いつも御覧いただきありがとうございます。
なんだかんだで更新します。。
自分の住んでいる市内のいいところで、
現在募集止めをしていて、入居率が30%のRC物件がでてきました。
いわゆる再生物件になりますが、結構でない場所なので、
不動産投資家や業者の方が連絡をしているようです。
買えたら再生して保持したいとは思ってましたが、
再生費用も入れると再生費用もいれた利回りは9%ちょっとなので、
進めつつもどうしようかなとおもってましたが、
よくよく５社くらい客付け会社にヒアリングしてみると、
それなりにリフォームすれば、賃料があげられる可能性がわかってきました。
（ちなみに昔からの大手に聞くと大体賃料は安い価格を提示してきて、
新しい会社は結構強気な金額設定を言ってきてくれる印象です。）
これで、融資がつけられれば、結構面白いと思ってます。
耐用年数越えになる前提なのですが、いろいろやり方はあります。
再生案件は、融資してもらうためには、ターゲットの客層、どこまでリフォームするか、
その満室までの日程を必要を聞かれるので、その資料作りで寝る時間がなくなってしまいます。。
（融資してくださる銀行/信金さんは本当に埋まるか不安でしかないでしょうから、
信じてもらえる資料をつくるしかありません！）
これが専業であれば集中して、１日くらいでまとめられるのになかなかできません。
なんとか物件をホールドしたいのですが、仮にダメだったとしても、
でも、こういう資料を作っているときって、本当に楽しいですね！
決まったら、外壁塗装の色や内装で何を使うかなど、かなり
忙しくなりますが、なんとか融資が決まるといいなあ。
まあ駄目なら次にいくだけなんですけど、
こういう作業を繰り返すと次に作る資料がどんどんブラッシュアップされていくんですよね。
（銀行員の方は読まないといわれいて、レントロールしかださなかったりしたときもあったんですが、
最近は改めて定性評価として、経営者のマインドをみられていると思って
しっかり資料を作りこんでいます。
結構銀行や担当者様によると思いますが、
しっかりした資料を作っていただいた方が助かりますともいわれました。
そういえば、以前書いていた３億近くの融資を狙った物件はほぼ満室の物件だったので、
速攻別の方に買われてしまいました。そもそもそんな金額の融資がでなかったということです。。
それでは、今日もおやすみなさい。
明日も楽しく頑張りましょう。
なんとか今日中に追加資料を作り上げなければ。。
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