どもども！
しふです！
家賃下げの奥義について書きましたが、家賃を下げることの影響をもう少し検討してみました。
下げたものの今ひとつピンときてなかったです。
数字で把握します。
家賃4万の8戸1の場合。
4×8=32万/月
4×8×12=384万/年
このうち３つを10%、4000円下げると、
4×8-1.2=30.8万/月
30.8×12=369.6万/年
その差は年に14.4万。384万から3.75%下がります。
ふむ。
アパートの部屋数が多いと一気に全室入れ替えになるわけではない。募集中の部屋を安くするので、年収ベースで一気に安くなるわけではないんですね。
ｱﾀﾘﾏｴﾀﾞﾛ
ってことに気づきました。
さて売却。
10%で売れば3840万、3696万。
その差は144万。
これは結構大きいですね。
しかし、このアパートは一年持って買った時から出入りがあり、6室入居で買いましたが、この3月末で退去予定の部屋を含めると全入居者が入れ替わります。
そして！
一度も！
一瞬も！！
満室には！！！
なりませんでした！！！！
また、4月になると問い合わせがほぼありません。そりゃそうです、このアパートは地方から来る学生しかターゲットにならないからです。3月は3室空いていて、4月までに埋まったのは一つだけ。周りに似た空室が沢山あり、差別化は難しい。それは購入時の検討で分かっていたことで、土地値のある角地、人気自治体なので土地を買ったとは言え、手出しまではいかなかったもののめちゃくちゃストレスでした。ドアを開けると道路から丸見えでパーティションを作った一室は1月に買ってから丸一年空いてました。3月末に退去する部屋と、先日空いて念を込めに行った部屋の二つが一年決まらなかったとすると、4万だと96万のロス、3.6万だと86.4万のロス。これは投資という観点からは売り上げが上がらないということでダメかなあと。
埋められます！楽勝です！融資してください！
ってお金借りてますからね
また、この春に新一年生で埋めたい諸事情もあります。これは埋まるとかなり嬉しい諸事情なんです。
ふむ。
しかし売却を考えると4000円は下げすぎな気がする。しかし空室にするくらいなら2000円下げるのはアリだな…
4万円の2000円は5%。
諸事情や全室数と空室数によりますが、家賃下げの奥義は5%で始めることにしますか。
しふ