どもども！
しふです！
私の持つRC1号はロケーションに珍しいスペックのため、大手法人から問い合わせが時々あります。
条件交渉によく言われるのが、
会社の規定で短期解約違約金は不可です、保証会社加入は無し、敷金はゼロ、礼金一ヶ月のみにしてください
とかいうもの。
私の出している条件はもっと大家寄りです。
これ言われていつもどうすっかなー、と悩んでました。
大手法人契約の大家側のメリットって何でしょうか？
・保証会社に加入せずとも滞納は考えにくい
・原状回復で真っ当な要求なら揉めない
の二点しか思いつきません。
ではデメリットは？
・転勤があり短期解約の可能性がある
入退去を何度もやって分かりましたが、広告料を積まないと入居付け出来ない物件
は一年で退去されると全く儲からないです。広告料、原状回復、クリーニング、空室期間が主要因。
メリットは保証会社と入居時の審査である程度カバーできます。保証会社は入居者負担ですから、大家には影響がありません。
つまり、大手法人とは言え、礼金減、短期解約違約金減は大家にはデメリットしかないと言うのが私の考えです。
今までは悩んだ結果、シンプルにお断りしていましたが、何か対案が無いかなと思っていました｡
今回も言われて、うーんうーんと考えて、回答を決めました！
月額家賃を8％以上アップしてくれるならOK、これを飲まないなら他を当たってください。
に統一することにします。8%の根拠は、一年住んだらほぼ1ヶ月分というところから。8%と言うのは結構大きな額で、5万の部屋が5.4万になり、年間で4.8万です。一年で退去されたら損失は数ヶ月分なのでデメリットを完全にはカバーできませんが、全員が一年で転勤するわけではありません。何戸もこの条件でやれば全体としてプラスになるのでは無いかということと、何より、売却を考えると高い家賃にすることには大きなメリットがある。
先の例、4.8万/年アップを表面利回り10%で売るなら売価は48万円アップです。大きいですよね。
家賃アップを受けてくれたらむしろラッキー、くらいの額です。5％アップくらいなら受け入れられやすいでしょうけど、1年で退去されたら結局モヤモヤするし、転勤のある人が単身で三年、四年と住むのは少数派では無いかと思われるのでそこまで安売りする必要はないか、と。
大家には何のメリットもない条件交渉。
言われるのも鬱陶しい。
いちいち仲介さん、管理会社さん、私の時間を使うのがストレスだったのですが、この案を思いついたおかげでとてもスッキリしました！
しふ