税金トーク２

確定申告ですが
ほとんどの場合
分譲会社もしくは
販売会社が代理で
書類の作成をします

これは完全に違法です
本来
確定申告は本人か
もしくは税理士しか
作成出来ません

つまり税理士免許がない
分譲会社や販売会社が
代理で申告書の作成は
出来ない事になってます

それでもやるんですね
確定申告作成の
アフターフォロー

ちなみに
これが明るみになり
捕まった会社とか
ヤバかった会社は
たくさんあります

例えば
東京のウ○ングエステートとか
大阪の日商○ステムとか

そこまでリスクを負って
申告作成をする理由は
顧客の年収の増減を
常に把握するためです

年収の増減…
なぜかというと
ローンの返済比率の兼ね合いです

業者は１部屋持たすと
ローンが通る限り
２部屋・３部屋と
勧め続けます

これは
１部屋売った場合の
歩合給が何十万とあるので
人間関係ができた自分の顧客には
簡単にマンションを売れますので
ローンの通る限り持たせます

ちなみに僕の経験で言うと
月末に数字が１件足らなかった月に
自分が以前１部屋売った顧客に電話して
ものの１０分で
約２０００万円の物件を
パンフレットも何も見せずに
ＦＡＸで購入申込書を取った事があります

それぐらい
顧客に買い増ししてもらうのは簡単です

脇道にそれましたが
要はローンが組めるかどうか
リアルタイムで把握するために
確定申告のフォローをするんです
申告のフォローをすれば
必ずその年の源泉徴収票が
顧客から毎年送られてきますし
持ってる物件の繰り上げ返済をしてれば
顧客から送られてくる返済明細表で
把握できますから

また
提携銀行の審査基準も
結構ころころ変わるので
今まで無理でも
その年の源泉なんか見ると
１件行けるようになってる
なんてケースも多い

良い顔して
アフターフォローしますよ
とか言いますが
実際には自分達の利益を考えて
その利益だけで動いています

それが現実です

税金トーク１

さて
今日は税金対策のトークについて
書いていこうと思います

ワンルームの営業で１番使われるのが
この税金トークです

他のトークは
全部おまけって言っても良いくらい

さて
マンション経営をすると
毎年
不動産所得の確定申告をして
不動産所得で赤字を作ります
そして
その赤字を本業の所得に合算して
所得税の還付を受けます

赤字の作り方は
家賃収入よりも
金利とか減価償却などの
必要経費の方が多かったっていう
やり方をするんです

そして
マンション購入初年度は
登記費用・ローン事務手数料
修繕積立一時金など

必要経費が多くなるので
大幅に経費計上でき
還付金が多くなります

７００万円位の年収で
嫁のみ扶養で
だいたい所得税と翌年の減額住民税あわせて
２５万円くらいです

しかし
申告はあくまでも白で勧めます
なので
経費の部分は年々減ります

減価償却しかり
金利しかり
租税公課しかり

つまり
おいしく申告できるのは
初年度だけです

しかし
営業マンは節税効果は
ずっと続く前提で話します
でも
ずっと２５万円戻ってくるとは
一言も言いません

だって言っちゃうと
嘘つくコトになりますから…

でも
お客様はずっと続くって勘違いするんです

営業マンはこう言います

所得税と住民税は
年間で約２５万円戻ります
申告して赤字計上したら
税金はずっと戻ります

分かりますか？

２５万円戻り続けるなんて
一言も言ってません

ですが
お客様が勝手に解釈して
２５万円戻り続けるって
勘違いするんです

こうやって
税金トークで引っかけてるんです

営業トーク

かなりサボってました・・・

プライベートのブログは

１日に３回くらい更新するんですが

こっちは９月から止まってた・・・

みなさま

すみませんでした

前回

会社の営業風景の１部を書きました

今回は

営業トークの裏側を書いていきます

営業トークは

大きく分けて３つの柱があります

１．税金

２．年金

３．保険

この３つです

ここでな方は

新築マンション買わない人です

そうでない人は

新築マンション買っちゃう人です

どういう事かと言うと

３つの中に

マンションの立地とか

マンションのグレードとか

マンションの資産価値とか

一切入ってないんです

つまり

物件ありきの不動産投資なんですが

新築業界はマンションありきではないです

税金・年金・保険で興味を煽って

引っかけると言う手法です

税金高くないですか～

年金不安ないですか～

保険の掛け金高くないですか～

などなど

誰でも「はい」って答える事を

投げかけていって

そこから話を切り出していくんです

だから

マンションなんて

正直言って

どこに建ってるどんなマンションでも良いんです

まぁ～

田舎の田んぼの中じゃ

話になりませんけど

そこそこ都会で

雰囲気良さ気に聞こえる場所なら

何でもありです

それを証拠に

大阪のマンションの名前でも

例えば

大阪市中央区松屋町付近なら

○○○○心斎橋東

■■■■心斎橋EAST

大阪市淀川区塚本周辺なら

○○○○大阪西

■■■■大阪WEST

などなど・・・

心斎橋とか大阪駅とか

ほとんど関係ない場所でも

東西南北を付ける事で

関係性を勝手に作って

雰囲気良さげな名称を付けます

これで多くの方は

「凄い場所のマンションだ」

と信じ込まされます

実際には

その主要駅から離れた地域で

しかもそんな場所だから

土地の仕入れもしやすいので

どんどん他の会社のマンションも建って

あっという間に供給過多になって

賃料がたった５年で大幅に下がり出す

なんて事もよくあります・・・

でも

そんな事はどうだって良いんです

売ってる側は・・・

だって

売ったらその分

営業マンは高率歩合が貰えますから

だから売るんです

そして

いずれ良心の呵責にやられて

辞めていくんです・・・

次回は

税金・保険・年金の

それぞれのトークの裏側を

１つずつご説明します