賃貸物件を買取り

こんにちは。松井です。

先日あった案件なのですが、賃貸で借りている分譲マンションを、住宅ローンを組んで買取るための仲介をさせていただきました。

その方は６０代後半でご夫婦２人暮らし。約１３年前から賃貸で入居していて、お家賃は毎月１０万円をきちんとお支払いしていました。
ただ、家主さん（売主さん）の事情で１カ月後に競売の入札になってしまうとの事で裁判所から通知を受け取ったのです。きちんとお家賃を支払っているのに、競売になったら出ていかなくてはいけないと不安になっていました。

競売で落札した方が新たな家主としてそのまま住ませてくれるかもしれない、自分で競売に参加して入札してみようか。どちらにしても確実ではない話しにすごく心配されていました。

そこでご提案させていただいたのが、競売の入札まで１カ月しかないけれど、売主さんと債権者に任意売却のご提案をし、任意売却物件として購入する方法です。

賃借人さんは高齢ではありますがお仕事も現役であり、また奥様がしっかり貯金をしていただいていたため、借入れする住宅ローンはかなり少額に抑えることが出来たのです。

通常、お引き渡しまでは約１カ月半から２カ月程度を要するのですが、買主さん、売主さんがスピーディーに動いていただいたこともあり、無事ギリギリでお引き渡しをする事が出来ました。

毎月１０万円のお家賃は３万円程度まで下がり、お部屋はご自身の名義になりました。

お引き渡しの時に、まさかこの歳で住宅ローンを組んでマンションを買うことになるとは夢にも思っていなかったとおっしゃっていましたが、逆に言えばいいきっかけになったとご納得されていました。

売主さん、買主さんありがとうございました。

税金のお話…

皆さんこんにちわ！  田中 優子です！
すがすがしい５月の陽気！湿度も低く気持ちの良い季節ですね。
いかがお過ごしでしょうか

先日、京都の北山へ行ってまいりました。
京都植物園があるところです。わたしはここが大好きで、
森林浴といったところでしょうか
このエリアにいつかは住みたいなぁ～と、フワ～っと思っております。
この植物園は70歳になったら入場料無料になるんですっ
それまでまだまだかかりますがっ

さて、お話それましたが、税のお話です。
私は軽自動車を所有しており、
当然ながら自動車税の納付書が来ました。
しかーし、改正により、税額が上がってしまうのです！(ガーンッ )
ご参考→　http://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000007224.html

お客様宅へ行く際や調査などで移動する時、車を使っており、
休日でも良く街乗りしますし、なくてはならないのですが
毎年の事なので仕方ありませんね

運転にはゆとりを持って十分に気を付けて、セーフティドライバーを心がけます 

あと、家を買うとかかる税ですが、買うとき一度だけ支払う税として、
・印紙税：契約書に貼る印紙代です
・登録免許税：所有権などの登記にかかります
　　　　　　　　　登記簿上の床面積50㎡以上など軽減税率有り
・不動産取得税：取得後にかかります
　　　　　　　 　  　 床面積50㎡以上で軽減されます

不動産購入後、継続的に支払う税として、
・固定資産税：毎年かかります
・都市計画税：軽減措置は無く、自治体により税率が異なり毎年かかります

消費税8％から10％への増税もやってきますね。軽減税率も気になるところです
春は税金の季節だと、私の中では定着している今日このごろでございます…

連帯保証について

千里コンサルティングオフィス(株)春山です

本日の話題は、つい先日ご相談いただきました連帯保証について少々。


－Y様の場合－

離婚されて相当な年数が経過されているとの事ですが、ご結婚当時、ご主人様名義で申し込まれた住宅ローンの連帯保証人になられており、何とか連帯保証人から外れたいとのご相談でした。

Y様の懸念材料・質問内容は大きく分けて以下の3点。

①保証人はY様の実父とY様の2名に設定されているが、現在お父様は鬼籍である為、法定相続人であるY様の実母及びそのご家族様へ保証人の地位が承継されるのか？
②主たる債務者である、離婚されたご主人様がお亡くなりになった場合、債務はどうなるのか？
③何とか保証人の地位を滅却出来ないものか


以下、回答


①について・・・左様ですと回答
→保証債務も相続対象となる為、相続の開始があったことを知った日から3ヶ月以内であれば、家庭裁判所に限定承認を申し立てる、若しくは相続放棄によってお父様の保証債務の承継を拒否できる可能性がありましたが、既に4ヶ月経過していた為不可能でした。結果、保証債務も法定相続人がその割合に応じて相続する事になります。

②について・・・金銭消費貸借契約書の内容を吟味しない事には不明ですと回答
→基本的に、住宅ローンには団体信用生命保険が付されております。しかしながら団信は保証契約付きローンに適用される為、今回のY様の契約に付されているかどうかは、金銭消費貸借契約書内容を確認しない事には、明確な回答が出せませんでした。

③について・・・非常に厳しい、ほぼ不可能ですと回答
→そもそも保証人では無くなる為にはどうすれば良いのか？基本的には債務の解消しかありません。ただし例外もあり、現在の保証人以外の保証人を差し入れるか、保証債務以上の抵当物を差し入れる等、抵当権者が納得するものを提示出来れば保証人でなくなる事が可能です。はっきり言えば、債権者が「いいですよ」と言えば、なんでも構わないのです。しかしながら、土地建物に抵当権を設定し、更に連帯保証人まで求められている状況下では、非常に厳しいと言わざるを得ません。

長々と書き連ねましたが、最終的にはY様発案のアイディアが非常に建設的・斬新であった為、Y様の懸念材料はほぼ解決する事が出来ました（もちろん、今後また状況が変わる可能性はありますが・・・）



私どもは日々、不動産取引に係る様々なご相談を御受けし、相談者様の目線に沿った対応を心がけております。

同じような状況でお悩みの方は、御一人で苦しい時間を過ごされる前に是非一度、千里コンサルティングオフィス(株)にご相談にいらして下さい。