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「メガ大家」 の落とし穴
素人が、不動産投資に手を出すケースが増えています。
不動産投資に関しては、数年前に「かぼちゃの馬車事件」がありましたが、今度は「メガ大家 倒産」が増えそうです。
1.日本は人口減少で空き家が増えている
特に、賃貸物件の空き家が増えています。
<2018年データ>
・空き家総数:849万
・長期不在 : 349万
・賃貸+売却用:500万
①入居率が低く、家賃収入が少ないので、売りに出されている中古賃貸物件は多い(不動産仲介業者に依頼)。
②ローンが払えなくて、銀行に差し押さえられた中古アパートも多い(銀行に取られる)。
2.銀行は、そういう物件は早期に換金処分したいので、売却に力を入れている(系列の不動産会社を通して)。
その結果、一般サラリーマンなどに「大家になりませんか(副業しませんか)」と攻勢をかけている。
特にメガ大家になりたい人は、格好のターゲット(カモ)になっている。
「融資をするので、中古物件を買って」と どんどん薦める。
結果として、メガ大家が増えている。
3.メガ大家側にも、一定のメリットはある
次々と借入れをするので、借金分の 税金が少なくなる。
4.しかし・・・落とし穴がある
①そもそも 売りに出されている中古賃貸物件は、不良物件である。(儲かる良質な物件を売る人は、いない。また、良い物件なら、仲介する業者が自ら購入する。)
②古い物件を買うなんてとんでもない。新機能の設備にこそ人気がある。
③中古物件には、不具合が多い。特に水道配管の劣化は最も激しい。どういう問題が隠れているのかが初見ではわからない。
入居中なので、中を確認できない(事故物件や雨漏り物件は、中を見せない)。
④遠方の物件は、見回りがしにくいので対応不十分になりがち(管理会社はそこまではやってくれない)。業者は、敢えて、遠方を紹介する。
⑤殺し文句が「家賃保証します」。しかし、実際は2年位で解約される。
⑥中古物件は、土地価格のウェイトが高い。土地代は償却できないので、建物の償却が終わると、一気に現金不足に陥る。
⑦ローン金利は、今は非常に低い。今後上昇すると苦しくなる。
⑧地震など大災難に見舞われた場合、収入が一挙に減少し、万事休す!
⑨「メガ大家という自転車操業」 をせざるを得ない事情がある。
5.うまくやっている人
徹底解説「地方高利回り投資(前編)」 講師:中島 亮 |楽待不動産投資新聞 (rakumachi.jp)
以 上