頭の整理をかねてるので、長文になってしまいました。よければお読み下さい。
自分の不動産投資スタイル（人生のとの折り合いも含めて、他者に勝てる方法）がやっと見えてきました。
不動産投資は、居住エリア, やっている年数, 個人/法人の与信で融資の引き方などで、投資する場所によっても変わるので、それぞれやり方が異なることを痛感します。
昔のセミナー資料の整理をしていたら、５～６年前の狼さん、極東の船長さんのセミナーや必殺さんの旅行での資料やぺんたさん、DXかあちゃんさんのセミナーの資料がでてきたので、改めて読み返してました。やはり、基本は船長とペンタさんのスタイルが目指すのに近いかなとも思いますが、
自分の置かれた場所での最適解は、ちょっと違ってます。
今の自分のスタイルは、4年前くらいから、確立されてきました。
そこそこの利回りで、返済比率が50%未満できれば、45%未満で、なんとか埋められると思える空室20～30%程度でそこそこ空いてる物件レンジの大きい物件を（１.5億～３億くらい）購入して、長期の融資を引っ張る。
購入した物件を満室にして、
キャッシュフローがたまってきて、決算上もいい感じに仕上がったら、また融資を使って、物件を買うというのを繰り返してる感じです。
基本サラリーマンの給料で生活しつつ、ＣＦはほぼ再投資、時間のかかるリフォームは基本、業者さんにお任せ（昔は自分で結構やってましたが、時給換算すると、アルバイト感覚のサラリーマン給料の方が高いことに気づいたため、時間の方が大切なので、基本DIYはやらないことにしました。）
使っても、物件視察を兼ねての旅行や業者さんとご飯を食べるくらいです。
購入の時期は、健美家さんやアットホームさんを定期的に見てますが、そのタイミングで業者様からの紹介で買う形もあります。
メインの信金さんが使えるエリアは、築古の土地値RC大型物件を狙うか、減価償却狙いのレンジの低い建物比率の高い軽鉄/木造物件を狙ってます。一方、耐用年数が残っている地方の大型RCは、なじみの地銀に依頼します。
なので、自分の持ってる物件は大別すると、３つに分けられます。（規模は考慮してないです）
①耐用年数越えの田舎の築古軽鉄アパート 2棟
②土地値高めの都会の築古の軽鉄/ＲＣ 4棟
③耐用年数以内の田舎のＲＣ鉄骨造 4棟（契約済２棟含む）
①と③は時期を見て、売却検討
→それなりの利回りで、建物比率が高いため、減価償却もとれて、キャッシュが貯まりやすい投資初期に役にたつ物件
この最近のスタイルだと不動産賃貸業にそこまで負荷がかからないですが、サラリーマンの給料が重要になり、完全リタイアはできないので、メガ大家（笑）になるまでもう少し頑張る所存です。会社を辞めるときは、安心して、物件が入れ替えできる状態にしてからです。
おしまい
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