どもども！
しふです！
別件の記事を書くのにアメンバー限定にする個人メモの部分と公開する部分を分けることにしましたが、その一環です。
今回は物件のエリアの件。
私は都会から少し離れた地域を好んでいます。
微妙な利回りなもののまあ回らないこともなく、将来値下がりしにくそうと信じているからです。そうです、宗教ですwww
この宗派に属しているのは、不動産は結局立地を買うもので、利回り20％以上とかのスーパー高利回りでなければ値下がりに負けちゃうだろうというのが根底にあったりします。バブル崩壊も知っている就職氷河期世代。就職してすぐの1998年くらいにはバブルの頃に超高値で郊外の一戸建てをスーパーな住宅ローンで買ってにっちもさっちもいかないとかいう先輩の悲しい話なんかを聞いていました。ビビりなんです。
さて、都会から少し離れたエリアについて、不動産の便利さと人気を二軸に使って私の好みのエリアを分類します。
私が好むエリアは左上です。私が見ているエリアに関する個人的印象ですが、人気不人気、すなわち不動産の価格を決める要素は二つ。
電車の路線は都心から放射状に延びていくので、都会から少し離れると駅に近いエリアと遠いエリアが生まれ、物理的に都心に近くても不便なエリアと便利なエリアに分かれます。駅に近い便利なエリアは高いです。便利なエリアなのに人気のないエリアは、歴史的な経緯がある不人気駅。
大阪近郊ではこの二十年くらいで工場の移転に伴う開発は大方開発しつくされて物件の供給が減り、供給が減った中でアベノミクス、その後のインフレで一気に価格が上がり、高値で止まってしまった印象です。
東京ほどではないものの、大多数を占めるであろう一般庶民が買いにくいレベルになってしまっているのではないかと。
過去は物件価格は右上、左上、右下、左下、の順で、左上と右下には大きなギャップがありました。
右上>>>左上>>>>>右下>左下
という感じ。左上はその価格から利回りが低くなっており、右下なら利回りが良かった、という印象。
この20年で、共働き化が進んで可処分所得が増え、より便利さを求めるというライフスタイルの変化、開発による雰囲気と治安の変化、などが相まって、もともと値段が低かった右下のエリアが上昇してきている印象があります。
だんだん右下のエリアの価格が左上のエリアの価格に近づいてきているような。
右上>>>>左上>>右下>>>左下
な感じ。右下の収益物件の利回りはどんどん下がりました。
そして、左上の開発が進んできているような。歴史認識が風化してきたとはいえ、気にする人は気にするのか、人気駅駅近はもう手が出ないけどイメージの悪い街に住むくらいなら不便さを受け入れる、とかいうあたりなのかと。この事業を始めて6年、人気駅には人気駅たる、不人気駅には不人気駅たる雰囲気があるなと感じています。開発に伴いその雰囲気も変わっていくので不人気駅の雰囲気が良くなることはあるのですが、人気駅はその間に更に良くなるケースが多く、人気駅には結局敵わない、そうも思っています。多少不便でも駅を使うときには良い雰囲気の駅を利用するってやっぱりいいです。
さらに左上のエリアには大きめの土地もまだあるので、少し駐車場のある郊外型に近い商業施設が出来ていっています。そうは言ってもそんなエリアは多くない。この動きも長くてもあと10年くらいで終わるでしょう。
その後は最後のエリアである不人気駅で駅から遠いエリアなのかなと。不人気駅で駅から遠いエリアはまだまだ雰囲気も今一つで治安も気になります。この変化は人口の移動に伴い起きます。過去は都心部に工場などがあり住宅開発が追い付かず、郊外へ、更には田舎へ住宅が展開されていった。ニュータウンとかど田舎分譲地とかですね。なので、これから進んだ少子化と都市化により移動する人口が尽きると、左下以外が空室が増え始めて価格が下がり再開発されるので左下のエリアはもう上がることはないかもしれません。
私は都市近郊以上に離れるいわゆる田舎物件は、もう人口の移動に抗えず、熊本の半導体工場のような特殊事情がないと上がることはないと思っています。田舎物件への投資判断は慎重になってしまいます。逆に、田舎物件にそういうビッグウェーブが来ると今が安いだけにドカンと上がるので、分かるなら今から仕込めば良いでしょう。
※全ては何のデータの裏付けやエビデンスのない個人の印象です
私の見立てが合っていたのか間違っていたのかの答え合わせは5年から10年後になります。
早く右上の物件を買えるレベルになりたいですね。
しふ