分譲マンションを購入される方の購入動機の多くは「友達も買ったから」「現在住んでいる賃貸住宅の家賃がもったいない」等といったものです。
そして、毎月の住宅ローンは「大体、今の賃貸の家賃と同じくらいかな～」と考える方が多いです。
よくマンションの折込広告に「月々○万円～！！」とか載っていますよね。
アレにはウラがあるんです。。。が、このお話は次回にします。
それでは、具体的な購入予算の決め方ですが、予算の立て方には二つの方法があり、この二つを組み合わせて最終的な予算を決めます。
それは①住宅ローンの借り入れ可能額と②毎月の家計の中からの返済可能額です。
今日は①についてお話します。
①住宅ローンの借り入れ可能額
これはあなたが銀行から融資を受けられる金額の上限のことです。
各金融機関によって融資条件はバラバラで、各金融機関はその基準を公開していません。（私はある程度知っていますが・・・）
具体的に金融機関と条件を記載すると問題があるかも知れませんので、今回は大手都市銀行のTOP３に共通している基準を元に書きます。
仮定条件として、あなたの年収（総支給額）が４００万円以上、給与所得者（サラリーマン）で固定給（歩合制でない）、現在の会社に勤続年数３年以上、社員数２０人以上の会社、社会保険（厚生年金）加入者、他の借り入れ（車のローンや消費者金融など）や保証人になっていない方で配偶者がいる、とします。
その場合、年収（総支給額）の40%が年間の返済可能額となります。
つまり、年収400万円なら160万円（月額13.3万円）、年収600万円なら240万円（月額20万円）です。
ですが！この先が少々複雑です。。。
上記の返済額は、現在の住宅ローン融資金利ではなく、各銀行が独自に定める『基準金利』を元にした場合の返済額なのです。
基準金利は、現在の金利（変動金利なら2.475%）よりも高く設定されています。都市銀行の場合、大体の銀行が基準金利を４％に設定しています。
なぜ高く設定するかというと、現在の日本の住宅ローン金利は景気の低迷等を受けて低い状態です。これ以上下げると銀行が赤字になるくらいギリギリの低金利です。
そのため、もし今後、景気が良くなり、住宅ローンの金利がある程度上昇しても、滞りなく返済していける人物かどうかを判断するために、あえて高い基準金利で判断するのです。
銀行はリスクを嫌うものなのです。これは覚えておいてください。
普通の方が問題視しないようなことでも、銀行から融資を受ける際にはマイナスになることが多々あります。。これも後日お話していきます。
では、基準金利を元にして計算した場合の銀行からの借り入れ可能額についてです。
年収400万円の場合・・・約3010万円
年収500万円の場合・・・約3760万円
年収600万円の場合・・・約4510万円
年収700万円の場合・・・約5260万円
年収800万円の場合・・・約6020万円
これが大手都市銀行の最大融資額になります。
ここから、個人の状況に応じて融資可能額が減額される場合があります。
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