REIT：分配金、外部成長
今回は、利回りの分子を構成する分配金と、その成長の源泉となる外部成長（物件保有額の動き）についてみてみます。
（分配金と保有物件額の増減）
まず分配と株価の関係ですが、今期に大幅な増配を行ったFCレジデンシャルやプレミア、MIDリートは株価も10万円以上をキープしています。配当水準が そもそも低いジャパン・シングル、プロスペクトﾄは株価5万円割れです。東京グロースも株価7万円台と低迷しています。
大幅な減配となったジャ パン・シングル、クレッシェンド、クリード、エル・シー・ピーは株価の動きとしても急落しています。収益の基礎なる物件保有額をみると（右表）、FCレジ デンシャルは3割近い減少であり先行きは暗いかもしれません（そもそもファンド規模も小さい）。また半数の10銘柄で保有額の伸び率がマイナスか5％程度 に留まっており、外部成長へ向けた動きは鈍くなっています（ただし昨年から今年初めは物件価格が高止まりして買えなかったという背景もあるでしょう）。
そもそも、REITが分配金を増やしていくには賃料またはNOIを上げるか（内部成長）、物件を増やしていくか（外部成長）しかありません。日本の REITはスタートしてまだ数年ですから、一部の老舗銘柄を除けばまだ規模を追わないといけない段階のものが少なくありません。おおまかにいえば保有総額 1,000億円未満はスモールキャップといえるでしょうが、利回り上位19銘柄のうちだけでも半分以上の10銘柄で1,000億円未満となっています。そ のうち4銘柄は500億円も下回っています（FCレジデンシャル、ビ・ライフ、東京グロース、日本ホテルファンド）。こうした状態だと１物件の取得の成否 や賃料上下で分配金が大きく増減するので投資家は不安になります。今はとても物件を積み増す余裕はないでしょうが安値で拾える時期とも考えられるので、良 い出物を地味に取得している銘柄は注目かもしれません。
（分配金と保有物件額の増減）
まず分配と株価の関係ですが、今期に大幅な増配を行ったFCレジデンシャルやプレミア、MIDリートは株価も10万円以上をキープしています。配当水準が そもそも低いジャパン・シングル、プロスペクトﾄは株価5万円割れです。東京グロースも株価7万円台と低迷しています。
大幅な減配となったジャ パン・シングル、クレッシェンド、クリード、エル・シー・ピーは株価の動きとしても急落しています。収益の基礎なる物件保有額をみると（右表）、FCレジ デンシャルは3割近い減少であり先行きは暗いかもしれません（そもそもファンド規模も小さい）。また半数の10銘柄で保有額の伸び率がマイナスか5％程度 に留まっており、外部成長へ向けた動きは鈍くなっています（ただし昨年から今年初めは物件価格が高止まりして買えなかったという背景もあるでしょう）。
そもそも、REITが分配金を増やしていくには賃料またはNOIを上げるか（内部成長）、物件を増やしていくか（外部成長）しかありません。日本の REITはスタートしてまだ数年ですから、一部の老舗銘柄を除けばまだ規模を追わないといけない段階のものが少なくありません。おおまかにいえば保有総額 1,000億円未満はスモールキャップといえるでしょうが、利回り上位19銘柄のうちだけでも半分以上の10銘柄で1,000億円未満となっています。そ のうち4銘柄は500億円も下回っています（FCレジデンシャル、ビ・ライフ、東京グロース、日本ホテルファンド）。こうした状態だと１物件の取得の成否 や賃料上下で分配金が大きく増減するので投資家は不安になります。今はとても物件を積み増す余裕はないでしょうが安値で拾える時期とも考えられるので、良 い出物を地味に取得している銘柄は注目かもしれません。