最近購入した貸家はオーナーチェンジだった
と言うお話は先日お伝えたしたと思う。
オーナーチェンジとはすでに貸家として入居者がいて、
購入しても契約が切れるか、退去するまでは
自分の居住用としては使えないという意味だ。
逆に言うと買った翌月からキャッシュフローが手にできる。
つまり、投資家としては願ってもない物件と言う事だ。
空き家とし購入した場合は、リフォームして、募集して、
仲介業者に広告料を払ってという初期投資と時間が
どうしても必要になるが、それがいらないのは最高だ！
しかし、やはりオーナーチェンジにもデメリットがある。
まずは利回りが低いことがあげられる。
売り主としても入居者がいる貸家を手放すのだから、
それなりに高い価格設定で売り出すのは当たり前だ。
利益が出ないのであればそのまま持っていた方がずっと良い。
次に現契約を引き継がなくてはならない事があげられる。
家賃、敷金、更新料などが一番に気になるところであるが、
保証会社や火災保険に入っているかなども重要な確認事項だ。
不利な契約条件があってもそれを引き継ぐ義務はデメリットになる。
ちなみに保証会社とは家賃の滞納を代わりに代弁する会社の事だ。
家賃の０．５ケ月分で２年間の契約期間、その後２年おきに更新、
最高６ケ月間の家賃保証というのが通常だと思う。
もちろん費用は入居者が払うので大家としては絶対条件にしたい。
詳しいことは委託している管理会社に確認してほしい。
さらに、俺が思う一番のデメリットは室内を見ずに購入する事だ。
すでに入居者がいるので部屋の中を確認することができない。
部屋の中を見ることを業界では内見（ないけん）と言う。
「内見できますか？」
と、質問すると洗練された投資家に聞こえるので使ってみてくれ。
ちなみに、売り主が居住中の中古物件の内見は可能だ。
賃貸の入居者の部屋は原則見れないのが業界の常となっている。
まあ、入居者の立場としたら、
「大家が変わるから部屋を見せてほしい」
と言われても、
「そんなの知ったことか！こっちはちゃんと家賃払ってんじゃい！」
となるだろう。
と言うわけで、内見ができないリスクは以下が考えられる。
特に貸家で入居期間が長い場合はそのリスクはグッと高くなる。
まず水周りだけを考えてみてもトイレは和式だから交換。
キッチンもボロくて交換が必要だろうし、
風呂はバランス釜の可能性が高い。
バランス釜は湯船の横に独立して置いてある湯沸し器のことだ。
バランス釜の場合は外から見分けがつく方法がある。
風呂の窓か外壁から熱を逃がす煙突のようなものが出ているのだ。
なので、風呂の近くから突起物が拝めるときは覚悟が必要だ。
この時代バランス釜の賃貸需要は極めて低い。
従って、風呂全体の交換が余儀なくされる。
と言うわけで、水回り全て交換が必要になる可能性がある。
またそうなると、給湯器の新設も必要になる。
クロスを考えても戸建の場合はある程度の広さがあるので、
単価の安い業者にお願いしてもそれなりに掛かってしまう。
そんなこんなで数百万円のリフォームが必要かもしれない。
もちろんこれは最悪の場合で売り主がまめに手を加えていれば別だ。
いずれにしても、内見できないとそのリスクを図ることもできない。
これは紛れもなくデメリットと言うしかない。
そこでだ、部屋の中が大体わかる方法を伝授しよう。
あくまで、俺の経験上だがポイントは玄関ドアとサッシにある。
つまり、ドアや窓が古いままだと室内も往々にして古いままだ。
おそらく建築当時から手を加えていないと判断できる。
俺の考える理由は、室内と室外を結ぶ境界線になるこれらは
人間で言えば顔や髪形、袖から出る手に当たる。
この辺のケアをしていない人間はダメな奴が多い。
顔を洗っておらず目ヤニが付いていたり、ボサボサの髪形で、
手の爪は伸び放題の人をどう思うだろうか？
そんな奴の心の中、精神的部分は大体想像できるだろう。
それがあなたの資産になる物件だとしたらどうだろうか？
結論はおのずと出るはずだ。
皆さんも、家の顔である玄関周りはいつも綺麗にしておこう。
それはあなた自身を物語るバロメーターであることを忘れるな！