最近のREITについて：高利回りの謎
最近のREITは、いろいろなメディアやアナリストの方々が指摘するように異常な高利回り（＝低い投資口価格）となっており、普通の株価動向に比べてもその反転の動きは鈍いようです。
REITは優良物件を厳しい投資基準で選択して適正価格で取得し、長期保有で安定した賃料収入を投資家に分配するという仕組みのはずですから、昨今のこの評価はなぜなのか、何回かに分けて簡単にレビューしたいと思います。
（注： なお、本記事は11月中旬から下旬にかけて分析したものですが、業務が猛烈に多忙だったため整理＆アップが遅くなりました（12月6日）。したがって「そ の記事を作成をした時点」での日時に遡ってアップすることとし、その後表面化した事実やリリース等については＜追記＞の形か新記事としてフォローすること とします）。
まず、全41銘柄の利回りをみると以下のとおりです。
（REITの利回り）11月11日時点
（注）
・予想利回り＝（当期予想分配金＋次期予想分配金）÷価格
・予想分配金未発表銘柄＝（直近期の予想分配金×２）÷価格
・年１回決算の先（ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙｱﾝﾄﾞﾘｿﾞｰﾄ）＝当期予想分配金÷価格
・当期上場した銘柄＝（当期予想分配金÷実質運用日数×365/2＋次期予想分配金）÷価格
予 想利回りを高い順から並べると、最高は日本レジデンシャルの46.2％。以下30％台3銘柄、20％台8銘柄、10％以上でも26銘柄もあります。ちなみ に長期国債利回り（10年、296回債）は1.485％なので、6割以上の銘柄でイールドギャップが8％以上という状況にあります。配当利回り5割なら素 朴に考えて2年で投資元本を回収できてしまう勘定になります。
一方、利回り下位にはジャパン・リアルエステイトや日本ビルファンドなどが 4～5％台で並んでいます。最近のREITの物件取得時NOI利回り（ネット収入÷取得価額）は4～5％といったところですから、これら老舗銘柄はほぼ適 正に評価されていることになります。以下では利回りが15％を超えている19銘柄についてみていいきます。
REITは優良物件を厳しい投資基準で選択して適正価格で取得し、長期保有で安定した賃料収入を投資家に分配するという仕組みのはずですから、昨今のこの評価はなぜなのか、何回かに分けて簡単にレビューしたいと思います。
（注： なお、本記事は11月中旬から下旬にかけて分析したものですが、業務が猛烈に多忙だったため整理＆アップが遅くなりました（12月6日）。したがって「そ の記事を作成をした時点」での日時に遡ってアップすることとし、その後表面化した事実やリリース等については＜追記＞の形か新記事としてフォローすること とします）。
まず、全41銘柄の利回りをみると以下のとおりです。
（REITの利回り）11月11日時点
（注）
・予想利回り＝（当期予想分配金＋次期予想分配金）÷価格
・予想分配金未発表銘柄＝（直近期の予想分配金×２）÷価格
・年１回決算の先（ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙｱﾝﾄﾞﾘｿﾞｰﾄ）＝当期予想分配金÷価格
・当期上場した銘柄＝（当期予想分配金÷実質運用日数×365/2＋次期予想分配金）÷価格
予 想利回りを高い順から並べると、最高は日本レジデンシャルの46.2％。以下30％台3銘柄、20％台8銘柄、10％以上でも26銘柄もあります。ちなみ に長期国債利回り（10年、296回債）は1.485％なので、6割以上の銘柄でイールドギャップが8％以上という状況にあります。配当利回り5割なら素 朴に考えて2年で投資元本を回収できてしまう勘定になります。
一方、利回り下位にはジャパン・リアルエステイトや日本ビルファンドなどが 4～5％台で並んでいます。最近のREITの物件取得時NOI利回り（ネット収入÷取得価額）は4～5％といったところですから、これら老舗銘柄はほぼ適 正に評価されていることになります。以下では利回りが15％を超えている19銘柄についてみていいきます。