分譲価格坪当たり最高1億ロッテワールドタワー「シグニエル」
・・基準時価リストから外れた理由
２０１８－１－２３
オフィステル「3冠王」が魔法のように消えた。
高さ・大きさ・価格で最高・最大・最高価格で国内1位の「シグニエルレジデンス」
（以下シグニエル）のことだ。
高さ555m、123階の蚕室ロッテワールドタワーに入ったオフィステルだ。
ところが、全国57万室が名前をあげた今年のオフィステル基準価格が告示リスト
にみつからない。なぜだろうか。
オフィステルの基準時価は、国税庁が完成したオフィステルへの鑑定評価を経て、
毎年1月1日に定める「公認価格」である。 .基準時価は、通常相場の80％ラインである。
基準時価は譲渡・相続・贈与税の課税に活用される。 .これら税金は、実際の取引価格
（譲渡税）や時価（相続贈与税）を基準につけるが、この金額を確認できない場合、
基準時価が使われる。
.時価とは、相続開始日（贈与日）の前後6ヶ月（贈与財産は3ヶ月）以内の売買・鑑定・競売・
公売価格である。 国税庁は、昨年末、全国57万室（首都圏46万室）の2018年オフィステル
基準時価を公示した。 規模や大きさに関係なく、昨年8月末までに竣工されたすべての
オフィステルが対象である。
■今年全国オフィステルの基準地価を公示
ソウルのオフィステルは約23万室。昨年の公示より3万室ほど増えた。
2016年9月から昨年8月までに建てられたオフィスビルである。
.シグニエルは昨年2月に竣工された。 .当然公示対象だ。
.シグニエルレジデンスはロッテ側がつけた名前であり、法的名前は「ロッテワールドタワー
&ロッテワールドモール」第ワールドタワー棟O棟O号。
.このオフィステルが基準時価の告示対象から外れた理由は売れ残り（未分譲）のためだ。
国税庁は、内部基準として「売れ残りなどで空室率が50％以上の場合」公示から除外する。
売れ残り（未分譲）が多いということは、まだ相場が正しく形成されないことを意味する。
.売れ残りは、あまりにも高価か、または別の理由で買わないということで、
価格と需要のバランスを果たせなかった状態だ。
■空室率50%以上の場合、公示から除外
オフィステルもアパートと同様に着工頃に先に分譲する。 .竣工まで2〜3年工事期間内に
分譲が終わる。 竣工後までの売れ残りの50％以上はほとんどない。
.一方、シグニエルは先に分譲せず、竣工後に本格的な分譲に入った。
立地・商品性などいずれも遜色ないが、分譲開始から10ヶ月過ぎても売れ残りが多い。
1月22日、所有権移転登記基準で、シグニエルの売れ残り率は90％だ。
223室のうち23室だけ売れた。 基準時価を満たせない数値だ。
.昨年9月以降登記されたのは2室に過ぎない。
■昨年2月竣工後本格分譲・・分譲率１０％
シグニエルの売れ残りの原因は、高価格と分析される。
分譲価格は3.3㎡当たり6700万〜1億ウォン。
専用面積は133〜829㎡（供給面積237〜1227㎡、71〜371坪）。
3.3㎡当たりの価格が高い。１室あたりの分譲価格は42億〜370億ウォンで平均75億ウォンだ。
今まで売れた23室の合計売買額は1260億ウォンで、１室あたり平均55億ウォン。
44〜70階のうち、45〜65階に入っており、サイズは133〜244㎡。
最高は65階244平方89億ウォンだ。
■個人購入価格・・1室53億ウォン・・外国人2人
購入者は誰か。
23室のうち、個人購入は17室で、法人名義が6室。 .大企業はない。
個人買主のうち6人が江南圏。
.俳優チョ・インソンは所属事務所「ジェットアイエス名義」で154㎡を43億ウォンで購入。
歌手キム・ジュンス（JYJ）は154㎡を48億ウォンで購入した。
キムジュンスの.オフィステルは、昨年12月13日、競売に移った。
外国人が2人いる。 台湾と日本だ。
ロッテは、中国の「大きな手」を相手に積極的なマーケティングを行ったが、
いまだに中国側の買主はいない。
個人購入価格は1室平均53億ウォンで、平均29億ウォンの融資をうけた。
3人は、融資なしに分譲価格44億〜73億ウォンを自分のお金で支払った。
ロッテグループのシンドンピン（辛格浩）総括会長が最近、まだ売れていない49階に引っ越した。
49階には11室あり、1室（190㎡）が53億ウォンで分譲された。
当初、執務室を移すといわれたロッテグループのシン・ドンビン会長はまだ移転していない。
http://v.media.daum.net/v/20180123060058133?f=o
