【不労所得は無理！？厳しい大家業】
▼景気は上がらず、老朽化で空室は急増！？
▼大家さん急増で賃貸経営の環境は厳しい
ここ数年で「サラリーマン大家さん」が
急増しているそうだ。
私が思うに、かつて不動産投資は、
一部の特権階級にしか縁のないものだった。
しかし、私も含めて
昨今では、身近なものになり、
サラリーマンをしながら大家さんを
している人が増えた。
その結果、一説では、日本全国で大家さんは
２００万人以上いるとのことだ。
日本全国とはいえ、多い！
しかも、その半分が「サラリーマン大家」らしい。
私は思った。
「大家さんの数が増えると、競争も激しくなり
賃貸経営の環境は悪くなる一方だろう。」と
なぜ大家さんの数が増えると競争が激しくなるのか？
例えば、
同一エリアに１００室の賃貸物件も持つ
大家さんがいたとする。
その大家さんは、１００室全体での稼働率や
収入を考えるし、ある程度そのエリアの市場を
コントロールできるのである。
そのため、競争というものは起こりにくい。
しかし、その１００室のうち１０室を
売却するとする。
そうすると、
１０室を購入した新たな大家さんは
自分の賃貸物件の１０室だけのことしか
考えないので、１０室を満室にするために
すぐに家賃を値下げするであろう。
そうすれば、
元の大家さんの９０室も家賃設定を
再考せざるを得ない。
競争が起こってますのよね。
大家さんが二人、三人、四人と増えていけば
物件数が増えてなくても、競争が激しく
なると言えるのである。
しかも、
日本の人口はこれから数十年は
減少していくのだ。
少なくとも我々と我々の子供世代では
もう、賃貸需要が全国的に上がることは
ないのである。
しかし、不思議なことに都内や各地の
中心地の駅前には新築高層マンションが
次から次へと建設されている。
誰が住むのか？
誰が買うのか？
大規模で世帯数も多く、内装もおしゃれで
デザインされており。オートロック
２４時間警備・防犯カメラ付きなど
設備的なセキュリティは万全。
しかし、
その割に家賃は高くないのだ。
一方、
古くからの地主さんや個人オーナーさんの
賃貸物件には、高級ソファが置いてあるラウンジもない
コンシェルジュもいないなどサービス、管理が
行き届かない。
その多くは築年数で２０年をゆうに超える
賃貸物件である。
２０年前は、最新設備だったのかも
知れません。
しかし、当然時間の経過とともに
設備は老朽化していくのである。
リーマンショック以降
株価は回復しているが、実感として
いまだに景気は戻ってきてない。
▼築２０年以上の賃貸アパート・マンションの空室が多い
経済環境の変化によって
ワンルームに住んでいた独身者が
次々と出て行っているのだ。
大手の高層マンションが増えている
のと同時に
独身者向けの新築アパートや
賃貸マンションがたくさん建築
されている。
こうした環境の中で
築２０年以上経過している
賃貸アパート・マンション
に魅力がないのは
当然である。
「サラリーマン大家さん」が増え
高層マンションの賃貸物件が増える。
このサイクルの中で、
築２０年以上経過している賃貸アパート・マンションの
空室は増えていく一方だ。
また、
空室でも一時的なものであれば
まだいい。
長期間空室になる確率が
非常に高いのである。
そのため、
築２０年以上経過している賃貸アパート・マンションは
抜本的な空室対策が必要になるのである。
今回はここまで。
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