我々にとっては65-70平米の2LDK27室の大型案件。
３月に融資の事前承認がおり、先月契約を結び、
８月に引き渡しなのですが、
前のオーナーからのときから、
募集家賃が強気のままなのが原因だと思いますが、
すでに空室が、今月１件更に退去が出て、７室になりました。入居率20/27(74%)です。
本来我々の決算は８月末なので、見栄えをよくするため、９月１日がよかったのですが、
空室対策を早くすすめたいため、１か月前出しでも引き渡しを受けようと考えました。
ところで、前のオーナーさんから空室が多い状態で引き継ぐと、引き渡し前後で高確率で更に退去される方が多い気がします。
家賃が相場より高い。ADが少ない。
リフォームが雑。掃除も雑。
しかもこの地域は、地主さんが圧倒的に強く、
そもそも空室率や家賃をあまり気にしてないと客付け会社さんからお聞きしています。
客付け会社にも横柄な対応を取ってしまって、家賃の価格も新築のままの金額で募集依頼されるため、多少古くなってくると、入居が決まらないのだと思います。
更に売却が決まると、更に所有者様はやる気がなくなってしまうため、満室を目指すためには、早めに買って、早急な対策を回して、決まりやすいようにしていくしかないと考えています。
今まで買った田舎の空室率高めのRCだと、大体、元田んぼ/畑という地目が多いです。
最初は回るけど、退去が出るたびにリフォーム費用が掛けられなくなっていって、
適当なリフォームしかできなくなって、物件が古くなってるのに新築の家賃帯のままで、募集してるけど、空室には無頓着で更にキャッシュが回らない。
結果、ジリ貧になっていき、借金が返済出来なくなって、売却。状況により、それが相続のタイミングで引き継げないので、売りに出る。地主さんだと、周りの目があるので、大々的に売却しづらいので、地元の業者にアンダーで出す。こそっと、持主が変わる。更にもう一度アンダーで、地元の有力者が売却し、我々のような投資家に売却される。。
売買契約の場でも、直接、オーナーさんにお会いすると大体売却できて、ほっとされてる感じです。
ちゃんとやれば回るのに、なぜ歯車がズレたままにしてしまったのかと思いつつ、しっかり管理してきますので、安心してくださいと思ってその売買契約をしたらします。
今年の決算書は現金が減ってしまって、
見栄え悪いなぁ。。
そして、市場などリサーチはしてつもりだけど、本当に満室に出来なかったらどうしようかな
おしまい
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