く
お疲れ様です。
タイトルのように本日、某地銀の担当者様から、
電話がかかってきまして、今月決裁した物件の金利も含めて、一律0.15%アップになりました。
想定はしてるつもりですが、
想像以上にブルーになりますね。。
ここからの借り入れが一番になっていますので、単純にこれだけで、年間100万弱のダメージを受けますからね。。
状況により、日本銀行は、政策金利を更に0.25%あげて、年内に0.5%にする可能性が高いので、それも考慮する必要があります。
0.5%まで上がると結構なダメージになりますね。
経費にできるとはいえ、なかなかつらいですね。。
政策金利は、直近で1%まで上がる想定をして動いてますが、まじめに資産性の高い低利回りの物件をフルローンで借りてたりすると、返済後のキャッシュフローがマイナスになる可能性がでてきますね。
私は、イールドギャップで7%を最低ラインにおいてますが、これだって、物件の状況にもよりますが、土地値に近い物件で、耐用年数超えた融資を受ける場合が出てきますが、
BTCFで2.5～3%程度でないと、
ATCFとしては、減価償却が低ければ、想定外のリスクにも耐えられないと思います。
（＊ATCFは、元本返済分には、税金かかりますからね）
今後は、資産性（本当にとれるかわからないけど、キャピタル重視）か、キャッシュフロー（現金）重視か、
明確に判断しないと間違えますね。
いつも物件見るたび、基準をあいまいにしてしまいます。
最終的な解決方法としては、
①家賃に載せる（上記のブログで対応）
②銀行への金利交渉
この２択ですね。
①は、全物件では難しいので、特に自主管理物件は面倒くさいけど、やる必要がありますね。。
②は、いい顧客であるため、やりたくないですが、背に腹は代えられないので。。
しかも②も正攻法で攻めても勝てないので、別の銀行さんの金利下げられる言質をいただいておかないといけないので、
なかなか難しいですよね。
（といいつつ、今までの金利交渉は正直に相談し、これで上手くやらしてもらってます。）
おしまい
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