今、多くの物件で、空室がなかなか
埋まらなくなってきていますが、
その状況をつくっている一つの原因は
地主さんが相続税対策として
需要の少ないエリアにもどんどん
新築アパートを建ててしまっていること
にある、と言われています。
新築アパートと簡単に言っても
現金で建てられる人は
そうそういないわけで
地主さんとはいえ、融資が必要に
なってきます。
そして昨今では、金融庁の厳しいお達し
のおかげで、各金融機関の融資姿勢が
厳しくならざるを得ず、
甘い担保評価で多額のお金を貸すことが
できにくい状況です。
そんな時、好都合で流行っているのが
「サブリース」。
サブリースというのは、
管理会社がその物件を一括で借り上げる
方式で、空室がいくらあっても
それを埋めるために毎回毎回
仲介手数料や広告料を支払わなくて済む
とてもありがたい契約形態です。
その代わり、オーナーは満室家賃の
80%とか85％程度の家賃しか
受け取れないようになります。
つまり、残りの15％から20％が
管理会社の取り分で、
いざ空室が出たという時には
この取り分から拠出して埋めてくれる
いわば保険料を払っているようなもの
ですね。
いつでも満室にできる物件ならば
オーナーの方が損をするし、
なかなか空室が埋まらない物件であれば
オーナーは何もせずとも家賃が入ってくる
のでラク、という見方もできます。
それよりも、収支にそれほど敏感でない
地主系・相続税対策の大家さんは
節税ができることに魅力を感じます。
そして、金融機関も
「サブリース」なら収入が確保される
地主だから土地も担保に取れる
ということで、実際の賃貸需要は
二の次にして、
積極的に融資をしてしまうようです。
国土交通省が発表した
2016年のアパート全着工数
42万7,275戸のうち、
全国賃貸住宅新聞が調べた
サブリース系建築会社の販売数は
18万3,525戸にのぼり、
その比率はなんと、約40％。
いかにサブリースの物件が
金融機関の目から見て融資しやすく
販売会社の目から見て儲かるか
ということを象徴しているようです。
あまり知識のないオーナーさんは
ラクに収入が得られると思って
気軽に手を出しやすい案件ですね。
しかし現在、サブリース契約の多くは
当初設定した家賃を下げざるを得ず、
実収入が大幅に減ってしまう
というトラブルに見舞われています。
満室時の80％家賃を保証してくれても
満室家賃自体が80％になってしまえば
得られる収入は当初の64％になる
ということですね。
こういう物件を購入してしまうと
返済比率がぐっと上がり、
全く手残りがない状態、もしくは
持ち出しになるリスクさえあります。
ですので、新築もしくは築浅の物件は
とても魅力がありますが、
収入（利回り）計算がきちんと
相場家賃で計算されているのか
賃貸需要はちゃんとあるのか
満室が見込めるのか
ということを意識しておくことが
大切ですね。
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