◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 森先生
大家好，我是森先生。
這是我在掘金日本房產專欄【上海人在日本】上發表的第41篇文章，對於前情感興趣的朋友可以下拉文章底部合集，瞭解我們一家移居日本的故事~
很多剛來日本的朋友，不管是留學、工籤還是經營管理籤，都是租房居住的。我們一家也不例外，當時租了箇中古一戶建。
衆所周知，在日本租房並不是件容易的事，尤其是對於初來乍到的外國人而言更是如此。拋開繁瑣的流程和語言不通不說，單單是一個擔保審覈就難倒一大片人。
很多時候，你好不容易找到各方面條件心儀的房子，就是租不下來，有些日本房東甚至會直接寫明不租給外國人。這裏面原因比較複雜，但卻是無法改變的現實，如果運氣不好攤上這種情況，除了心裏咒罵一句日本人怎麼有錢都不會賺之外，只能另尋他所了。
某博主看到自己的屋子被租客糟蹋成這樣後，憤然在網上留言
我的落腳點，也就是原來租住的這個房子，是在我來日本之前就落實好了。因爲全家一起出動，所以當時想的是一定要先把房子搞定，不能過來了還住酒店或民宿，那樣無論是從經濟上還是後續的落戶操作上都會帶來很多的不便。
能租下這個房子也是有點機緣巧合的。當時來日本絕對是舉目無親的，只有一個朋友在大阪這邊，想着和他住得近點，將來也許能有個照應什麼的。所以就先在網絡上找朋友家附近的房子。
選房的邏輯也不復雜，根據自己家庭實際情況，包括居住人數，需要多大面積，房型，通勤，就學等因素，曬選出幾個備選房源，然後就拜託朋友去實地看房。
朋友辛辛苦苦一圈房子看下來，由於種種原因，沒有一個能租下來。由於當時已經臨近出發日期，一件原本以爲還算比較篤定的事突然變得沒有着落了，我們不由得有些焦慮。好在其中一位中介，野村先生，說他們公司還有兩套未發佈的房源，是一個很信任他的房東老頭託管在他們公司的，問我們要不要看看。我當然說好啊，於是朋友就去到那個房子，用視頻的方式來“雲看房”。
雖然房子比較老舊，但我們生活所有需要的元素都有了，甚至朝向都是南向的（日本的一戶建各種朝向都有，國人喜歡的南向所佔比例並不算太高），租金也還OK，沒有押金，禮金也在合理範圍內，最重要的是，房東願意租給一家還未登陸的外國人，於是就租下了。
之後的兩年，我們一家就住在這個有些破舊卻也不失溫暖的房子裏，每月按時轉賬支付房租，與房東從未謀面。直到今年我們要搬家退租，交接的時候，我才第一次見到了房東，吉岡先生。
吉岡先生75+了，就像很多日本老人那樣，身子骨還是很硬朗，性格上是那種典型的關西老頭，語速快，嗓門大，開朗熱情。
他知道我是中國人，初次見面還主動握手打招呼（日本人初次見面一般不握手，大多鞠躬致意）。那天交接也很簡單，老頭裏裏外外簡單看了一眼，就說沒啥事了（我一度還有點小擔心，畢竟住了兩年，房子的壁紙和榻榻米多少有些破損的地方），臨別他給我名片，我一看，老頭是自己開的裝修公司的社長，他還說以後要是有中國朋友過來想租房，可以直接找他，他很願意租給中國人。
前幾天國內有個朋友要過來了，和我的情況比較類似，也是經營管理籤拖家帶小。
這次輪到我扮演當初我那個朋友的角色了。不過這一次的情況有些不同，儘管這位朋友的租房預算比我當時要高，但當他在網絡上找了半天后，發現我家周邊符合要求的房源還真是很少，完全匹配的幾乎是沒有了。
無奈之下，退而求其次地選了幾個物件，我代他去實地看下來，要麼是不租外國人，要麼房源實際情況不理想。朋友最後來了句，不行就先租你退掉的那個吧。
於是乎，我硬着頭皮去聯繫吉岡先生了。之所以說硬着頭皮，主要還是語言問題，不過爲了朋友，只能勇於突破自我了。
雖然退租交接快2個月了，在我自報家門後，吉岡先生還記得我，表明來意後，他遺憾地表示，那個房子已經租掉了（不得不說這老頭動作是真快），不過他說他手上還有幾套類似房源，要不要去看看。於是我們就約在一個週末去看房。
我們約在之前租的那個房子附近碰面，由於是週末，我們一家四口都去了（我現在出門總愛帶着孩子，因爲他們時不時還能當一下翻譯），見面之後老頭還是那麼熱情，數了一下人頭說坐我的車去吧，你們四個人能坐得下。
我環顧四周，只停着一輛相當破舊的小車。正當我有些錯愕之際，老頭已經有點急不可耐地招呼我們上車了。進到車裏，我更是有點哭笑不得了，不知出於什麼原因，車的內飾板都沒有了，能直接看到鋼板，上面的螺絲鉚釘都能數得出來……
老頭拿出一疊材料，分別記錄着好幾個物件的信息。不同於一般中介公司印刷精美的宣傳單頁，他的這些材料基本上都是自己手寫的，然後復印出來……
原本說好是看兩套的，隨着看房的進行，也許是和我們嘮得挺嗨，看完第二套之後，老頭竟說他還有幾套，也要帶我們去看。這時候我就想到當年租房的時候，那位中介野村先生曾說過，房東老頭是個本地土豪，有好多房子。這與眼前的小破車形成了強烈的反差。
在看不同的房源時，老頭還會因地制宜地做一些介紹和推廣，比如說有套多房間的大戶型，他說你們中國人很喜歡來日本旅遊，你可以把多餘的房間打造成簡易民宿，說不定還能把月租金賺回來。輪到小房子，他又說我這房子雖然小，但門口還有停車位，你能省個停車費了……
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通過這些房子實地看下來，我漸漸明白了老頭的“商業邏輯”。原來他是個職業房東，通常他會收一些老舊的一戶建，然後自己動手，整備翻新後出租。
事實上，在日本有許多這樣的人，做着類似的事，對於吉岡來說，有幾點應該是他幹這一行的核心競爭力，
老頭所有的房源都在我現在居住的市裏，他自己也是這裏土生土長的人。幾十年的生活，使得他對這裏的一草一木，一房一人都瞭如指掌。誰家要賣房子，哪裏有土地出售，他都能第一時間知道。同樣的房子，別人通常只能通過網絡或宣傳頁纔有機會知道，然後只能找中介去談，他卻能及時獲取一手信息，然後串個門嘮會嗑就用友情價收購。妥妥地一手貨源一手價格。
吉岡自己是開裝修公司的，雖然不是很大很正規那種，有點類似國內路邊那種XX五金，xx裝飾的小店，但這點能耐已經足夠應對簡單翻新中古一戶建的活了。在日本，人力的活普遍比較貴，許多職業房東爲了省裝修費，都不惜自己親力親爲去做力所能及的活，比如搞清潔、鋪牆紙或鋪地板等。因爲真的能省不少錢，所以把這部分成本控制下來，物件的收益率就能上一個層次。
他收購行爲，主要標的都集中在中古老舊一戶建。其他住宅類型，如公寓或者塔樓，他完全不考慮，原因很簡單，便宜。
我們看其中某一套房子的時候，我曾好奇地問他，買進價格是多少。前一秒還樂呵呵的他，突然嚴肅起來，半開玩笑半認真的說，這怎麼能說呢，商業祕密！事後我查了本地通房源的價格，按他的租金計算，已經能達到12%的回報率，而他的購入價肯定比市場價還要低，所以回報率應該做到15%，甚至更高。
他買房的目的就是出租，而且是儘快出租。所以他一點也不“矯情”。正如他對我說的，的確是有些日本人不租房給外國人的，但他不會，在他眼裏，只有租金，沒有國籍。即使是“踩雷”碰到那些素質差的租客，他也能接受，因爲他有足夠的租金收益來覆蓋這種小概率事件帶來的損失。
如果是非常破的房子，改造成本過大的話，他會選擇推倒，但不是重建，而是用最小的成本改建停車場，雖然收益率不如房租高，可能只有2-3個點，但能更快地來錢回收現金流。
看完最後一套回去的路上，我終於還是沒忍住開口問他：社長桑，你應該還有其他的車吧？
老頭哈哈大笑，說就這一輛車，這車不錯啊，你看，還有空調的。說完，一下子把空調打開調到最大，隨着一陣微弱的涼風吹出，小車明顯顫抖了一下，繼續喘着粗氣前行。老頭嘚瑟的說，你知道這車多少錢嗎？三萬日元買來的，還帶空調，還是自動擋……那架勢，好像賺到了一樣。不過我不得不服，似乎的確是賺到了，就算買臺二手空調裝在家，也不止三萬，他這還是能移動的！
他進一步分享他的財富理念，車是消費品，落地就貶值，我得貼錢進去，而房子能給我帶來租金，我就喜歡投資房子，尤其是近20年來，日本的房價始終走在一個穩步回升的上漲通道。他對於自己的選擇相當自信。
最後在一陣歡聲笑語後，老頭語重心長起來。他說曾經他也有過追求豪車名錶的歲月，80年代末，90年代初，日本經濟最“瘋狂”的歲月，當時他是一名意氣風發的會社部長（相當於公司中層領導幹部）。
那時候總感覺有用不完的錢，銀行也會經常以低利率“引誘”他買這買那，他個人的資產每天都在膨脹，當時大阪市核心地段的地價都超過300萬日元一平了，就算是我們這個市，當時也100萬日元一平了，那可是1990年啊！
那時他有兩臺車，其中一臺是本田的NSX，貸款買的。一到週末就開出去打高爾夫。可那樣的日子又能持續多久呢？
之後的泡沫破滅，改變了很多人的命運和信仰。他所在的會社倒閉了，和妻子也離婚了，後來不得不把車也賣了，現在的裝修手藝也是後來去做建築工人學會的。
他說也許這就是人生吧，無所謂好壞，只能永遠朝前看！
“人生には3つの坂があるんですって 上り坂 下り坂 まさか”
如今的他，經營着自己的小會社，接一些小打小鬧的散活，個人名下十幾套大小不一的房子，身家幾億日元，光靠租金足以實現所謂的財富自由，卻依然開着最便宜的車。很明顯，和年輕時不同，現在他不太喜歡花錢，更喜歡賺錢，他感覺這有點像打大富翁遊戲，會上癮的。
那天回到家，我挺開心的，不僅是爲朋友落實了住房，還見證了某種商業模式的現實案例。更重要的是，老頭的人生經歷所帶來的啓發和感悟。
年少時，春風得意馬蹄急，不信人間有別離；多年後明白，風月無情人暗換，舊遊如夢空腸斷，
我們的人生，如何才能避免“歷盡千帆終無得”，不讓財富“悄悄的來，無聲的去”呢。想來，以恬淡之心慢度日長，應是每個人的修行，修性之本吧。
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