どもども！
しふです！
大して安くもないのに契約してしまったトーキョー区分、どーすんの？です。
8年未満では定額型がお得、として定額型にしましたが、8年以内にどうするのか？
今回のローンは大学生のムッスメの部屋であり、セカンドハウスローンは基本的には退去したら売却して返済です。早ければ3年、院に行くとか就職して通うとかでも遅くとも5,6年でしょう。
借り換えて維持するという案を南武の住人さんからコメント頂きました、ありがとうございます！
ただ、借り換えして長く維持したくなるほど良い物を安く買えたわけではありません
今の情勢から考えると借り換えると金利が上がりそうです。上手く賃貸付けが出来てもグロスで4%強、管積金引いての仮のネットでは3%台笑 話にならない。
インフレになって家賃が2倍になったら別ですがそんな立地でもないんです…
旧宅の区分を17年住んでから売却した時に計算したので、区分は売却時に値下がりしなくてもトータルすると毎月払う管積金が収益を大きく圧迫するのは知ってます。
大きなキャピタルは見込めない、頑張って維持するほどではない物件なんです
築は浅めですが立地それなりなので安く、値上がりはさほどしないけど家賃が下がらない限りバカ安にもならない、ただ、インフレ傾向で建築費の上昇で新しい物件はめっちゃ高くなっているので普通の値段で売却できるだろう、そう信じてます笑
キャピタルが上がる方に賭けられる物件なら住宅ローンでレバレッジを最大限に利かせて買えば、利益も最大化できますね。一撃1000万とかもあり得る。私のはまあ中途半端な投資です。
出口は私のような地方からの学生を持つ親、普通の実需、区分投資をする人。
学生の親や実需の人なら今の基準に近い物件に住ませたいだろうし、区分投資をする人から見ると25年以上耐用年数が残る方が良いでしょう。
築22年になる4年後の売却が一つの目安。
もちろん少し安く契約できたのは出口にそれぞれネックがあるからで、立地、面積、仕様、維持費用それぞれしんどいところはあります。が、結局収支でしょ、と思ってくれる人にまた少し安く買ってもらえればと。
5年後にムッスメが働いていれば本人に住宅ローンを引かせて引っ越させるとムッスメ自身も経験も積めるので、トントンでもOK。
賃貸に住むと考えて、家賃9万×36ヶ月+更新2回=342万、損失がコレ以内に収まれば成功という低いハードル笑を設けました。
さあ5年後にどうなるでしょうか？
しふ