どもども！
神戸大家のしふです！
まだアマゾンの奥地です。
物件探しを続けていますが、良い利回りのものは見つからないですなー。
色んな話を見ていると、最近は買う人と買わない人が出てきているような気がします。
買う人の意見
世の中はインフレだから高くても買え
高くてもさらに高く買ってくれる人がいるから買え
買わない人の意見
こんなに高いのに買ってどうするの？
どこかで弾けるよ
私は怖くて買えない派です。なんで怖くて買えないか、思考を整理してみました。
私はギリ、バブル崩壊がどんなのだったか分かる世代です。まだ仕事はしてませんでしたが、就職活動に多大な影響を受けました。
バブル崩壊で退場した不動産業者さんは、キャピタルゲイン狙いでインカムゲインでは維持できない不動産を買い、大蔵省の通達でピタッと融資が締まってしまい、融資がつかないから手持ちの物件を売ることができなくなって資金繰りに窮して倒産した、というのが顛末だという印象を持ってます。当時の利回りを書いてる記事はないかと探しましたがパッと出て来ず。確か4-5%だったかと。当時は金利も高く、イールドギャップが小さい。インカムゲインでは維持できなくてもキャピタルゲインが凄かったから買っていた。
時は過ぎてこの状況が変わり、インカムゲインでも不動産を維持できるようになってサラリーマンが入りだした。
この記事でわかりやすく書いてくれてますね。さすがサラリーマン投資家の草分け！
リーマンショックで買い手も減り、価格が下がってサラリーマンでも融資を借りて買っても物件を維持出来る状況が整った。当時これを理解していた人は少なく、気づいた人たちはたくさんあった利回りの高い物件を買い、市場が大きくなったところで売り、資産をどんどん入れ替えて拡大出来た。
諸事情あって出遅れましたが、私も参入しました。
最近は広く知れ渡り、プレーヤーが増えています。表に出ている物件は、融資を使ってインカムゲインで維持出来るものが少なくなっているように思います。そうすると、転売でキャピタルゲインを狙う動きとなるのでしょう。
が、サラリーマンには厳しいように思います。
ここに書いてますが、そう思うのはキャピタルゲインを狙うのはプロの世界だからです。毎日物件を検索して、安いのが出たら即買いに行く。高くても買い、さらに高く売る。融資が締まっているので現金も投入する。融資のアレンジも難しくなった。
なかなかサラリーマンには厳しい。
そしてサラリーマン投資家は、リスクの小さい、人口減少なんかに伴い放置されていた築古戸建に移り、築古戸建がどんどん値上がりした。これも、皆が気付く前にやってた人たちは一財産築けたけど、今は業者が仕入れて売るなども聞かれ、安く買うことが難しくなっているように思います。
最近不動産やってる人が宅建士を取るのが増えてきているのは、築古戸建のインカム狙いでは合わず、値上がりもしてるから早い段階で買おうとすることと、仕上げて入居をつけた後の転売を機動的にするのに必要だからなのかなと。
ここまで書いて、ようやく私の中で整理出来てきました。
なら私は数年前とは状況が変わってる中、どうするのがいいのか。今までのセオリーが通用しません。変化するのか、セオリーを守るのか。
前回のバブル期と世の中の状況は全く異なっているのも事実ですが、コロナ融資で現金が市場に余っているとかプレーヤーが増えたからとか言われながらも、なぜ値段が下がらないのかをエビデンスを持ってロジカルに説明してくれる人はいません。
バブル期の状況とリーマンショック後の状況の違いは目に見える指標である金利や利回りで説明できたのですが、今の状況はエビデンスベースで説明出来ないのです。
アベノミクス以来の今までの常識ではわからなくなっているから、買う人と買わない人が両方いる状態になっている。
私は怖くて買えない派ですが、皆さんはどちらですか？
まあ殻を破るには、何とかして買い、何とかして維持して、何とかして高く売る、以外の選択肢はないんですがね…
ということでこんな私でも怖くなく買える物件を探す、物件探しの日々は続きます！
神戸大家のしふ