どもども！
しふです！
留学生、契約出来ました！
入金があったらやったーです！
まだ物件の売買契約が出来てませんけど
売買仲介さん、はよして…
さて、物件の購入可否を検討するときの私のやり方をシェアした話。
一棟物を買おうとしてる人から物件資料が飛んできました。
利回り以外は悪くない物件です。銀行への当て物に最高。
しかし、現実には利回りが悪いので買えません。
何故買えないのか？
その判断の仕方をシェアしました。
利回りが低いと、家賃収入が低い。
返済比率を55%で計算すると年間の返済額が決まる。
その範囲で借りられる額はいくらになるか。
物件の耐用年数残と金利が分かれば計算できる。
足りない分は自己資金だけど払える？
それだけ払って買いたい？または、払いたい自己資金を上限にして買える額を逆算すると指値する金額が決まるけど、それで売ってくれそうなら指値すれば良いよ。
（この判断にCCR20%と言う数字が最近回ってきましたが、ここまでは話さず）
ここまでやって、自己資金入れても買いたいと思うなら詳細シミュレーションして、売却時までのキャッシュフローと、想定売却価格、そこから出る利益と税金を計算してみたらいいよ。
何年持てば売却時にプラスになるかが見えてくる。
すぐにプラスになるような物件はまず回ってこないけど、遅くとも2年とか3年でプラスになる物件が欲しいよね。
てな感じでおっと思ったら計算するといいよ！
ってzoomで話しました。
買えない物件でも悪くないので、まずは当て物として銀行に持って行って、自分の状況を理解してもらい、融資条件を聞き出す。次の物件にその融資条件で検討する。
私が買った一棟物はどちらも直前に別の物件で融資の問い合わせをしていて、その物件を現金買いで他人にさらわれた直後に見つけ、買付を入れた物件です。融資条件が分かってるし、売買仲介さんにも強気に行けるので私に買わせてくれた、という流れでした。
良い方向に行けば良いなと思ってます。
まあそうは言っても、ささっと判断できるようになれば買える物件がわかるようになり、買える物件はそこら辺には売ってないことがわかるようになり、仕入れに力を入れていくことになるのだろうと思ってます。仕入れに力を入れないと簡単に儲かる物件は買えませんよね。利は仕入れにあり、最近実感しています。
さて、zoomでPCだと資料をシェア出来るので資料見ながら話せるので便利。直接会って紙の資料で、とかの時代に比べるとスケジュール調整も簡単だし移動時間もないしコピー費用もかからない。PC持って行って画面見せるより効率的。ホント便利ですねえ。個人ではzoomの会議を初めて主催したのでアカウントを作りました。無料アカウントだと40分しか使えないんですね笑 時間制限があると事前準備をして送ってみてもらって、と段取りできるし、ダラダラせずに終えられるのである意味便利。個人アカウントは無料のままにしたいと思います。
しふ