どもども！
しふです！
ふりーまるさんの、このブログを読んで思い出したので書いておきます！
こないだ大家の会に行ったら40代くらいの女性大家さんからめちゃくちゃ聞かれました。
資産の入れ替えってなんで必要なんですか？
そりゃ物件が古くなるし、家賃は下がっていくので右肩下がり、建て替えにはお金が要るし、で賃貸業ってのは行き止まりのビジネス。古くなったら売って土地建物に貯金してたのをキャッシュにし、そのキャッシュをテコにして大きな新しい物件にしないと継続できないでしょ。
私の物件は家賃が徐々に上げられてますし満室なんで、必要性を感じないんです。売ったら次のが買えないですし。
人口増えてるエリアの良い立地なんですか？人口減るエリアでは右肩下がりの下がりっぷりも激しくなりますよね？
郊外のホニャララ市で駅からは遠いです。人口は減ってますけど、満室だし、まだまだ行けると思うんです。
（ホニャララ市か…悪いけど微妙…）築何年の何構造の物件を何棟何戸でお持ちなんですか？
父が建てた築30年のRCでファミリー20戸のを3棟で計60戸です。
（デカめの二代目さんだ）駅から遠いなら立地も微妙だし入れ替えてもいいと思いますけどね。そろそろ売らないと耐用年数無くなっちゃいますし。
でも満室ですし。売ったら今の市況では次のが買えないですし。借金をまた背負うのも抵抗があるんです。
………（ﾀﾞﾝﾀﾞﾝﾒﾝﾄﾞｸｻｸﾅｯﾃｷﾀｿﾞ）
なるほど。この人は入れ替えたくなくて、入れ替えなくてもいいよと誰かに言って欲しいんだな。別に入れ替えることが全員にとって正しいわけでもないし、自分で買ったことも建てたこともないデカめの二代目さんと思えば、その気持ちも分からんでもない。もう終話しよ。
失礼かもですがお子さんいらっしゃいますか？
子どもはいないんです。
なるほど。ならそのままでええんちゃいますか？ご自身の生活はもう大丈夫でしょうし。
私も納得の理由で、上手く終話できました。
これ以上は詳しく聞いてませんが、家賃7万として60戸有れば年収5000万、家賃が安くても3500万から4000万はあるのではないかと。もう借金は終わっているかまもなく終わるでしょうし、40代で独身子無しなら90歳まで生きるとして、大きなお金がいるのは長くても40年。80超えたら生きているだけで丸儲けです。今から20年後の60歳に売って、それまでの貯金と売って得たキャッシュを使えば一人なら何とでもなるでしょう。死ぬまで普通に一定の贅沢な生活はできるのではないかと。立地が微妙に感じたのでもう少ししんどいかもですが、そこまで踏み込んで説得するほど資産の入れ替えが誰にとっても正解とは思っていませんし、説得したいわけでもないです。
その人それぞれの背景、やりたいこと、しなければいけないこと、できること、で資産の入れ替えの持つ意味は違ってくると思ってます。
さて、私に返って。
私は51歳で子どもが2人います。まだ学費がかかります。今の世の中は昔と違って若者はめちゃくちゃ貧乏。社会に出てからもなかなかしんどいでしょう。一定の資産による支えは必要でしょう。孫も見たいし、孫の教育にも興味があります。
これから先、私は遅くとも30年後までには死ぬでしょうが、私の死を超えて継続できる事業にしていきたいと思っています。継続にはどこかで資産の入れ替えや、新たな事業への挑戦が必要だと思っています。ここで言う資産の入れ替えは、より新しい物件、より客付のしやすい物件への転換です。
持っている物件の立地が良ければ建て替えを。立地が悪ければ売却して、得たキャッシュをテコに、より築の浅い物件の購入か土地からの新築です。そして、これらの入れ替えを子どもたちに見せて、私が死んだ後に子どもたち自身が入れ替えていけるようにする。ただし入れ替えるのは不動産でなくてもOK。子どもたちが考えればいいことです。
こんな感じで考えています。
皆さんは資産の入れ替えをどう考えていますか？
しふ