どもども！
しふです！
トーキョー区分、下記大丈夫か？と思っていた物件の追加資料が来ました！
重要事項に係る調査報告書、略してジュウチョウというみたいですね。
ジュウチョウを読むと、築12年の大規模修繕は実施せず、築16年で実施していました。屋上防水のみ先行して築13年で実施済。経緯までは分かりませんが、雨漏りしてヤバいとなって屋上防水、その後修繕積立金が貯まるのを待って実施したのかなと。築20年の収益物件ではオーナーの出費に関する感度が高いだろうし、そもそも築20年未満、2000年代に入ってからは塗料やシール材などの資材の質が高くなっているので、10年ごとに大規模修繕はしないでしょう。長期修繕計画がモリモリの内容だったというだけかもしれませんし、実は貧乏で出来なかったのかもしれません。
そして大規模修繕から3年経って約1000万円の積み立て状況。次回を築30年くらいで実施すると思われ、4500万くらいは貯まるでしょうか。大規模修繕とは別にお金のかかるエレベータのリニューアルは築40年くらいと思うので、まあ許容範囲かという気がします。
許容範囲とする理由は、この物件を買っても多分10年くらいしか保有しないだろうというところから。
部屋が狭いのでそんなに長期間住むことはない。ムッスメのライフスタイルも変わっていくでしょうし、家賃を払うくらいならコンクリートに貯金しようというのがスタートなので、どこかで売りに出すことになるでしょう。築30年ならまだ売れると信じてます（笑）。なお、この物件を持ち続けて賃貸に出す、というのはちょっとキツいです。周辺に似た物件は山ほどあって、古い物件は当然家賃が安い。部屋が狭いので希少性もない。見に行っていないので差別化できる要素は今のところ分かりません。
その他気になる箇所もなく、まあええんちゃうか、くらいの結論になりました。
ライバル物件の様子次第で、どっちか買っても良いかな？
また全く儲からないの物件を調べて進むという無駄なムーブ。（笑）
私は一体どこへ向かっているんでしょうか？
しふ