2024年初めての3連休は、妻が懸賞で当てたコンサートに行って来ました。日曜日は川井郁子さん＠オーチャードホール、月曜日は古澤巖さん＠昭和女子大人見記念講堂です。両方とも1階席の夫々10,000円と8,000円のチケットが2枚ずつ当たったので、結構得した気分になりました。
川井郁子さんのコンサートは、9月のNYリンカーンセンターでの「オーケストラ響」初の海外公演を東京でもそのまま演じたものでした。前半はチャルダッシュやアヴェ・マリアなどの定番クラシックバイオリン曲で、後半は日本伝統の音や文化とのコラボ曲中心。「展覧会の絵」を日本風にアレンジした曲もありました。
太鼓、尺八、琵琶、箏などの和楽器とバイオリンとのコラボは新鮮だし、特に太鼓は林英哲さんという豪華版で日本らしさ満載なので、ニューヨークで好評だったのもうなづけます。川井郁子さんって、プロデュース能力も大したものです。
そして翌日月曜日は三軒茶屋での「古澤巖✕山本耕史コンサートツアー Dandyism BanquetⅡ」で、これもメンバーはピアノの塩谷哲さんを始め、大物ミュージシャンによるステージでした。
古澤巖さんのバイオリンと山本耕史さんの語りが中心ですが、古澤さんの技巧はいつ聴いても素晴らしい。この人は内外のコンクールで優勝している実力派ですが、いつも新しい表現にチャレンジしているのが凄い。葉加瀬太郎さんからのお祝いの花💐もありましたよ。
ガチのクラシック好きから見ると異端なのかもしれませんが、異なる音楽ジャンルとのコラボレーションで、表現の幅を広げて、ファン層をさらに厚くしていくのは重要なこと。ただこれだけの集客力のあるバイオリニストでも、完売出来ないのかとちょっとビックリ。タダで鑑賞出来るのは有り難かったけど、本当にいいんだろうかと不安になります。（両コンサートとも空席がありました。。。）
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さて、ワタクシ、株式投資では、毎週末の日経平均株価と保有資産残高(「MRF＋現物株式残高±信用建玉評価損益」)について、いつも翌日土曜日に夫々前週末と前年末対比の増減率をチェックしています。
1月12日 日経平均株価：前週末比＋6.6%・前年末比＋6.3%
グロース250：前週末比＋2.1%・前年末比＋0.3% …旧マザーズ指数です。
保有資産残高：前週末比＋4.1%・前年末比＋2.2%
今週末の日経平均株価は毎日上昇、しかも後半は爆上げで、前週末比＋2,200円高の35,577円でした⤴️⤴️ 保有資産は日経爆騰に全く付いて行けていません💦
新NISA絡みで個人投資家マネーも株式市場に参入してきたんでしょうが、時価総額が大きな225銘柄が出来高を伴って上昇していることから考えると、間違いなく海外投資家の日本株買いがこの相場の主役ですね。
日経平均株価のボリンジャーバンドは＋3σを超えて来ました。来週の動きが注目です。
一方で、今朝の日経には半導体株には割高感という見方も紹介されていますが。。。
さて、2023年の不動産投資の結果がやっとまとまりましたで、備忘録として記します。
昨年の途中までは、株式投資は週1で、不動産投資は月1で入出金のチェックを行っていたのですが、その後は忙しさにかまけて、個人事業分の不動産投資については、退去者発生時の原状回復工事と募集条件しか見ていませんでした。
2022年に設立して、去年から稼働し始めたマイクロ法人は8月決算だったので、法人事業分の収入や経費については8月まではちゃんと整理していたのですが、個人事業分については確定申告のために年末から毎朝5時起きで慌てて2023年の収入と経費の集計とチェックを始めました。
築古アパートの建物については、2022年末にマイクロ法人に売却したので、2023年から家賃は法人の収入に変わりましたが、トータルの保有物件は変化していないので、以下は個人法人の合計ベースの概算利益です。なお、不動産事業所得は、直接利益ー(間接経費+事業税+専従者給与＊+青色申告特別控除)です。
＊妻に専従者給与を支払ったのは2022年まで。2023年からは専従者給与をやめてマイクロ法人からの役員報酬に切替）
◆保有物件：東京都内に、区分1室/戸建1戸/重鉄アパート1棟(8室)/木造アパート1棟(6室)
◆借入状況：区分・木造アパートは無借金、その他は取得時または建替時に借入。トータルの返済比率は約36%。
◆2022年不動産事業利益
収入：1,777万円、直接経費：804万円、直接利益：973万円、不動産事業所得：731万円
税引後CF：514万円
償却費/支払利息除き経費率：24.8%、稼働率：98.8%
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◆2023年不動産事業利益
収入：1,810万円、直接経費：882万円、直接利益：928万円、不動産事業所得：695万円
税引後CF：411万円
償却費/支払利息除き経費率：27.8%、稼働率：100.3%
一応、KPI（重要経営指標：Key Performance Indicator）として、①償却費/支払利息除き経費率(目標：20％)と②稼働率(目標：96％)の2つを単月と累計でチェックしています。
①は一般的な経費率である20％で目標設定しています。管理費と固定資産税の夫々約5％を足した10％は所与なので、その他の直接経費を10%以内に抑えることが目標になります。2023年は27.8%と大きく悪化しましたが、経年に伴って、戸建の給湯器やガスコンロ交換を行ったため、やむを得ないかな〜と。全般的に原状回復費用などの上昇で、経費率20％はかなり困難な目標になりつつあります💦
②は96％で設定しています。この数字は、「入居期間3年＆空室期間1.5カ月」から算出した理論値
(34.5/36≒96%)なので、入居期間を長く保ち空室を少しでも早く埋めれば数字はアップします。そしてこれが収入増になれば、①の分母が大きくなるので、経費率も小さくなります。2023年はほぼ満室で、①6室で更新料収入があったこと②退去時の修繕費もそれなりに取れたこと、で満室家賃対比では100％を超えています。
2022年対比では、所得で▲36万円／CFで▲103万円の大幅減になりましたが、①収入は増加しており、経費増加は設備のリニューアルが原因であること②CF減少の主因は所得税が150万円以上増えた（2022年は2021年対比で大幅増益だったので、2023年の予定納税額も大きく増加した）ので、まあ仕方ないのかな〜と総括しています。
超金融緩和でマネーが溢れている状況で、さらに海外対比の不動産価格割安状況が続いている限り、東京の不動産価格高騰は収まらないでしょうから、今でも超割高な収益物件を購入する目標は現実的ではありません。ワタクシももはや新規購入は諦めて、今後は既存借入金の繰上返済を進めていくことに方針変更しましたよ。
大家が物件を増やして収入増加を目指したのはもはや過去の出来事です。この不動産市況で新規取得してもよいのは、自宅などの実需か相続税対策で所有資産の評価を下げる場合くらいになりました。
既に収益物件を保有する不動産投資家として取るべきスタンスは2つでしょうか。
①まず中長期の方針としては、立地や築年数が劣る物件は条件が良ければ売却して、好立地の築浅物件に組み換えるか、種銭を確保してもしかしたら起きるかもしれない不動産暴落時の購入に備えておく。（まあ、不動産の買い時が来ることはあまり期待しない方がいいかも。。。）
②そして短期的には、既存物件のリニューアルは怠らずに家賃レベルを維持して、更新時には少しずつ家賃値上げにトライしていく。そうしないとこれからのインフレ時代に対応出来ません(･_･;
いつでも借手優位の借地借家法が改正される見込みは全くなく、人口減少で賃貸需給は悪化していくので、大家にとっては冬の時代が続きます。キャッシュを増やすためには不動産投資はもはやオススメ出来ません。新NISAもスタートしたので、当面は株式投資がベストでしょう。
ということで、今年からは周辺市況を見ながら、家賃アップに取り組みたいと思っているんですけど、果たして上手くいくかどうか。。。
