マンション管理士の小沼です。
不動産の売却、購入、マンション管理のことで 何かありましたらまずはご相談を承ります。
少子高齢化、建物の高経年化のこれからの世の中、長期的視点でアドバイス致します。
そのマンションの管理組合が管理会社をリプレイスされているか、されていないか、
損害保険会社、その代理店、修繕工事会社、設計コンサル会社を選んだストーリーや、
管理意識はどうかなど知り得た情報、改善点等 伝達することを心掛けたく。
◇[ここ数回はシリーズものでして、同じ文面の繰り返しで恐縮です。
でも大規模修繕工事の大事な部分を抑えている内容と思いますので繰り返し
掲載させて頂きます。］
＜８１号＞で下記を書きました。[ここ数回はシリーズものでして、同じ文面の繰り返しで
☞ 私は管理組合にとり一番お金が掛かる大規模修繕工事をシンプルに考えますと、
Ａ．『瑕疵保険の加入』
Ｂ．『管理組合の立場にたち、修繕工事会社の仕事をチェックしてくれる第三者の支援者への協力依頼』
Ｃ．『管理組合自身でも、工事の中身である工程期間、品質を知る』
が非常に大事なのかと。
この『三本柱』を根幹として押さえていき、派生してくること、情報も補足し、肉付けしていけば
より万全でしょう。 管理会社や、修繕工事会社の現場代理人と対等に渡り合えるくらいのレベルまで
到達すれば理想的。☜
今回は、
Ｃ．『管理組合自身でも、工事の中身である工程期間、品質を知る』の『品質を知る』
を深堀りしたく。
幻冬舎刊、２０１８年８月発行。
大規模修繕工事を発注するのは管理組合です。
実際に工事を行うのは『職人さん』と『修繕工事会社の現場監督(現場代理人)』です。
実際に工事を行うわけではありませんが、チェックや提案する役割で、
『コンサルタント』も大規模修繕工事を行う登場人物(プレーヤー)として
考えられます。
著者の阿部義雄さんは 『職人さん』『修繕工事会社の現場監督』『コンサルタント』
三者を仕事として経験している経歴をお持ち。
幻冬舎の編集者さんの本のキャッチコピー☟
※キーワード＜大規模修繕工事を素因数分解する上での＞：
大規模修繕工事を仕事として行うのは
『職人さん』『修繕工事会社の現場監督』『コンサルタント』の三者
この本には大規模修繕工事を行うときの、大事なポイント部分、エッセンス(本質)が
凝集されていると思いますので、写経的に引用。
はじめに(４、５ページ)
※キーワード
大規模修繕工事の業界の分かりにく構造が背景にあり。
※キーワード：
管理組合にとり良くないこと
『工事価格の高騰』『品質、技術の低下』『工事期間の長期化』
※キーワード：
管理組合にとり、良くないことの大部分は『修繕工事会社の努力により回避できる』
※キーワード：
管理組合にとり、良いこと＜理想的なこと＞
『適正な工事価格』で、『高品質の工事』を『最適な工事期間』で、実施すること。
序章(５３ページ)
※キーワード：
大規模修繕工事で一番大事である『技術力』の良し悪しで、修繕工事会社が
選ばれていない。 ＜『技術力』の良し悪しを判断する、明確な基準がない＞
『技術力』は『高品質』とも言い換えらる。
序章(６４、６５ページ)
※キーワード：
修繕工事会社の『技術力』や『差別化した経営戦略』をどう捉えるか。
トラップ、リスクにはまらないようにするには、どうしたら良いか。
著書の阿部義雄さんは なるべく『住民(所有者)を巻き込み、参加してもらい
自分達で最終的に判断』することをお勧めしています。
どこにリスクが潜んでいるか、この本を読んで予備知識を蓄積し、想定問答と
イメージトレーニングを繰り返せば、乗り越えられる気がしますが、いかがでしょうかね。
『自分達で最終的に判断』以外の必要最小限 協力を仰ぐケースとして、
信頼できる会社の担当に「工事の品質管理だけをチェックしてもらう」という
方法を選ぶこともできますね。
終わりに(２５０、２５１ページ)
※キーワード：
管理組合にとり良い大規模修繕工事をしてくれる会社を選ぶための
客観的な判断基準や情報が少ないという問題。
これは、口コミほか 良質な情報を収集する管理組合の能力を上げることや、
この本を出版した幻冬舎さんのようなマスコミ、マンション管理士のような専門家が
客観的な判断基準となる情報や、良い大規模修繕工事の成功事例を
コツコツと世の中に普及活動してくことにより、改善していくと思われるのですがね。
＜ビジネスの世界、陣取り合戦でもありますからね。自衛するか否かで、マネー(お金)は
川のごとく流れていくことになるのでしょう…＞
◇ 著書の阿部義雄さん 大規模修繕工事で職人さんが行うのは、分かりやすく何ですか
(どのようなことをする工事ですか)という問いに、主に５つ挙げています。
＜足場を加えれば６つ＞
それは『塗装』『防水』『シーリング改修』『下地補修』『躯体修繕』などの工事。
＜職人さんが行えないことに、『足場』も挙げられています＞
大規模修繕工事とは？(６９ページ)
⇒このように、大規模修繕工事を行うプレーヤーは
『職人さん』『修繕工事会社の現場監督』『コンサルタント』であること。
職人さんが行うのは、『塗装』『防水』『シーリング』『下地補修』『躯体修繕』であること
などを細分化(素因数分解)して考えてみますと、何か違った捉え方ができると
思いますが、いかがでしょうか。
俯瞰的なものの見方とでも、申しましょうか。 ただ、基本的に大規模修繕工事は
ビジネスであることも忘れてはいけません。 自分達(管理組合)だけのことでなく、
相手の立場も考えながら(少しは気遣いしながら)、最適解を選びたいものですね。
「管理組合重視」の会社の比較表(２４６ページ)
大規模修繕工事 ７つの解決策(２４８ページ)
本の後半部の分かりやすい一覧表と、ブログのテーマ 大規模修繕工事を素因数分解する
品質編の観点で掘り下げていきたく。
品質や技術力を改善、チェックする上での具体策。
☆１．自社職人の育成 ☆２．現場代理人を効果的に配置
☆３．提案力 ☆４．正確な診断(劣化調査)方法
☆５．品質管理、アフターメンテナンス
上記の５つを システム化していくことを提唱しています。
＜競合会社に追随されないよう、色々な技術力を「特許出願中」されているご様子です。
阿部義雄さんが代表される 株式会社ぷらす・あるふぁさん。
関西は こういった新しい風を吹かせる 正義感の強い会社さん多いですね！＞
阿部さん 一貫して述べていることは『高品質』で『短期間』に『他社よりもコストダウン』して
大規模修繕工事を行う、です。
＜前号からの続き＞
☆４．正確な診断(劣化調査)方法
「管理組合」重視の取り組み、「建物カルテ」でコストカットを実現する(２３２～２３４ページ)
※キーワード：
建物の劣化調査の結果と、結果に伴い いつ頃、修繕工事を実施するのがより適切か、
科学的・客観的な情報を基に判断する基準が、ほぼない。
全く基準がない訳ではないが、根拠に乏しい。 本当に今実施しなければならないのか、
会社が利益追求をしているだけなのでは、日常生活に支障をきたすことになるのかを、
管理組合の立場できちんと説明できる修繕工事会社は ほとんどないのでは。
＜逆に考えますと、きちんと説明できる会社さんは信用できるのかと。 そこまで真剣に
管理組合のことを考えてくださっているのか！と。＞
※キーワード：
劣化調査ベーシックな方法「目視」「打診」「中性化試験」「引っ張り試験」「物性試験」の５つ。
最近では 「建物の内部を赤外線サーモグラフィカメラで撮影」する方法も。
阿部さんの会社ではカメラで撮影した情報をＡＩ解析し、アドバイスを述べることをされている
(特許出願) 劣化調査をとことん追求して科学的根拠を提示して工事を行えば、実測精算を行う
こともなくなるのではと、阿部さんは唱える。
※キーワード：
建物の劣化を正確に把握するきちんとした技術があれば、建物が今すぐに修繕工事の実施が
必要か正確に判断できる。
例えば「２年後に再び劣化状況の調査が必要ですが、それまでは工事の実施は必要ありません」
と臨機応変はコメントをすることもできる。
阿部さんの会社では、工事を先送りを提案し、その期間内に不具合がおきたときは『無償補修』する
保証もされている旨。＜おぉ何と管理組合側に寄り添ったスタンス！但し、地震による原因の場合は
免責に＞
※キーワード：
分譲マンションのなかでも、居住用がメインではなく、人に貸す住戸が多い投資用マンションで
「工事を先送りする事例」も多々ある様子。 しかも、工事をしなくても生活支障をきたす事象も
多発しているわけでもなく。
居住用よりも投資用マンションの所有者の方が、修繕工事を沢山やり、修繕積立金が上がって
しまうと実質の家賃収入の実入り(手取り)は減ってしまうのを回避する傾向にあり。
＜無駄な工事抑制に、投資家さんの方が目ざとい(意識が高い)＞
適切な時期に工事を実施することで、コストカットを実現する！(２２９～２３１ページ)
※キーワード：
修繕工事を頻度を少なく(期間の幅を長く)すれば、工事費用も節約でき、毎月掛かる
修繕積立金増額を抑制できる＜高齢者になったときの負担軽減＞
※キーワード：
劣化が目立ってくる前に修繕工事を行うことはダメではないが、「費用対効果」の見方で考えると
良い判断とは言えない。
☆５．品質管理、アフターメンテナンス
「管理組合」重視の取り組み、品質管理体制の充実(２４３～２４４ページ)
※キーワード：
修繕工事が終わった時点とその後の何年かのチェック、品質管理体制。
修繕工事会社はどのような取り組みをしているのか。
※キーワード：
阿部さんの会社では、工事後、複数の人数とステップで品質を管理するシステム。
工事管理者(現場監督)一人だけでチェックすると、偏りや漏れがあることを考慮。
※キーワード：
品質管理のファーストステップ「予備調査(主に美観を重点的にチェック)」、
セカンドステップに工事管理者が「本検査」を、最後にサードステップとして
「役員検査」をし、会社全体で責任を負うシステム。
※キーワード：
赤外線サーモグラフィカメラで建物の内部を「工事着工前」と「着工後」２回に渡り撮影し、
工事が的確に行わたことを確認。
※キーワード：
阿部さんの会社の「工事後」に赤外線サーモグラフィカメラ撮影でチェックすることと、
コンサルタントに報酬を支払いチェックしてもらう、どちらが科学的、客観的にチェック機能を
果たすか。
「高品質の工事をする技術力の高い会社」の見分け方
技術レベルの高い工事会社は何で決める？
品質レベルの高さを「品質管理体制の充実」で見分ける(２３５～２３９ページ)
※キーワード：
技術レベルの高い会社は、技術力が客観的にシステム化され、それが集積されている。
具体的には「刷毛やローラーの毛の長さ」「塗料の希釈率」「シリコン計シール材の上に塗料や
防水材を密着させる方法」などのノウハウ。
※キーワード：
大規模修繕工事のアフターメンテナンスの技術力を判断する客観的基準は「雨漏りへの対応力」
※キーワード：
「雨漏りの対応力」の客観的判断基準は、すぐに直るか、何回か段階を経て直るか。
雨漏りは建物の内部の目に見えないところが関係し、原因を調べ、すぐに的確な補修工事を
行うのは簡単ではない。
「管理組合」重視の取り組み、雨漏りを止める技術(２４０～２４２ページ)
※キーワード：
雨漏りの原因究明と補修工事は、「正確性」と「再発防止性」という観点で考えると
完全とは言えず懸念事項がつきまとう。
※キーワード：
赤外線サーモグラフィカメラで深堀すると、雨水の入り口はある程度の確度で特定できる。
それに加えた過去の雨漏りの情報をＡＩで解析する２枚仕立ての方法で調べれば、
原因追究の確度(正確度)は高まる。
※キーワード：
赤外線サーモグラフィカメラにより雨漏りの原因究明と補修工事は公的機関(中小機構)にも、
一目を置かれ、色々な雨漏り現場の紹介を受け、検証を繰り返し、積み重ねをされる。
雨漏りは事後対応は当然だが、起こらないようにする「事前の予防」が大切。
「事前の予防」ができるようにするため、不具合現場(失敗から)学ぶことが大切。
◇続いては、大規模修繕工事を素因数分解する『工事期間編』
『工事期間編』について掘り下げている箇所を写経的に引用。
無駄に長い工事で膨らむ工事価格(１２１～１２４ページ)
※キーワード：
大規模修繕工事の費用の大部分は「人件費」と「材料費」
工事期間は長過ぎは良くない(人件費がかさむ)が、短か過ぎても、手抜き工事につながる懸念があり
適切な期間での実施が重要。
工事期間はマンションの規模(総戸数)により異なる。
おおよその目安は、「３０戸未満は２ヵ月」「３０～４９戸は３ヵ月」
「５０～９９戸は４ヵ月」「１００戸以上は４～６ヵ月」
※キーワード：
デキる職人は、じっくりと取り組むところと、スピーディに進めるところのメリハリが
しっかりしていて無駄がない。
優秀な職人、優秀な工事管理者が手掛ける仕事は、速く、高品質。
※キーワード：
大規模修繕工事の長期化の要因として、「大雨など自然現象によるもの」「建物の劣化具合が想定
していたよりもヒドイ」「住民トラブル」「足場設置の安全規制の強化によるもの」が
外的要因。
※キーワード：
長期化の修繕工事会社の内的要因は「工事管理者のマネジメント能力不足によるもの」
「職人の人手不足」
標準的な工事期間よりも短い工期の会社を選ぶことでコストカットする！(１２１～１２４ページ)
※キーワード：
工事の長期化の修繕工事会社の費用が増額する以外に、住人側により、安全(盗難)、洗濯物の制限
悪臭、騒音、ほこりの発生など生活面でのストレスが考えられる。
※キーワード：
修繕工事会社を選ぶ判断材料に「工期を短縮する企業努力として具体的にしていること」
を聞く。
「管理組合」重視の取り組み
「自社の多能工職人」で大幅な工期短縮を実現する(２２１～２２３ページ)
※キーワード：
(阿部さんの会社は)自社職人である、こと以外に、一人の職人が「塗装」と「防水」２つの業務を
行うこと、それも同時並行で、という育成システムを採っている。(本では多能工)
※キーワード：
一人の職人が同時並行で「塗装」と「防水」を実施ができれば、工事期間を短縮できる。
自社職人だけでなく、提携している外注の職人さんにも教育をほどこしている。
⇒ ブログを書いていてもう一つ
Ｃ．『管理組合自身でも、工事の中身である工事期間、品質を知る』
プラス『適切な工事を実施するための正確な劣化診断も知る』ことが非常に大事であることを
痛感しましたね。＜しなくてもいい工事を実施しないことを判断することは費用節減につながります！＞
近いうちに上記のテーマを、この本より素因数分解を致したく。
東京では、港区元赤坂1-1-7オリエント赤坂ビル11階に事務所があるのですね。
◇締めです。
ペンギンノイズさん ２０代半ば～後半(２０～２５年くらい前)、良く聞きました曲。
『足跡を残すために』倍近く生きていますが、基本 余り何も変わっていない＝(イコール)
成長していない証(あかし)＜悪くもあり、良くもあり＞
Ｗａｌｒｕｓ(ウォルラス：和訳では水生生物のセイウチとのこと)さん
「愛」とか「光」とかキリスト教の讃美歌みたいな感覚なのでしょうか。
中心人物 ボーカル、ギターの田中暁知(アキトモ)さん ディープですけど、人によっては癒し系の
曲を作ります。
今回の日本のアーティストさんの引用のネタ元のＵＲＬ
＜乱雑な引用を多発にて恐縮です。（引用多過ぎ、大杉勝男さんのホームラン疑惑のような打球では
なくブログです。)＞
☆『 皆様のより良い中古不動産売買のお取次ぎができることを 楽しみにお待ちしております。』
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