最近物件購入の判断基準として、
自己資金も加味すると、
①ROI=最低3.0以上
（イールドギャップ 8.0%以上）
②返済比率:最低50%未満（基本:４5％未満）
③CCR（一応3０%以下）
昔はオーバーローンで物件買えたこともありますので、
そうなった場合CCRは無限大になりますよね。
最近③は初期のころと比べ、ほしいもので買えるのであれば、
現金をどこまでいれられるかだと考えるようになってきました。
ROIを見て、3.0以下の物件でも、
資産性でキャピタルを狙えるなら検討します。
築古だろうが、新築だろうが実質利回りが大事だとおもうので、
築古でもしっかりしている、もしくは修繕したうえで、
ＲＯＩが3.0を超えてくるのであれば、狙っていこうとおもいます。
ただ、築古は、配管などで漏水がどうおこるかわからないので、
物件を見たうえで判断になります。駄目なら、ROI=3.0程度では、
でもやらないと思います。
結局ROIやCCRは、自分の手持ち資金がどのくらい出せるかで変わってしまう指標なので、
物件単体の力をみるのであれば、実質利回り（ネット利回り）が一番重要だと思うようになりました。
ただ、会社の手持ち資金つまり、自己資本比率の悪化による決算書の悪化と
ROIの関係を比較して、物件を購入するかを決めることになります。
ただ、実際収益還元法前提の売却しようとする場合は
表面利回り（グロス利回り）が高い方が見た目としては反響が高そうです。
今は物件が高いですが、最初と違い物件からのキャッシュがでてくるので、
物件購入時にその物件からの現金を投入できれば、ROIはよくなるので、
逆にいうと、めちゃくちゃよくはないけど、少しだけちょっといい感じの物件であれば、
年々買い進めることができるようになると思います。
ただ、毎回いれていると、決算書が悪化するので、物件が買えなくなりますが。。
なんとなく市場の目線より少しいい物件を買い進めてもそれが正解となるか、
失敗となるかは後になってみないとわからないですね。
株価が20-30%くらい下がってくれるのを待ち望んでいます。
NISAの改定により、あまり世界的に不景気になったとしてもそこまでおちないのですかね。
さすがに、tiborレートがここ１，２年で、2-3%まで上がるようなことはないでしょうから、
結局あまりマクロ的には物件価格はかわらないんですかね。
でもさらにサプライズがあると、本当に物件購入のチャンスですね。
物件を売却して、現金を厚くするかどうするか、悩ましい。
おしまい
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