「メガ大家」 の落とし穴

素人が、不動産投資に手を出すケースが増えています。

不動産投資に関しては、数年前に「かぼちゃの馬車事件」がありましたが、今度は「メガ大家 倒産」が増えそうです。

１．日本は人口減少で空き家が増えている

特に、賃貸物件の空き家が増えています。

＜２０１８年データ＞

　・空き家総数：８４９万

　・長期不在　： ３４９万

　・賃貸＋売却用：５００万

①入居率が低く、家賃収入が少ないので、売りに出されている中古賃貸物件は多い（不動産仲介業者に依頼）。

②ローンが払えなくて、銀行に差し押さえられた中古アパートも多い（銀行に取られる）。

２．銀行は、そういう物件は早期に換金処分したいので、売却に力を入れている（系列の不動産会社を通して）。

　その結果、一般サラリーマンなどに「大家になりませんか（副業しませんか）」と攻勢をかけている。

特にメガ大家になりたい人は、格好のターゲット（カモ）になっている。

「融資をするので、中古物件を買って」と どんどん薦める。

結果として、メガ大家が増えている。

３．メガ大家側にも、一定のメリットはある

次々と借入れをするので、借金分の 税金が少なくなる。

４．しかし・・・落とし穴がある

①そもそも 売りに出されている中古賃貸物件は、不良物件である。（儲かる良質な物件を売る人は、いない。また、良い物件なら、仲介する業者が自ら購入する。）

②古い物件を買うなんてとんでもない。新機能の設備にこそ人気がある。

③中古物件には、不具合が多い。特に水道配管の劣化は最も激しい。どういう問題が隠れているのかが初見ではわからない。

　入居中なので、中を確認できない（事故物件や雨漏り物件は、中を見せない）。

④遠方の物件は、見回りがしにくいので対応不十分になりがち（管理会社はそこまではやってくれない）。業者は、敢えて、遠方を紹介する。

⑤殺し文句が「家賃保証します」。しかし、実際は２年位で解約される。

⑥中古物件は、土地価格のウェイトが高い。土地代は償却できないので、建物の償却が終わると、一気に現金不足に陥る。

⑦ローン金利は、今は非常に低い。今後上昇すると苦しくなる。

⑧地震など大災難に見舞われた場合、収入が一挙に減少し、万事休す！ 

⑨「メガ大家という自転車操業」 をせざるを得ない事情がある。

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５．うまくやっている人

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徹底解説「地方高利回り投資(前編)」 講師：中島 亮 ｜楽待不動産投資新聞 (rakumachi.jp)

以 上