どもども！
しふです！
トーキョーの区分、知り合い仲介さん経由では資料が来ないので、仕方なく元付の仲介さんにコンタクトしました。
管理規約と14年前に策定された長期修繕計画だけ手元にあると言うことで送ってもらい、読んでみました。
現行の修繕積立金が継続した場合で、30年間の修繕費と積立金のバランスが試算されていました。
築20年目に大規模修繕が3400万円！！
で予定されています。大規模修繕って大体建物の家賃一年分っていうのを地主系大家さんに聞いたことがあります。その方が言うには、何度か自身で大規模修繕をやっているのと、他の大家さんの事例を自身でやる時に勉強しての結論だそうです。買おうとしているマンション全体の家賃をザクっと計算すると4600万くらいと思われ、トーキョーの工事の相場は分からないので勉強が必要ですが、14年前の見積だし大規模修繕だけ見るとそんなに法外な見込み金額ではないのではないかと。
そして現在、築19年時点での修繕積立金の見込み累計額は約2000万円。築20年時点での見込みの修繕費累計は約5800万円。3800万円足りてない計算です笑
最初から全く足りない計画になってるってなんでやねーん、です。
戸数は38戸なので戸あたり100万円足りてないし、大規模修繕が来年で、さらに上述の3400万が必要。戸あたり90万必要。計190万円笑
まあ既に築19年を迎えた現時点で建物は存在しているので足りてないことはないと思いますが、積立状況を見せてもらうまでは分からないですね。
少なくとも90万の一時出費は見とかないとと言うことですかね…
そして、長期修繕計画の末尾には「7期3倍の場合」の試算グラフがあります。7期目、つまりこの計画を立てた2年後から修繕積立金を3倍にしたらどうですか？と言う提案のために作られた資料のようです。なんと、3倍にしても12年目の大規模修繕から修繕費の方が積立金より多くなっていて赤字状態です笑
もらった管理規約を見るに管理費、修繕積立金は新築時から変わって無いようです。7期目に3倍にはしなかったのか？この計画通りなら7年前の築12年の大規模修繕で修繕費が枯渇してるはずなんですが、これまでどうやって運営してきたんでしょうか？
積立金不足なら大規模修繕には一時金を徴収されるんでしょう。38戸もあるし利回りも低いので手出しが必須。総会では揉めるでしょうね。これが理由で売りに出したのか？
売却時にキャピタルが出なければ負け必死です。新築での販売時には最初数年の管理費・修繕積立金を低く抑えて収益が出るように見せかけ、5年後に有償で実施する長期修繕計画の策定の際に現実を見せて修繕積立金の増額を迫る。オーナーたちはそんなの聞いてないよとなるんでしょうか？
新築で買い、新築好きのプレミアム家賃で入らせて、物としてのメンテナンスが始まる前にオーナーチェンジで売り抜ける以外に儲けのロジックが見つかりません。
それだけ新築価格に業者の儲けが乗ってるということですね。こんな売り方なのに買う人がいるから新築ワンルーム屋は儲かるということなのか… この推測が正しければ、そりゃツーブロックゴリラの年収が何千万とかいくわけですよ、将来のメンテナンスに必要なお金を先に買主さんから回収しちゃうわけですから。
情報の格差を利用した情弱ビジネスの最たるものですね… これまでトーキョーの区分はずっと値上がりしていたので問題にならなかったのでしょうけど、値が下がり出したらスルガ問題みたいなのがまた始まるのかもです。
さて、ここまで書いて分からないことだらけなことに気づきました。この物件の事情は何でこんなに分からないんだ、と思ったら、この物件は完全に収益の区分ワンルームだからなのかも。私が持ってる区分は実需向けのもの。オーナーが住んでるのが大半です。また、過去に住んでたマンションで理事長をした時もありますが、ここまで修繕費が足りない見込みではなかったし、全く異なる感じです。
短期転売目的ではなくムッスメが何年住むか分からない私は、その間の追加の出費も考慮して買い値を決めないといけません。修繕積立金の積立状況を確認して、それなりの指値をさせて頂くことになるのかも。となると多分買えないので、出来ることとしては融資特約無しの契約で勝負をかけるくらいしか手が無いし、キャピタルが出ないと負け確定を覚悟しないといけない。
せっかくなので、この機会を使って様々な物件の管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の積立状況を確認し、Building Management、BM目線での良し悪し判断もある程度できるようになればと思っています。
エリアが異なり不動産の種類も異なり新たな知識の獲得必須、をまた楽しんでやることになってます笑
どうせムッスメの家賃は払わないといけません。一定の負けは許容範囲。心に余裕を持って検討していこうと思います！
しふ