いつも御覧いただきありがとうございます。
物価上昇もはっきりしている中で、
新築を検討してますが、
次は田舎でRCではなく、
愛知県の近場で木造でもなんとかできないかと思って検討してるのですが、
いかんせん、土地が高い。（東京や名古屋の一等地と比べれば、全然低いのですが）
結構いいなあという場所で坪５０万強（建蔽率:90%,容積率300%)で、
RCでやろうとすると、どうしても高さを求めたくなるのですが、
ラーメン構造だとやっぱり高いですね。。建築費も半年前より、15%上がってるとのことでした。
利回りが5%弱くらいしかでないので、どうやってもいい投資にならないと思い辞めました。
今後最後に融資を引くときに現金を大量投入できるとしたら、考えたいと思います。
今後金利上昇を踏まえると、本当に２年以内に
2.０%程度は増えると想定してシミュレーションしています。
私も現在４億近く借金があるので、
500万円を金利だけで追加で払わないといけなくなります。
＊住宅ローンは守ってくれるかもしれませんが、
賃貸用物件の融資を助けてくれることは、基本ないですよね。
融資がでて、ある程度金利が固定されているときは、利回りの低い物件を買っても、
融資額いっぱいまで借りることで、面で稼ぐという手もあるとは思いますが、
金利上昇局面で、物件価格が下げ基調の時は、イールドギャップを多めにとれないと、
新たに融資を受けて買うのは危険になりますよね。
ということで、めちゃめちゃ弱小とはいえ、
新築の土地探しはつづけつつも
私の基本スタイルは、ライバルも比較的少ない、
地方の需要と供給のバランスの絶妙なところで、融資を使いつつ、
これまた、少し年季の入った磨けば光る（満室にできる）物件を狙ってますが、
（地方創生が自分のキーワードなので、、）
最低でもイールドギャップ8%をとれるところを一つの重要指標にしています。
利回りは大事です。残債利回りという考え方も非常に重要です。
不動産を資産としてみるか、稼ぐ道具として、見るかの差だと認識しています。
とにかく借金を減らすことも重要ですし、物件がキャッシュを生み出してくれるのも重要だと思います。
地方（中核都市は別）でキャピタル狙うのは難しいです。というか、そんなに大きく伸びないです。
どちらにしても、てこの原理を使って融資を受けるのであれば、
しっかり金利上昇をいつまでにどうあがるかを考慮して、戦略を練る必要がありますね。
ということで、皆様今日もお疲れ様でした。
よい週末をお過ごしください。
最後までありがとうございました。
おしまい
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