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【住宅ローンの繰り上げ返済は投資するより魅力的】
住宅ローン金利は35年固定で1％～2％とかなり安くなっている。
だからと言って35歳で35年ローンを組むと、70歳まで年金生活になった後もローンの返済が続くことに。
例えば、3000万を35年ローン、金利1％で借りると、返す利息は858万円。
つまりトータルで3858万円の支払い。
このローンを3年経過したところで、100万円繰り上げ返済すると、約60万円の利息が減少する。
投資に例えるなら、100万円を投資して、確実に160万円に増えるようなもの。
この方法だと返済期間も70歳ではなく、68歳7か月で住宅ローンは終了という計算に。
（経済ジャーナリスト 萩原博子氏の話）
最近、プチ投資ブームだけれど、投資は増えることもあれば減ることもあるリスクがあるので、確実に支出を減らして得をしたいなら、繰り上げ返済するほうがいいかもしれない。
その一方で、無理に繰り上げ返済しないほうが良いケースもある。
繰り上げ返済をしないほうが良いケース
①低金利で住宅ローンを借りており、返済期間が短い場合
例えばだが、私の親戚は数年前に地方の駅近1500万円の中古マンションを買った。
独身貴族ならぬ独身庶民。
「もしもお嫁さんが見つかったら」という可能性を残して２LDKの駅近マンション。
「一人で住むには無駄に広いな」と言ってぶん殴られた。
貯金500万円を頭金として入れ、1000万円を借りたそう
0.7%の住宅ローン控除が10年適用される（新築物件は13年、ちなみに以前は控除が1.0%だった）。
そして、低い金利でお金を貸してくれる地元の信用金庫を見つけ（※低金利でお金を借りられるかは本人の年収をはじめとした諸条件による）、10年固定金利0.69%で、10年1ヵ月の完済プラン。
金利より控除の％のほうが高いので、完済まで繰り上げ返済するよりも住宅ローン控除を受けたままの状態にしているほうがお得。
※今、10年固定金利は上昇しているので（変動なら0.7％以下の金融機関はたくさんあるが）ここまで安い固定金利で借りるのはなかなか難しいかも。
「金利安いからフルローンでも良かったんじゃない？」って聞いたら「多く借りたら、その分だけ手数料かかるから必要な分だけにした」と言われた。
住宅ローンの事務手数料は定率型の場合「借入金額の2.2％（税込）」
なので、1000万借りたら22万円、1500万借りたら33万かかる（この+11万を払いたくなかったから1000万にしたのね）。
一つ盲点だったのが、資産形成をきちんとしたほうが女性から信頼されるだろうと思っていたそうだが、意外と婚活の世界では持ち家アリは人気がないらしい。
相手からすると「住む家は二人で一緒に相談して決めたいと」
確かに～！
だから、もしもお嫁さんがきてくれたら、一度マンションを見てもらって、気に入らなければ、そこは人に貸して、彼女が望む家に住もうと思っているらしい。
そこまで激しく妄想進んでいるけれど、高年収なのに未だに独身なのは、たぶん面食いだからだろう……
「うちの主人みたいに、好きなタイプは白石麻衣で、嫁の顔面お笑い芸人みたいな感じにすれば、すぐに結婚できるのに～っ」て言ったら「死んでもヤダね」と言われた。←私、軽く死亡
※変動金利で長い期間、かなりの金額を借りてるなら、少しでも早めに返済したほうが得
住宅ローンは10年以上借りている場合に適用されるので、繰り上げ返済のときに「期間短縮型」と「返済額軽減型」が選択できるのだが、期間短縮型を選択してうっかり10年より短く繰り上げちゃうと、控除を受けられなくなる。
②近々、お金を借りたい人生のイベントが控えている
例えば、今、高校生のお子様がいて、これから大学進学でお金がかかる。
学費の高い私立理系の大学を希望していて、もしかしたら貯金だけでは足りないから奨学金を借りようかと思っている。
このようなケースの場合、お子様が優秀で無利子の奨学金の審査に通過したのであれば問題ないが、住宅ローンよりも「奨学金」という名の教育ローンの金利のほうが高い場合、無理に繰り上げ返済するよりも貯金は残して教育ローンは借りないほうがお得なケースもある。
どっちがいいかは金利次第（成績優秀者や低所得者のみに適用されるお得な奨学金でない限り、教育ローンより住宅ローンの金利のほうが低くなる可能性が高いと思うが）。
③団信で死んだらチャラプラン
私の親戚で「団信あるから死んだらチャラ」と、80歳までローン返済予定の人がいる。
繰り上げ返済をする気はさらさらない。
お嫁さんは早くぽっくりいってほしいみたいだが「意外とこういう男がしぶとく100歳まで生き残りそうよね～」と言っていた。
※団信（団体信用保険の略）お金を借りた本人が他界すると、ローンは支払わなくてよくなる。手術を3年以内にしている人や2週間以上の治療を受けた人は審査に通過しないことも。
参考資料
プロの書いた記事
【中古住宅 住宅ローン控除適用条件】
・自分で住むこと
・床面積50㎡以上あること
・1982年以降建築されたもの
・返済期間が10年以上あること
・年収が2000万以下であること
・居住した年の前後2年間（通算5年）に「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を受けていない
参考資料
私のようなド素人よりプロの書いた記事のほうがよくまとまってるのでペタリ
最後までお読みくださいましてありがとうございますm(__)m