今の目標、CFを1000万円にするを達成するためには、一番最近購入した23区内の空家(二階建て木造）の賃貸の客づけをする必要があります。
言い換えると、この物件の客づけさえ希望の値段でできれば、CF1000万円に到達しそうです。
ただこの空家、そもそも空家自体が目的で購入したものではないのです。
元々は、土地を探していて、比較的お安い土地があったので購入の申し込みを出しました。
売主さんは、そもそも更地として売り出しており、上物の空家は解体してから売るという約束になっていました。
ただ購入者の私は、購入した土地にすぐに新築の建物を建てる予定がなかったので、（このお話はまた別の機会に）空家の解体を自費でするので、その分200万円安くして欲しいと交渉したところ、了承を得ることができました
実際、決済が済むまでは外観からしかその空家を見たことがなく、内部がひどかったら解体しようとは思っていました。不動産業者の方にも、空家を放置しておくと近隣に台風などで何か壊れて飛んだ時などに被害が及ぶ可能性はあるというお話はされていました。
購入後、早速空家の中に入ってみると、とても古い昭和の作りという感じでしたが、（サザエさんに出てきそうなイメージです
）なんとかすれば誰かしら借り手は見つかるのではないかという状況でした。
そこで悩んだのが、
①できる限り出費を抑えてぼろ家として貸し出すか
②しっかり出費をして改装して高めの値段で貸し出すか
という二択でした。
ただあまりにもぼろ家だったので、正直自分は中に入るのも気が引けることもあり、また低価格でも賃貸付けに苦労する時間と労力を考えると、しっかり改装してそれなりの値段で貸し出そうと思いました。
とりあえず業者さんに来ていただき、状況を確認してもらった上でできるだけ大掛かりな改装は避け、安い値段で表面だけ取り替えてもらうという内容で見積もりを出していただきました。業者さんも古家改装の専門の方で、内見をしたところ、構造自体はしっかりしているということで、自信を持って工事にかかっていただけました。
家は二階建ての4DKで、4部屋全て塗壁の和室でした。それを3部屋、石膏ボードを木柱の上から貼り付けて、完全な洋室にしていただきました。
かなり狭い風呂場も、大きさは変えられないものの、ユニットバスに変更。キッチンも完全に新しくしました。エアコンが全くない古家だったのですが、これも全部屋にエアコンをつけ、窓は二重サッシにしました。
施工は昨今の工事の人手不足もあり、予定よりも１ヶ月ほど遅れてしまったのですが、最近完成しました。
出来上がりはかなり感動しました
以前は正直近寄るのも嫌なほどで、私1人では家の中に入るのも嫌だったのですが、工事後はここに住んでも良いかもしれないと思える出来になりました。ただ一点、少し後悔したのが、一部屋和室としてリノベーションした部屋が、実は家の中では一番大きい部屋（8畳）で、仲介業者の方にはそれが洋室だったら数万円高くマーケットに出せたと言われたことでした。これを聞いて、ついつい値段を少しでも安くという気持ちから和室を残したのですが、今の東京では和室で喜ぶ人は少数派だろ、そりゃそうだと自覚し、大きな間違いを犯してしまったのかも知れないと後悔しました
早速工事業者の方に和室を洋室に改装したらプラスでいくらかかるかと聞くと、だいたい50万くらいと言われ、それで家賃が3万円上がるとなると…。
500,000円 ➗ 30,000円 ➗ 12ヶ月 🟰 1年5ヶ月
1年5ヶ月で元が取れるのか…という計算になり、とても悩みました。（悩み出すのが遅いですが）
そもそもは、空家を取り壊すかお金を出さずに何かしら収入に繋げるかという選択の中であったので、ほとんど工事費にお金を出さないで、外国人観光客にAirBnBで貸し出すのはどうかという案もありました。日本は改正して一年で180日間はAirBnBで貸し出せるようで、少しでも宿泊客がいれば空家として放置して収入ゼロよりは良いだろうというスタンスでした。また民宿が建てられる地域ではないのですが、AirBnBだったらできるということから、だいたい一泊幾らかとか、掃除に入ってもらう業者や値段とかをリサーチまでしていました。外国人からすると、和室がある部屋に泊まるというのはかなり素敵な経験になるので、和室を一室キープというのは私の中で揺るがない（はずの）決定事項だったのですが、予想以上に改装で綺麗担ってしまい、また日本人相手の賃貸となると話が全く変わってくるという混乱に陥りました。
結論としては、和室はそのまま残しましたが、日本の和室はとても興味深い領域だなぁとひしひしと感じました。
さて、古家改修の賃貸付けですが、ちょうど１ヶ月半前くらいにお世話になっている仲介の方に内見していただき、繁忙期ということなので早速広告等出していただきました。年末に入ってしまいますが、年明けにはすぐに見つけます
と伺い、そんなすぐに見つかるのだろうか…と内心ではとても自信がなく、（これも和室問題から来ていました）近隣の賃貸のポータルサイトを日々見ながら、ライバルといえる（のかは分かりませんが）物件を眺めていました。近隣は新築のマンションも少なくなく、3LDKで新築で平米数は私の古家の半分くらいですが、月々の値段は同じで広告を出している物件が多数。戸建てで3LDKで見ましたが、一軒も見つかりませんでした。因みに4DKの広い間口をぶち抜き、3LDKに改装しました。強みは広い平米数と一戸建てであること、しかしそれでも、新築のマンションと同額出す気になるのかしら…
と悶々と考える1月でした。
ということで、焦ると健康にも良くないので、自分なりに何ヶ月見つかるまではぼーっとやり過ごそうと決めたりしていました。またどうしても賃貸付け先が見つからない場合は、先ほどお話したAirBnBに切り替えても良いかなとも思いました。ただそうなると、家具を所々購入したり布団とかを取り入れなくてはいけないので、それをした途端にユニットバスや台所も新品では無くなるし、一度始めたら引き返せないということで、どれくらい見つからなかったらその路線に切り替えるかということも悶々と考えていました。
賃貸付けは今まで4件と経験値が浅く、今回が5件目だったのですが、タイプが特殊ということもあり、ハラハラです
この進展は、今後ブログでアップデートしたいと思います。