですが、 もしもを手にしたら、みなさんはどう使いますか? 相続でも宝くじが当たるでも何でも良いです。 1億円では、   仕事を辞めて一生働かず生きていくことは難しい金額ですね。   さて   どうでしょう??     例えば、 「世界一周の旅をしたい」 「世界への寄付団体を作りたい」 「投資したい」 「起業したい」 「不動産を所有したい」 「全額貯金」等、 様々だと思います。 「全額貯金する」 と答えた方はおそらく現状で幸せなのかもしれませんね。 ですが、 現状や将来に漠然とした不安はあるが、 どうしたら良いのかわからないから貯金、 という方、 その場合は少々問題かもしれません。 もしかすると、 自助努力を諦め、 「不満や不安を感じることで自分を正当化している」 だけの可能性もあるからです。   ここで、 上記の1億円を手にしたらどう使うか、 の回答を見てみると、 どれも全てが1億円がなくとも出来る事ばかりなんです。   「世界一周」 200万円程度あれば世界一周旅行は可能です。   「世界への寄付団体を作りたい」 確かに1億円あれば、 ある程度の運営母体は設立できるでしょう。 ですが、世界の格差を無くすには1億円では少なすぎます。   もちろんお金があれば効率良く大規模で出来るのは事実ですが、 お金が無ければ出来ないことというのは案外少ないものなのです。   寄付団体を作りたいという情熱があるのであれば、 お金よりも仲間やノウハウを集めることが一番、 もしかしたら団体設立の為の寄付金を集めることも出来るかもしれません。 その為の行動は今からでも出来るはずです。   もう一度考えてみましょう。 1億円を手にしたらどうするか?   そして、 「それは今は出来ないことなのか?」 「お金が無ければ出来ないことなのか?」   やりたいことの多くは今からでも始められるはずです。 経営者や資産家の方々はみなさん 「お金を得たからといっても何も変わらず、幸せになれるわけでもない」 とも言っています。   未来の為に今から行動を起こすことが「投資」なのです。 ・「起業したい」 数十万円あれば法人設立は可能ですし、 個人事業主であれば事業登録さえすれば個人事業主として活動することも可能です。 重要なのは何を事業とするのかです。   ・「投資したい」 例えば少額から初めてみても良いでしょう。   ・「不動産を所有したい」 すぐにでも所有することは可能です。 なぜかというと、 不動産投資というのは、 「属性」を利用する(-_\)(/_-)三( ゚Д゚) ことが出来るからです。   個人の信用を利用し、 金融機関から融資を受けること (借入) 出来ることが不動産投資の一番大きな利点ですので、 少ない自己資金で資産を形成出来るわけです。 いわゆるレバレッジ効果ですね。   お金があればやりたいことの幅が広がるのも事実です。 1億円が運よく手に入れば良いですが、 それはあくまでも非現実的な話です。笑 何もしなければ当然1億円は生まれません。 一昔前とは違い銀行に預けていてもお金は増えないばかりか、 インフレによりお金の価値は目減りしていきます。   何もしない事の方がリスクとなってしまう時代です。 資産運用で1億円を生みだす そしてそのお金でやりたいことを実現する。 という考え方も出来るのではないでしょうか。   日本で生活する私達が漠然と感じている将来への不安。 ですが、 何からどうすれば良いのかわからないという方が多いのではないでしょうか。   まずは選択肢を知る、ということ。 投資は、 行動を起こすのが早ければ早いほど得られるリターンも大きくなるものです。 株やFX、ビットコイン、先物、外貨、海外不動産、転売等、選択肢は様々です。 中でも敷居の高いものだと思われがちの不動産ですが、 最近では一般のサラリーマンの方やOLの方で不動産投資を始める方が増えている程、 案外始めやすく、ローリスクミドルリターンと言われるように、 非常に安定したものです。 まずは不動産投資というものを知ろうとすることが大切です。  

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  • 12 Jun
    • セミナーやって思う事・・(独り言の爆弾発言!!!)(・・;)

      最近、   セミナーで講師をしていると   紹介のお客さんが目立って多くなってきました。   昨日、   セミナーが面白いという嬉しい意見を貰いましたからという事で来られた方がいました。   ・・・・・・・・・   個人的にはセミナーの内容が   失敗しない為のマンションセミナーなので正直に伝えているだけですが・・・・   ここで簡単に失敗する理由を簡単に説明します。   ここからの答えは個人的な私見です!!!(私の個人ブログですので^^)       答えは・・・・・・・     ・・・・・・・・・・・・・     ・・・・・・・・・・・・・・・・     ・・・・・・・・・・・・・・・・・・   うまいこと言われて物件を   買わされるからです!!!!!   こんな当たり前の事を教えていないセミナーが多すぎる気がします。   物件が全てとか!   金額、利回りが全てとか!!   立地が全てとか!!!   よく考えて下さい!!!!   (゚_゚i)   そんなに良い物件なら、   人に売らずに自分で買えば良いと思いませんか????   本来の不動産セミナーの目的は????   不動産業者がお客さんに物件を売る事です!!       物件を買わせる事が目的です!     普通に考えれば利益の為に民間の会社はセミナーを行います。   私も自分の利益の為にセミナーをしています。   (^_^)   但し、   セミナーでもお話していますが、   私の利益はお客さんが出した利益から出ます。   その為には、   少し考えれば当たり前の内容をセミナーで話します。   23区の空室率 34%   少子化による人口の現実!   物件購入する上で1番重要なポイントは   物件ではありません!!!   物件にたどり着くまでの当たり前の考え方を仕組みとして理解する事です。   物件が全ての考え方は、   仕組みがキチンと理解出来ているプロの言い分です。   ですから、   プロの理解出来ていない考え方は最初は必要ありません。   初心者の方は、わからない事がわからないのです。   わからない訳ですから不安も知識ありません!   不安だからセミナーに来られる訳ではありませんから   皆さんが知りたい知識の事を話せば良いのです!   ですから・・・・・・(ポイントです!)   買う買わないは皆さんが出す答えとしての結果です。   不動産投資に関心がある方には   難しい専門用語ではなく、   身近にある現実に照らし合わせ、   当たり前の話と、   当たり前の仕組みを話します。   不動産投資をする上で重要な事、   1度、   投資という言葉を外して考えて下さい。   セミナーのお客さんも皆そうですが、   不動産を使っていない人はいません!!!!   借りてでも、   買ってでも、   不動産を使っています。   借りているのであれば、   その方は入居者の視点を持っています。   買った方は、   買う時に決断した経験があります。   不動産の現実に関しては意外なほど皆さんの身近にある事を気付いて下さい。^^   ここが最初の入口になります。    

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  • 09 Jun
    • 政界から見る今後の不動産市況(o^-')b

      2017年に入り、 大手金融機関は住宅ローンの引き上げを行うとのニュースが飛び交い、 実際4月には各行は金利の引き上げを行いました。 しかし、 4月28日、 一転して3メガ銀行は5月に適用される住宅ローン金利の引き下げを発表しました。 マイナス金利導入から1年が過ぎ、 借り換えが一巡するとの見方が多く、 年度末を過ぎた4月に一斉に金利を引き上げた各行ですが、 予想に反して借り換えの勢いは止まらず、 予想以上に借り換えの需要が旺盛とみられ、 金利の引き下げに至ることとなったようです。   2017年、そしてこれからの不動産市況はどうなるのでしょうか? 2017年3月5日、 自民党は総裁任期を現行の 「連続2期6年」から 「3期連続9年」に延長する、 という党則改正を正式に決定致しました。 安倍首相の任期は2018年9月末で満了を迎えます。 国政選挙で自民党が勝利する前提ですが、 安倍首相が総裁選で3選されると、 2021年9月まで続投が可能となります。 実際、内閣府が公表した 「景気動向指数」 によると、 緩やかではあるが景気は上向いている、 との発表です。 2012年12月に始まった「アベノミクス景気」。 この景気回復の連続してプラスが続く長さとしては、 戦後3番目の長さです。 1986年12月~1991年2月 51ヶ月に及んだバブル景気を抜き3位となります。 もちろん実態を超えて異常なまでの経済成長であったバブル景気の規模と、 今を比較することは当然出来ませんが、 「世界的な金融ショック等がなければこの先も回復は続く」 との声も多く、 2020年にはオリンピックも控えています。 そうなると、 安倍首相続投の可能性も濃くなってくるのではないでしょうか。 (後任にふさわしい人物が見当たらないという国民感情の一面もあるかもしれませんが(-_-;))   しかしながら、 私達国民にとっては景気上昇の実感は乏しいのも実情です。 実際、 個人消費の面からみると横ばいというのが現状ですが、 給与上昇率でみると、 ・社員500名以上の大企業の上昇率 0.6% に対し ・社員100名未満の中小企業の上昇率は 0.9% と言われています。 特に 人手不足が深刻な飲食・サービス業を中心に上昇の動きが活発のようです。 給与上昇の兆しは 個人消費拡大の予兆となるのかもしれません。     そして、2018年問題ともささやかれた、 日銀黒田総裁の任期も2018年4月です。 黒田総裁の悲願、 物価上昇率2%の達成が任期中には難しくなっているのが現状です。 未達成のまま退任することは黒田総裁のプライドが許さないでしょう。 日銀法によると、 総裁の再任は認められています。 ですが過去に再任された総裁は1人のみです。 ただ、 日銀総裁は衆参両議員の同意を得て内閣が任命することとなります。 ということは、 安倍首相が黒田総裁の続投を腹で固めればすんなりと決まるだろう、 というのが大方の予想です。 政界では、安倍首相の続投、それを見据えた黒田総裁の続投、といったシナリオが進行しているのやもしれません。   2017年に入り、 住宅ローン金利は一旦は上昇したものの、 再度金利の引き下げ。 そして安倍首相と黒田総裁の続投。 金融緩和政策を推し進める黒田総裁が急激に利上げする、 ということは考えにくいのではないでしょうか。 住宅ローンの金利は10年国債に連動しています。 日銀が利上げを行わないのであれば当然住宅ローン金利も上昇はしません。 不動産市況に流れる低金利の追い風はまだまだ続きそうです。

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  • 02 Jun
    • 遺言書ってどれがいいの?( ゚д゚)ノシ

      この記事でも何度か相続の話について書かせて頂きましたが、 その中で相続対策として 『遺言書』 を活用しましょう!という話をさせて頂きました。 細かくお伝えすると遺言書にも種類があり、 自筆証書遺言 公正証書遺言 秘密証書遺言 と3種類の遺言書があります。   実際に作成するにしてもよくわからないし、 作る側としてはどれも一緒じゃないの? 何が違うの?どれが一番いいの? などの声が上がってきそうですね。 あまり手間は掛けたくないし、 でもちゃんと書けてなくて無効となってしまっては意味ないですよね。   そこで、今回はそれぞれの違いについて。 そして、どれが一番いいのかを考えていきたいと思います。   【自筆証書遺言】 特徴としては、自分でいつでも好きな時に書けるので簡単に作成することが出来ます。 また、 公証人の立ち合いもないので費用も掛からず、 最後に書いた遺言が有効となるので、 気が変わったらいつでも作り変えることが可能となっています。 その反面、要件や形式に不備があった場合には適用されず、 被相続人の意思が尊重されないといったリスクが存在します。 例えば、 「自宅は長男が相続する事。」 のように書いてしまうと場所や建物が特定できない為、 移転登記が出来ません。 その場合、 改めて相続人による分割協議が必要となってしまいます。 そして、 遺言書の偽造や、 紛失。 遺言書が発見されなかったなんてことになったら悲しいですね。 自筆証書遺言で作成する際には、 要件や形式の確認に加え、 保管方法や偽造などにも注意しなくてはいけません。 そして、 執行時には家庭裁判所の検認が必要となります。   【公正証書遺言】 こちらは3つある遺言書のうち、 最も確実かつ安心な遺言方法です。 2人以上の証人と一緒に公正役場へ行き、 公証人に作成してもらいます。 なので、要件違いなどが起こらず、 被相続人の意思を正確に遺族に伝えることが出来ます。 また、 内容についてもどうしようか悩んだりした場合にも 公証人からのアドバイスも受けられるので納得のいく遺言書が作成出来るかと思います。 作成された遺言書は公証人によって保管されるので、 紛失や偽造と言った心配がなく家庭裁判所での 検認も必要ないのでスムーズに執行出来ます。 ただし、 遺言書の存在を秘密にできなかったり、 証人から内容が漏れてしまう可能性があるなどのリスクもあります。 こういったトラブル回避の為 に利害関係の無い第三者(弁護士、行政書士)に 依頼することも考えた方が良いかもしれません。 また、 作成するのに費用が掛かり、 相続財産の額や相続人の数によって手数料が異なります。 手間や費用は掛かるものの、 相続時に無用な争いを避けたかったり確実に自分の意思を残したい方にとっては 一番有効的ではないかと思います。 また、 病気で体が動かせない状態であったり、 高齢で認知症と言った場合でも 医師と公証人立ち合いのもと作成が可能ですので 安心して遺言を作成すことが出来ます。      【秘密証書遺言】 こちらは自分で書いた遺言書を証人2人と一緒に公証役場へ行き手続きをすることで、 「遺言は存在してますよ~」 と遺言の存在を証明してもらうことが出来ます。 費用は定額で11,000円とあまり掛からず、 作成の日付が特定できるメリットはあるものの、 公証人は遺言書の内容を確認することはできませんので、 要件や形式に不備があると無効扱いとなってしまいます。 さらに、 保管は自分で行うので紛失や偽造の恐れがあり、 家庭裁判所での検認も必要となります。 なんだか、 自筆証書と公正証書の丁度悪いところを併せ持った印象を受けますね・・・。 とはいっても作成や保管に自信がある方で、 公正証書遺言よりは安価に遺言書の存在を証明して欲しい方にはいいのかもしれません。       総合的に考えると、 多少の手間や費用が掛かったとしても 確実に被相続人の意思を伝えられる 公正証書遺言で準備をしておいた方が 無用なトラブルも回避出来るのではないかと思います。  

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  • 29 May
    • 相続と争族ヾ(▼ヘ▼;)​​​​​​​

      不動産との関連が深いもので『相続』と言うのがあります。 『相続』 と聞くと、よくわかり辛かったり、 考えるだけで面倒くさくなってしまいそうです、 この 『相続』 放っておくと 『争族』 になりかねません。 いわゆる『相続問題』と言うやつです。   今回は 『相続』 が 『争族』 にならないよう少しでも相続対策に意識を向け、 なぜ相続問題に発展してしまうのか? どうしたら回避することが出来るのか?と言ったことを考えてみたいと思います。   【なぜ相続問題が起きてしまうのか?】 まず、 相続と言うのは亡くなられた方(被相続人という)の財産を家族や親、 兄弟(相続人という)で承継する事を言います。 どんなものが財産になるかと言うと、 不動産はもちろんの事、 貯金や車、 有価証券、 貴金属、 ゴルフ会員権と多岐にわたり、 実は借金などの負債も財産として扱われるのです。 そして、 不動産と言うのはこの財産を構成する上で財産の大半を占めており、 しかもそれが分割しづらいときてます。 これが 『相続』 が 『争族』 になってしまう大きな理由です。   【相続の発生から相続税の申告・納付まで】 ところで、 相続が発生してからいったい何をしたらいいかみなさんはご存知でしょうか? 身内が不幸にあったばかりの悲しみにくれる中、 既に相続は始まってしまうのです。 そして、 納付までの期間は、 相続の発生から10カ月以内に済ませなければならない決まりとなっています。 その間、 様々な決め事や手続きがあるので、 モタモタしていると10カ月なんてあっという間に経ってしまうでしょう。 それでは、 相続の発生から相続税の申告・納付までの流れを見ていきましょう。   相続発生 ↓ 死亡の届出  市区町村長に提出します。(7日以内) ↓ 葬式費用の整理  香典返しは葬式費用として相続税の計算に含むことが出来ません。 ↓ 遺言書・相続財産・相続人の確認 ↓ 相続の放棄又は限定承認  相続の放棄または限定承認をする場合は家庭裁判所に申述します。(3ヶ月以内) ↓ 被相続人の所得税の申告及び納付(準確定申告)  被相続人の死亡した日までの所得を申告(4ヶ月以内) ↓ 遺産分割についての相談 ↓ 遺産分割協議書作成 ↓ 遺産の名義変更手続き ↓ 相続税申告書の作成 ↓ 相続税の申告と納付  (10ヶ月以内)   普段耳にしない言葉が続くと頭痛くなりそうですね・・・ 相続人の当事者は本当に疲れると思います・・。   【争族になるケースとは?】 ケース① 預貯金などの現金が少なく、 土地や建物などの不動産(実家)が財産の大半を占める場合。 例えば兄がそのまま実家に住み、 弟は実家とは離れてくれしている場合などは、 物理的に不動産を分割することが出来ませんので、 お金で解決するしかありません。 トラブルになると、 最悪の場合、住む場所を失ってしまうことにも・・・   ケース② 大家族で相続人が多い場合。 相続人が多くなるとそれだけ話し合いがまとまらず、 トラブルになるケースがあります。 少子化の時代で頑張ってくれたのは大変有難い事なのですが、 配偶者を含め家族間に溝が出来ないよう気を付けましょう。   ケース③ 子供がいない場合。 この場合は被相続人の親(親がいない場合は兄弟姉妹)に相続権が発生し、 遺産分割を主張することがあります。 配偶者に財産を残したかったけど・・・とならないうちに対策を。     ≪対策≫ ケース① 生命保険の活用! 物理的に分けることが出来ない不動産を無理に分けようとはせず、 保険で入ってきた資金で代わりに解決しましょう! (代償交付金といいます。) 前もって資産価値を計算しておき、 その価格に応じた保険の準備をしておくことが重要です。   ケース②、③ 遺言書を作成! 遺言書は被相続人の意思を尊重します。 『相続』 が 『争族』へとならないよう前もって話し合いを行った上で、 遺言書を作成しておく方が良いでしょう。 遺言書にも自筆証書遺言・公正証書遺言などの種類があり、 それぞれに違いもあるので十分に確認しておくことが必要です。   相続問題に発展してしまうかもと思っている方。 自分の家族は大丈夫だよと思っている方。 既に相続問題を経験済みだという方。 あたり前の事ですが、 相続対策は生きている内にしか出来ません。 自分の場合はどんなケースが考えられるのか? そしてどんな対策がとれるのか? 一度腰を据えて考えてはいかがでしょうか?

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  • 27 May
    • 日本人と貯金の関係(@ ̄Д ̄@;)

      日本人の家計の金融資産の内、 現金・預金の占める割合 「53.2%」。 これはみなさんも納得の数字なのではないでしょうか? ちなみに、 アメリカはというと 「13.9%」 ユーロ圏ですと 「34.6%」 となっています。   他、 株式・投資信託・債務証券の割合は?   日本15.1% アメリカ51.2% ユーロ圏28.7%   残りの割合は日米欧でさほど変わりはなく 「保険・年金・定型保証」 が約30%、 その他が約3%、となっています。   日本の家計の53%というと、 なんと890兆円もの額を 私達日本国民は現金 もしくは預金として所有していることになります。 日本の国内総生産(GDP)が約500兆円ですから、 その約1.8倍もの現預金を保有していることになります。 世界を見渡しても国の経済規模をはるかに超える現預金を保有している国は 先進国で日本以外には存在しません。   日本という国はなぜここまで現金や貯金が好きなのでしょう? 「日本人と貯蓄」 について考えてみたいと思います。   日本人は元々農耕民族ですので、 災害や飢饉等の何かにそなえて備蓄をしていくという DNAは存在するのかもしれませんが、 日本人に 「貯金」 という概念が生まれたのは明治時代だと考えられています。 江戸時代には 「江戸っ子は宵越しの金は持たない」 という言葉があるように、 お金を貯め込むのは粋ではないという風潮がありました。 明治時代に入ると、 政府は郵便貯金制度を導入し国民に貯金を推奨しますが、 なかなか定着はせず、 金利を大幅に上げる等もあったようです。 やがて日本は戦争に負け、 戦後復興の資金を確保する目的と、 インフレ抑制の為に 「救国貯蓄運動」 が展開され、 貯蓄に励むように積極的に指導していきます。 政府が起こす事業等の財源として必要としたのです。   やがてインフレが落ち着いた後も、 経済の発展の為には貯蓄が必要とし、 政府は国民へ貯蓄を推進していきます。 こうして 「貯蓄は美徳」 という思想は日本人の中に浸透していき、 貯蓄率は驚異的に引き上がっていきます。 その後のバブル景気の影響により、 貯蓄率が若干減り、 有価証券率が上昇する時期もあったようですが、 バブル崩壊により、 やはり 「投資は怖いもの」 「貯金が一番」 という思想は根強くなります。 実際バブル期前の郵便局の利息は 最高「12%」 もありました。 バブル崩壊後でも8%の利息がありましたので、 やはり投資よりも貯金が一番安全に資産を増やす手段だったのです。 ですので、 貯金をすることが良い事なのだという感覚は当然だったのだと思います。 私も幼少期にはお年玉を貯金すると褒められたものです。 例えば 「貯金が趣味です」 と言うと、 地味で堅実な、 どちらかというと良いイメージを持たれることが多いのに対し、 「趣味は株です」 と言うと、 ギャンブラーのような、 あまり良いイメージを持たれないことが多いのではないかと思います。 それが、 今でも残る日本人の 「投資は悪」 「貯金は美徳」 という過去の幻影なのだと思います。   しかし、 私達が貯金をする本当の理由は何なのでしょうか? 面白い統計があります。 「明確な目的があって貯金しているのか」 という問いに 「Yes」 と答えた日本人は、 アメリカ人や中国人の半分以下 、と言われています。 日本人の多くが 「何かの時の為に」 「何かがあっても何とかなるから」 という、 「何か」 に対する不安の為に貯金、 という 「何となく」 貯金をしているのが実情です。 それもそうです、 国の政策によって植えつけられた思想なわけですから。   ですが、やはり 「何となく」 ではダメなのです。 日本人の大多数が将来に対して何となくの不安を抱えています。 でもどうするべきなのかも分からず、 何となく貯金をしている。   例えば、 将来、 退職後に夫婦二人で生活していくには毎月約35万円必要と言われています。 それに対してもらえる年金は平均して約24万円。 毎月11万円足りないのです。 しかも今度年金の負担額は増えていくことが確実視されています。 例えば3,000万円の貯金があったとしても、 老後破産する人も存在します。 これだけではありません。 他にも理解しなければならない現実はたくさんあります。 それを理解している人がどれだけいるでしょうか? 老後に必要な蓄えは十分確保出来るのであれば問題はないでしょう。 ですが貯金をしてもお金は増えません。 一昔前とは違うのです。 何となく貯金をしているということが一番のリスクなのです。 まずは、将来への 「何となく」 の不安ではなく、 現実を理解し、 その上で明確なライフプランを立てるということが、 重要なのではないでしょうか。  

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  • 13 May
    • 最近更新出来てません・・・・

      ゴールデンウィーク始まりの4/29~今日まで・・・・   超好評で開催セミナーで   約300名以上の方たちとお話させて頂きました。   1日のセミナー量も半端なく・・・・   現在、その方達との面談や融資相談等休みなく仕事している状態です。   落ち着き次第、更新を再開していきます。  

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  • 28 Apr
    • 金融機関動向について

      金融機関動向について マンション経営において、 物件の良し悪しが 成功の明暗を分けるポイントであることは 皆さんご存知の通りなのですが、 金融機関どこからどう借りたかと言った 資金調達の仕方も重要なポイントになります。 そこで今回は、 金融機関の動向について 面白い記事があったのでご紹介したいと思います。 2017年4月14日 日本経済新聞より... 【地銀勢、AI使い融資】 オリックス銀行をはじめ、 横浜銀行や千葉銀行なのどの地方銀行が先駆けて 人工知能(AI)を使って融資の判断を行うとの事です。 記事によると、 中小零細企業や個人事業主が対象になっているので 一般消費者向けではないものの、 今や人の判断ではなく、 機械が融資審査を行ってしまうというのだから 末恐ろしい時代になってきました・・・。 また、こんな記事も・・・ 【震度6強以上での免除】 広島銀行では震度6強以上の観測があった場合に、 なんと、 元本の返済を免除してくれるとの事。 こちらも企業向けの特約となっている為、 我々一般消費者としてはあまり縁の無い話かもしれません。 2016年1月、 マイナス金利政策を皮切りに 口火を切った金融緩和政策は 今もなお続いているという事なのか・・・? 金融機関は あの手この手で融資を受けやすい状況を作ろうとしています。 マンション経営も 現金一括購入をしない限りは 融資を使って始めるのがほとんどです。 日々変化していく金融事情。 小まめにチェックしておくといいかもしれません。

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  • 20 Apr
    • 城南、城西エリアが人気の理由

      城南、城西エリアが人気の理由 江戸城(現在の皇居)を中心とし、 東京23区内を 城東、 城西、 城南、 城北、 と4つのエリアに分けられますが、 昔も今も人気は 城南エリア、 城西エリア と言われています。 住みたい街ランキング2017年の上位トップ20のうち、 吉祥寺や横浜等を除いた 23区内13の街のうち、 「恵比寿」 「目黒」 「品川」 「中目黒」 「渋谷」 「中野」 「自由が丘」等、 実に10も城南城西エリアの街が占めています。 なぜ城南城西エリアが人気なのでしょうか? ・「表参道」 「自由が丘」 「代官山」等オシャレな人気スポットが多い。 ・都心へのアクセスが良い ・地盤が固く液状化になりにくい ・上記により資産価値が高く、 土地の価値も下がりにくい等、 人気の理由はたくさんありますが、 では、 なぜ城南城西エリアには人気スポットが多かったり、 アクセスが良かったり、 街として成熟していったのでしょう。 今回は少し違った視点から考えてみたいと思います。 皆さん 「街は西側に向かい栄える」 という説をご存じでしょうか? 「100年単位でみると、 都市は西に発展し、 成長の早い都市は10年単位で目に見えるようになる。」 という説があります。 皆さんも、 歴史の教科書で 「4大文明」 なんて習いましたよね? ただ、 現在では6大文明とも言われていたり、 黄河文明ではなく 長江文明と言われだしたり、 日本で最古の土器が発見された、 なんて発表がある等、 歴史はどんどんと書き換えられているので、 あくまでも 「街は西側に向かって栄える」 との説が発表された頃の認識でいうと、 古代の都市文明の発祥時期を古い順に並べてみます。 ・黄河→インダス→メソポタミア→エジプト (ここまでが数年前まで言われていた4大文明) その後、 都市文明はギリシャ→ローマへと、西へと向かっていきます。   そして、 近代文明(ルネサンス)の流れはというと、 イタリアで始まり、 ポルトガル、 スペイン、 オランダ→ イギリス→ アメリカ東海岸→ アメリカ西海岸→ 日本→ そして中国といった 東アジアが現在の中心といっても過言ではないでしょう。 そして今後中心となってくるのは インド、 が挙げられるのではないでしょうか。 このように、 確かに文明は西へ移動していっているというのが分かります。 そしてこれは局地的な都市単位でも西へ向かって栄える、 という傾向はあるようです。 実際ここ東京では、 江戸時代の繁華街は、 今の 「浅草」 「日本橋」 「両国」 であったと言われています。 江戸城を中心とすると、 東側ですね。笑 そして、 明治時代の東京一の繁華街は 「浅草」 でした。 そして関東大震災後は銀座が急速に発展し、 戦後は新宿が東京1の繁華街、 そして渋谷にPARCOが誕生をきっかけに、 若者文化の中心は渋谷となります。 現在は、 吉祥寺の発展ぶりはみなさんもご存じの通りですよね。 このように約30年の間隔で繁華街、 中心部は西と南へジグザグに移動してきています。 以前は有楽町にあった都庁も 1991年に現在の新宿へ移動しました。 関西でも西宮から芦屋へと発展していっています。 外国でいうと、 例えばアメリカの歴史の発祥は 「ボストン」 ですよね。 そこからニューヨークがアメリカ最大の都市となり、 西へ向かい発展していきます。 もちろん東京やボストンも、 地形的に東へは発展しづらい、 等の要因もあるかと思いますし、 ただの偶然かもしれません。 そうではない都市ももちろんあると思います。 ですが、 これは私の勝手な仮説ですが、 もしかすると、 太陽が東から昇り西へ落ちる、 日の長い方へ人は向かっていく、 もっと言うと、 地球の自転に対し向かっていく、 等の人間の習性のような、 DNAのようなものがあったりするのかもしれないですね。 このようにして、 城南城西が発展していき、 その結果、 人気スポットも増え、 資産価値も高くなっていく、 そしてそこへアクセスする西側、 南側がより発展し、 人気が上昇していく、 とも言えるのではないでしょうか。 あくまでも仮説ですが、 このように街を見てみると、 面白い発見があるかもしれないですね。

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  • 13 Apr
    • ~収益還元法~インカムゲイン目的の場合は必須です!!!

      収益還元法とは、 対象の物件(土地)から発生する収入、 利益から物件の価格を算出する手法です。 収益還元法には、 『直接還元法』 『DCF法』 という2つの手法があります。 (・ω・)b 『直接還元法』とは? 不動産を保有し続け、 物件から発生する “年度収益(インカムゲイン)” に基づいて物件価格を算出する手法であり、 “年度収益” とは、一年間の家賃収入を指します。 ここからランニングコスト(経費)を差し引いた 「純収益」÷利回りで計算します。(収益価格) 例として、 純収益が100万円/年、 利回り5%の場合、 100万円÷5%=2,000万円が収益価格となります。   『DCF法』(Discounted Cash Flowの略)とは? 物件を投資対象と捉え、 保有期間中の収益 (インカムゲイン+キャピタルゲイン) と売却前提による出口戦略を含めた利益まで 考慮した手法であると考えて下さい。 例えば、 所有期間が10年と想定し、 年間純利益が100万円の物件があるとします。 所有期間10年間のうちに、 空室、 家賃下落、 不慮な事故など様々なリスクによって、 必ずしも10年間とも毎年純利益が100万円もらえるとは限りません。 そのため、 不確実な将来よりは 現在の100万円という価値の方が高いため、 現在の価値100万円×10年間=1,000万円に対して 将来の価値ということで、 不確実分を割引して計算されることになります。   これと同様に、 不動産物件は時間を追うごとに価値が下がっていくので、 10年後に売却する価値も現在価値から割引して計算します。 不動産投資は基本的に、 この収益還元法を指標として運営する事となります。 収益性を可視化出来るので 「空室」 「賃料下落」 対策を講じる事により、 純収益や資産防衛を前提とした 大家さん経営をお勧めいたします。

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  • 10 Apr
    • 重要事項説明書チェックポイント!!登記(権利部 甲区・乙区)

      重要事項説明書の 「登記簿に記録された事項」では、 現在、 効力のある登記(権利部 甲区・乙区)が記載され、 取引対象となる不動産に対して 「登記されている権利」 についての説明が記載されています。 不動産を売買取引する上で, 必要な物件の登記情報を記載されている公的書類が登記簿謄本です。此方の書類は管轄法務局で取得可能です。 対象となる不動産物件の権利関係を把握し、 取引をする上で、 その内容に沿い、 所有権の移転までの道標ともなりますので、 登記簿謄本の内容理解に努めましょう。 重要事項説明書を作成する上で対象物件の 面積、 名義人、 権利の種類(所有権や借地権等)や 対象不動産に係わる権利関係(抵当権や地役権等)債務に関わる 権利関係を確認する上で必要な書類です。 不動産登記簿に記載されている登記内容としては、 所有者の氏名と住所、 所有権にかかわる権利(甲区)と 所有権以外の権利(乙区)等があります。 登記簿内容のチェック項目として、 下記の項目を確認下さい。 (・ω・)b 権利部甲区に「所有権移転の仮登記」や 「買戻し特約」 「差押え」等、 登記記載があるときは, 必ず抹消できるのか確認しましょう。 権利部乙区は所有権以外に関する事項が 登記記載されていますので、 債権等が設定されているか確認しましょう。 抵当権や根抵当権等も権利部乙区に記載されます。 抵当権や根抵当権等は特定の債権を担保するもので、 債権の内容等が記載されています。 注意点としては売主にローンの残債がある場合、 乙区に債権の記載(抵当権)がありますから、 売主の残債額についても事前に確認をしておいて下さい。  なぜなら、 抵当権を抹消する場合、 殆どのケースで債権者への借入金の完済が求められます。 売買金額で完済できる金額であればいいのですが、 売買金額以上のローン残債がある場合、 (これを債務超過といいます)、抵当権の抹消をする為には, 売主が不足分を充当する必要性があります。 又、 売主が不足分を充当出来ない場合は、 抵当権の抹消が困難な為、 対象不動産の決済に支障が出る場合がございます。 決済までに登記権利が抹消される確認の上、 取引の安全性をチェックしましょう。

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    • 【マイナス金利】が不動産投資へ与えた影響??

      【マイナス金利が不動産投資へ与えた影響】 2016年2月 日本銀行はマイナス金利政策を実行しました。 皆さんもよく耳にしたのではと思います。 このマイナス金利によって、 不動産業界には大きな追い風となり、 現在、 不動産業界は活況を呈しております。 これまで以上に不動産投資に興味を持つ人も増え、 今までは不動産投資を始めることが難しかった人も 不動産投資を始めやすくなっています。   ではマイナス金利とはどういうことなのでしょう? (  ゚ ▽ ゚ ;) マイナス金利が不動産に与えた影響とはどういうことなのでしょう? Σ(~∀~||;) マイナス金利とはどういうことなのか? (=◇=;) 分からない方向けに分かりやすく解説すると、 通常銀行にお金を預けると、 微々たるものですが利子が付きますよね? これがマイナス金利になると、 利子が付くのではなく逆に支払わなければならなくなる!! ということです。   ((((((ノ゚⊿゚)ノ 只、 これは私達国民の口座の利子がマイナスになるわけではなく、 各金融機関が日本銀行へ預けているお金に対しての利子が マイナスになるということです。 各金融機関も日本銀行に口座を持ち莫大なお金を預けているのです! その為、新規にお金を預ける際に マイナス金利が適用されることとなったのです。 ではマイナス金利の目的とは何なのでしょうか? 一言でいえば、 「景気回復」 ということなのですが、 簡単に3点挙げたいと思います。   ① 「金融機関から市場へのお金の流れを増やす為」 金融機関は日銀にお金を預けても損をしてしまうわけですから、 他にお金を振り分けてお金を稼ぐ必要があります。 なので例えば企業や個人への融資を増やすことで、 世の中に出回るお金の量が増えることを期待しています。 ② 「円安での輸出企業の業績向上」 マイナス金利とすることで、 円の人気を下げ、 円安の方向へ持っていこうということです。 円安となると、 自動車業界や電気機器業界等の輸出業界の業績が 上向くことを期待しています。 ③ 「株価の上昇」 輸出業界の業績が向上すれば株価は上昇し、 投資家の含み益が拡大することで、 財布のひもが緩み消費が増える、 ということを思い描いています。 日本はバブル崩壊後、 停滞する景気を上向かせる為に、 1998年に金融政策として 「ゼロ金利政策」 が取られていましたので、 これ以上の金利引き下げは無いであろうと考えられていた中での 「マイナス金利」 マイナスの壁を越えて来たのです。 アベノミクスの3本の矢の内の1つ、 「大胆な金融政策」 の中にある物価上昇率2%、 この達成を悲願とする日銀黒田総裁の大きな決断だったわけです。   Σヽ(`д´;)ノ うおおおお!   そして、 この景気回復の為、 マイナス金利が私達の生活に与える影響とは? どういう点なのでしょうか。   デメリットでいうと、 銀行預金の金利の引き下げです! 銀行に預金して得られる利子といえば、 ほぼ無いに等しい状況となってしまいました。 また、 預金に限らず金融商品の金利も連動して低下することが予想されます。 2月10日の新聞各紙の一面は 「長期金利、初のマイナス」 という一面で埋め尽くされました・・・・ 年金の積立金の一部は国債で行われているので、 運用利回りの低下はということは年金問題 も更に大きく影響してくることでしょう。 では?? 逆に良い影響、 メリットとは何でしょう? 一番は住宅ローンを初めとする借入金利の低下です!!! このことにより 住宅購入を検討する人が急増しました。 また、住宅ローンと同じように、 投資用ローンの金利も連動し低下しました。 このことにより、不動産業界は活況を呈することとなるのです!! 詳細については次回!お話したいと思います。

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  • 07 Apr
    • なぜ不動産???

      不動産投資を考える上で 重要なポイントがあります。 なぜ不動産??? この部分です!! ぱっと思い浮かぶのは・・ 1: 紙切れにはならない。 2: 不労所得。 3: 株や先物取引の様に手間が掛からない。 4: 資産を持ち、リスク管理がしやすく増やせる。 5:自己資金ではなく借り入れがメインの投資形態。 等々。 では、   不動産投資を始めたい皆さんの目的は?? 自己の利益や将来の安心感です。 そこで重要になるのが・・・・・ 失敗しない事です!! 興味のきっかけは簡単な理由で良いと思います。   そして、 ポイントになる事が幾つかあります!   不動産を投資ビジネスとして考えた場合? 1:確かに紙にはなりませんが、 ローンや諸経費が発生します。   2:税金に対しての節税活用が可能です。   3:保険としての役割もありますので、上手に資産形成出来ます。   4:決して不労所得にはなりません。 管理、賃貸付けに対して考えていく必要が在ります。   5:株や先物取引より相場変化が緩やかな為、 中長期的な視野の決断力が必要です。   6:リスクの無い投資はありませんが、 リスク管理がし易いです。   7:自己資金が少額でもローン借入れがメインの為、自己資金を使わない投資形態が可能。 皆さんが探している 欲しい物件とは?? 失敗しない物件!が一番です。 しかし、 それがわからない??? 大体の方々はそこが 一番関心がある部分で良く分からない部分だと思います。 自分の方向性(どうしたいか?) 属性(何が出来るか?) これらがポイントで、 その上で、其々の方に合った方向性(物件の持ち方)が決まります。   つまり、 自分の方向性(どうしたいか?) 属性(何が出来るか?) これらがポイントで、 その上で、其々の方に合った方向性(物件の持ち方)が決まります。 属性や方向性が固まらない限り、   欲しい物件≠失敗しない物件 とはなりません。 探す前に、これらのポイントの整理を 行うべきだと思います。 その上で!   必要な物件(失敗しない物件)=ニーズのポイントを押さえた物件 となります。   ポイントと方向性を定め、 投資スタイルを確立し、 自分自身に合った物件を持つことが、 良い結果になると思います。 (°∀°)b

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    • 増加し続ける単身世帯

      マンション経営をする上で人口の動向と言うのは特に重要です。 やはり都心部での単身者の数は圧倒的で、 国税調査の資料によると 平成37年には320万世帯と 全体の約半数が単身世帯との予想との事です。 なぜ? 都心部には単身者が増加するのかと言うと、 次のような事例があるからではないでしょうか?? ① 地方からの上京 大学への進学や就職など若い単身者が多く集まると考えられます。 ② 未婚率や離婚率の増加 最近では, 晩婚世代なんて言葉を聞くのは珍しくもなくなってきました。 独身の若い男女が増加傾向にあり、 2010年の調査報告によると 25~29歳男性で71.8%、 25~29歳女性では60.3% どちらも高水準に位置おり、 単身世帯の増加に大きな影響を与える要因と言えるでしょう。 離婚率も増加傾向にあり、 総務省の調べによると結婚した人が離婚する割合は 約3割に上るそうです。 40年前に比べると約4.5倍も増えているようです。 離婚は若い世代に多い傾向があり、 男性が20~24歳、 女性が19歳までの年齢で増えています。   ③ 増え続ける外国人 近頃日本では外国人の受け入れが非常に盛んになっております。 留学生や職を探しに来る外国人が増えており、 法務省の調べでは平成27年度末の在留外国人数は約223万となり、 前年に比べ5.2%増えているそうです。 このような要因が重なり 都心部での単身世帯が増加し続けているのが 今後の予想と言ったところです。   2020年、東京オリンピックを控える日本。 マンション経営を行う投資家にとって 追い風となってくれるのではないでしょうか?

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  • 01 Apr
    • 昔々、ある所に・・・・・(娘ちゃん誕生秘話)

        昔々、ある所に・・・・・   パパちゃんとママちゃんが住んでいました。   ママちゃんは吉祥寺にカラオケに   パパちゃんは川に洗濯に行きました。   そして、パパちゃんが川で洗濯していると・・・・・・ 川の上流からコウノトリが落としたキャベツが   ドンブラコ、ドンブラコ、ドンブラコと   流れてきました。   パパちゃんは野菜嫌いの為、 キャベツを無視して洗濯をしていたら、 ┐(´∀`)┌ヤレヤレ   近所の子供たちがキャベツを拾い   皆でイジメ始めました・・・・・・   それを見たパパちゃんは、   子供たちに言いました。   『皆、キャベツをいじめるとキャベツがかわいそうでしょ・・・・・・   野菜嫌いは良くないからやめなさい。』   ・・・・自分が野菜嫌いの事は棚上げして・・・・   『そのキャベツ・・・私が食べるから売ってくれないか?』   っと   パパちゃんはポケットから216円(消費税込)を   子供たちに渡しました。 子供たちは・・・・・・ 『毎度有難うございます』 о(ж>▽<)y ☆   と言ってキャベツを売ってくれました。   パパちゃんは川で洗濯を終え、キャベツを持って家に帰りました。   すると、   ママちゃんがカラオケから帰ってきて、   キャベツ見て、   『まァ~~なんて美味しそうなキャベツ何でしょう』 ワーイヽ(゚∀゚ヽ 三 ノ゚∀゚)ノワーイ   ・・・・・・・・・   とは言わず・・・・・・・   『ふ~ん』 と言いました。   そして、ママちゃんはパパちゃんに   『お腹すいたんですけど!!!』   それを聞いたパパちゃんは・・・・・・   キャベツでロールキャベツを作ろうと思い   キャベツを剥きました!!!!   すると??????   キャベツの中から!!!!!!! ド━━Σ(ll゚艸゚(ll゚艸゚ll)゚艸゚ll)━━ン!!!   玉のような赤ん坊が!!!!!! Σヽ(`д´;)ノ うおおおお!     それを見てた反応が薄かったママちゃんは   いきなり!!!!!!   『超かわいい!!!!!   (((o(*゚▽゚*)o))) この子は今日から私の娘!!!』   メチャクチャ食いつきました。   これが娘ちゃんとの出会いです!!!   その後、   娘ちゃんはスクスクと成長し、           今月から中学生になり、新たな冒険が始まるかも・・・・・・・     *今日は4/1です。        

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    • 不動産投資を始める人って??

      投資用に不動産を購入する人は、 最近、 本当にいろいろな層に増えてきました。 一昔前までは不動産投資なんて 一部の投資家や資産家、 医者、 弁護士、 会社社長、 一流企業の幹部クラス など限られた層でないと・・・ と言うイメージでしたが ・°・(ノД`)・°・ 最近の購入者には 一般のサラリーマンや OL、 自営業者や 主婦な ど多岐にわたる層の方々が購入されていかれます。   ところで、 (@_@) 不動産投資を実際に始める人はいったいどんな人達なのか? そんなところに焦点を当てて 話していきたいと思います。 今回は年代別で見てみたいと思います。 最近の傾向ですと、 20代30代の購入者層が非常に増えてきており、   この世代は年金に対する信頼度が相当低く将来に対する不安も 非常に大きい事が増加の原因ではないかと言われています。 物心ついた頃から年金不安があり、 自身が年金生活を送る頃には果たして いくらになっているのかも不透明な世代なので当然と言えば当然です。 そして、 この世代は非常に投資意欲が高く覚えたことを 直ぐに行動に移せる行動力があるのもこの世代の特徴です。 Σヽ(`д´;)ノ うおおおお!   次に40代。 この世代は教育資金や住宅ローンなど 様々な圧迫を感じ動きが取りづらいながらも、 老後の事が急速に視野に入ってくる世代でもあります。 ちょうどお子さんも中学・高校を卒業する頃で保険の見直しや 貯蓄商品に加入し出すのもこの世代には多いです。 何か対策を取らなければとわかってはいるけど 大きなリスクは背負えない。 そんな40代の世代のニーズに ローリスクミドルリターン 不動産投資の魅力がマッチしているのではないかと思います。     そして50代。 特に団塊の世代と言われる彼らの中には 子どもの教育資金から解放され、 また親御さんからの相続も発生することもあり、 資金的に余裕が出始めるのがこの世代です。 資産運用目的で不動産投資を始める方が多いと言われています。   また、60代以上になると、 そこからローンを組むことは極めて珍しく、 大半の方は現金での購入となってます。 面白もので、この世代は都心であればあるほど人気が高く、 ブランド性と言った見方で考える方も多く、 一等地であれば利回りが低くても 資産性で購入するのではないかと思います。 (σ・∀・)σ   このように、 始めようと思った人のきっかけや物件選びなどは ご自身の背景はもちろん、 年齢や考え方、 目的によってもだいぶ変わってくるかと思います。 (・ω<) テヘペロ なので、 ご自身がなんの為に始めたいと思っているのか。 そして、 何が出来るのか? どんな持ち方があるのか? ご自身に合っているやり方を確認してみてはいかがでしょうか?

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  • 30 Mar
    • 購入の【目的】を明確に!

      不動産投資を始める上で 必要な要素の一つに挙げられるのは、 何故?(動機(ニーズ):金銭的な安心感が欲しい!) 何の為に?(なんの為に持ちたいのか?) どうしたいか?(不動産投資を始めてどうしたいのか?) この様な【動機(二―ズ)】 に対して 【目的(ゴール)】を可視化する事が重要です! 例として マンションの一室、 色々な物件を比較してみても 広さ、 立地、 間取り、 築年、 等、物件によって様々な選択肢があります。 20㎡前後の物件であれば、 投資用として活用するケースが殆どかと思います。 ですが、   30㎡~40㎡を超えてくるといかがでしょう? 同じ投資用として購入したとしても、 自己居住用、 広めのタイプであれば夫婦で住める住居用として、 考えるといった事が可能です。 他にも、 職場に近い物件であれば、 将来的にセカンドハウスとして考えてみても面白いかと思います。   セミナー参加の方に話を伺うと、 年金対策として老後の資金確保が【目的】と言う方多く、 その他、 保険代わりや節税対策、 資金運用、 相続税対策 持つ理由も個々それぞれの目的があります。   不動産投資で運用する物件は、 家賃収入が入ってくるという経済的な側面 (インカムゲイン) 他に不動産を所有することで実物資産を持ち, 将来に対しての金銭的な安心感を与える側面も、 大きいと考えることが出来るでしょう。 面白い事に、 【目的】を明確にしておくことで、 購入した後の不安感にも対処することが出来ます! 不動産投資は、 株やFXのように短期間で利益を生み出す、 流動的相場に対しての 投資方法とは異なり、 長期的な運用を前提に仕組みを管理する投資方法です。 この場合は、 【目的】を前提に仕組みを構成する! 【目的】在りきの考え方をしなければいけないでしょう。 当然、 長い時間を要する分、 景気の上がり下がり、 インフレ、デフレ等といった、 社会情勢に向き合う事になります。 そんな時に、 明確な【目的】があり始めた時と、 さほど考えずに、 なんとなく購入してしまった人とでは、 運用方法に対しての結果が、 雲泥の差がでるという事です。 しっかりとした明確な【目的】を持つことで、 事前にリスクに対して考え方を備えることが出来るのはもちろん、 突然の社会情勢の変化に一喜一憂することもないでしょう。   不動産投資の失敗事例の中で、 この【目的】がはっきりしないまま始めてしまって、 結果売り急いで失敗してしまうといったケースは非常に多いのです。   わざわざ失敗をするために投資を始める方は一人もいないと思います。 皆さんもなんの為に持ちたいのか? 不動産投資を始めてどうしたいのか? と言うことをより明確に考えてみてはいかがでしょうか。

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  • 27 Mar
    • 家賃と入居者の関連性(特に一棟の場合は・・・・・)

      不動産投資をする上で、 通常の不動産セミナーでは話をしない部分があります。 不動産経営は常に変化していく顧客(入居者)の需要を意識しながら 供給(自分の物件)ラインを併せていく“流動的な市場” です。 そして、 意識しなければならない需要の判断で その目安となるのが、 【家賃】です。 例えば、 東京23区内、 主要駅(1日平均乗降数5万人以上)徒歩10分圏内 以下の特性があります。 (@_@) ① 【家賃】 下限無し(無職含む)~6万円未満 ①の場合、 物件の種類としては主に、 1棟アパートや築古のマンションが殆どです。 そして間取りは3点ユニットのワンルームが多い金額帯となります。 ━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─ ② 【家賃】 6万円以上~10万円未満 ②の場合、 アパートタイプは金額が上がる程、 減少し、 マンションタイプが多くなり、 バス・トイレ別のタイプやオートロック付きが増えてきます。 ━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─ ③ 【家賃】 10万円以上~上限無し ③の場合、 アパートタイプは殆どなく、 設備使用や広さなども充実、 簡単に言うと・・・・凄いです。 とします。 ━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─ ①・②・③の【家賃】を取れる物件は其々、 どの様な方が借りるのでしょうか? あくまで統計的なパターンですが、 (  ゚ ▽ ゚ ;) 【家賃】の目安は手取り月給の1/3と言われております。 ①の場合は、 下限無し~手取り18万円未満 つまり、 フリーターや生活保護、外国人留学生、高齢者、役者の卵さんや色々! 物件を探す上で重要視する部分は 【家賃】の金額→立地・環境や間取り、設備等の条件の比較 となります。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□ ②の場合は、 手取り18万円以上~30万円未満 社会人や支援のある学生、新卒さん等、 収入面での裏付けが有る方々 物件を探す上で重要視する部分は 立地・環境や間取り、設備等の条件→【家賃】の金額の比較 となります。 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□ ③の場合は、 法人の借り上げ、お金持ち等々。 基本的にこの入居者層の方々は手取り1/3は該当しません。 が考えられます。   これらを比較して頂いて1番、 家賃滞納、入居者トラブル、近隣トラブル、孤独死等 トラブルが多い入居者の層はどこでしょうか? 答えは、 圧倒的に①です。 (クレーム層) そして、 物件を購入する場合、 ①の物件は、 価格が安く購入しやすいです。   ②と③の物件は、 価格的には①より高いです。   これは、不動産投資を考える上で、 1棟経営、区分マンションどちらにも該当する知識です。 大家さんの立場で考えた場合、 安いがリスクの高い物件か? 安心して持てる②や③の物件か? どちらも入居者がいて、初めて【家賃】の入金が有り、 賃料収入からの利回りとなります。   失敗しない為にも、 不動産の現物と入居者は1セットで考えなければ 難しいと言えます。

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