どもども！
しふです！
こりゃあかん、となったもののお値引きをお願いして、渋い返事だった売主さんの返事を待っている田舎のお土地様（長い笑 以下お土地様）は区画割された宅地の一角で、見た目しっかりした擁壁がある更地。
Xでシアンさんの擁壁ポストが好きでよく見てますが、そこからの知識では全く問題のないものです。
売買仲介さん曰くは、過去に戸建の建築を考えて擁壁を立て、建築確認まで取ったし、下水の接続費用も支払っているのに建てるのを諦めた、らしいです。建築計画概要書も見せてもらいました。擁壁の断面図もありました。
しかし。
断面図によると、その擁壁が邪魔してうまく建物の基礎、柱状改良部分が収まりませんでした。そして、傾斜地なのですが土地の高いところを基準に水平面を取っているため、道路との高低差が大きくて駐車場に制約が出るのです。隣地に影響を与えずに土地の面積を最大化するための擁壁で、製作時は結構お金がかかったんじゃないでしょうか。知らんけど。
さて、最近田舎の住宅地に良く行ってますが、そこで驚いたのは家の建つ土地の高さと道路との高低差、家の建つ土地の高さです。1mから1m30cmくらい道路面より高くなるように造成されています。今は道路と出来るだけフラットになるように造成するのが普通ですよね。別に川の氾濫などが気になるエリアでもありません。昔は道路より土地を高くして、階段で登らせるのが流行りだったとしか思えないです。傾斜地であれば、平面を作るために分譲地部分を持ち上げるのが効率が良かったのかな？
で、周囲を塀で囲う。土地の区画も狭いから道路を歩く人から家の中を見られるのを嫌ったのかな？
さて現代は車社会。駐車場のために道路とフラットに繋ぐし、駐車場も大きくなってるし、2台置く人も多い。
また、人口が減って、特に田舎には人がいません。住宅地は空き家だらけ、駐車場も空き区画が多そうでした。車で移動するからか家の周りを歩いてる人の数も少ないし、特に子どもは全然いません。車移動だと覗き込まないので、外からの視線も人が多かった昔ほどは気にならないんじやないですかね。
ということで、お土地様の売主さんが建築確認を取った時には最適だったプランが、現代の流行りには合ってないんです。そして、擁壁と建物はセットで設計されるので、過去基準の建物しか合いません。
なので私の考える現代のプランがうまく収まらず、大幅な指値をすることになりました。
多分これまで売れないのは、新築に住もうと思って土地探しをして検討してる人も同じだからだと思います。過去の計画の制約のために自分の住みたい現代の基準の建物が入らない。土地に手をかけて加工するコストが分からないから他の土地で良い、となるのでしょう。安い土地は素人からは逆に警戒されるような気もします。安いには何か理由があるはず、知らない何かで大きく出費があるのかも…とかね。
人が減っている地域であり、これから増える見込みもない。そもそも大きく価格は下がっています。過去に費用をかけたであろう計画による制約が、更に土地の価値を下げるという悪循環。
買った価格、これまでかけた費用を考えると全く元が取れていないでしょう。もっと早く売れば基準も変わっておらず、もう少し高く売れたかもしれません。
不動産にも流行り廃りがある。流行りに乗ったら、必ず廃る。栄枯盛衰、盛者必衰。廃る前に処分する必要がある。
特定の不動産に固執することなく、ドライに経営判断できるようにしたいと思います。
しふ