不動産調査の流れとやり方を徹底解説②

現地調査

不動産を購入する際には、物件の調査が欠かせません。しかし、不動産調査には、どのような流れがあるのか、どのような点に注意すべきか、一般の方にはわかりにくいという問題があります。そこで、本記事では、「不動産調査の流れとやり方を徹底解説」というテーマで、一般読者向けに、物件調査の流れや注意点などを解説していきます。

不動産調査の第二歩は、現地調査です。現地調査とは、実際に物件のある場所に行って、物件や周辺の状況を目で見たり、聞き込みをしたりすることです。現地調査によって、物件の特徴や問題点、価値や利用可能性などを把握することができます。また、現地調査には、敷地調査、建物調査、道路調査、周辺環境調査などが含まれます。

１．敷地調査

1-1. 敷地調査とは

敷地調査とは、建築物を建てる前に、敷地の状況や条件を調べることです。敷地調査を行うことで、建築物の設計や工事に必要な情報を得ることができます。敷地調査は、建築士や測量士などの専門家に依頼することが一般的です。

1-2. 敷地調査の内容

敷地調査では、以下のような内容を調べます。

敷地の形状
敷地の形や大きさを測定します。敷地の形状は、建築物の配置やデザインに影響します。
敷地の面積
敷地の面積を計算します。敷地の面積は、建築物の規模や容積率に影響します。
敷地の高低差
敷地の高さや傾斜を測定します。敷地の高低差は、建築物の基礎や階段に影響します。
敷地の方位
敷地の北向きや南向きなどを測定します。敷地の方位は、建築物の日照や風通しに影響します。
敷地の地盤
敷地の土質や硬さを測定します。敷地の地盤は、建築物の耐震性や安定性に影響します。
敷地の地質
敷地の岩石や土層などを測定します。敷地の地質は、建築物の基礎工事や排水工事に影響します。
敷地の水位・水質
敷地内や周辺にある水源や水路などを測定します。敷地の水位・水質は、建築物の防水工事や給排水工事に影響します。
敷地の植生・動物
敷地内や周辺にある植物や動物などを調査します。敷地の植生・動物は、建築物の景観や環境に影響します。
敷地の法令制限
敷地に適用される都市計画法や建築基準法などの法律を調査します。敷地の法令制限は、建築物の用途や規模、形状に制限を与えます。
敷地の接道要件
敷地が接する道路の幅員や種類などを調査します。敷地の接道要件は、建築物の設置場所や出入り口に制限を与えます。

1-3. 敷地調査の方法

敷地調査では、以下のような方法で行います。

測量
敷地の形状や面積、高低差、方位などを測定する方法です。測量には、測量機器や測量図などを使用します。
地質調査
敷地の地盤や地質を測定する方法です。地質調査には、ボーリングや掘削などを行います。
水文調査
敷地の水位や水質を測定する方法です。水文調査には、水位計や水質分析器などを使用します。
生態調査
敷地の植生や動物を調査する方法です。生態調査には、観察や写真撮影などを行います。
資料調査
敷地の法令制限や接道要件を調査する方法です。資料調査には、登記簿謄本や都市計画図などを参照します。

２．建物調査

2-1. 建物調査とは

建物調査とは、建築物を建てる前に、建物の状況や条件を調べることです。建物調査を行うことで、建物の設計や工事に必要な情報を得ることができます。建物調査は、建築士や検査機関などの専門家に依頼することが一般的です。

2-2. 建物調査の内容

建物調査では、以下のような内容を調べます。

建物の構造
建物の骨組みや基礎などを測定します。建物の構造は、建物の強度や耐震性に影響します。
建物の設備
建物の水道や電気、空調などを測定します。建物の設備は、建物の快適性や機能性に影響します。
建物の安全性
建物の防火や防災、防犯などを測定します。建物の安全性は、建物の危険性や被害防止に影響します。
建物の耐久性
建物の劣化や老朽化などを測定します。建物の耐久性は、建物の寿命やメンテナンスに影響します。
建物の環境負荷
建物が環境に与える影響を測定します。例えば、CO2排出量や廃棄物発生量などです。建物の環境負荷は、建物の環境保護や省エネに影響します。
建物のエネルギー消費
建物が消費するエネルギー量を測定します。例えば、電力消費量や熱消費量などです。建物のエネルギー消費は、建物の経済性やエネルギー効率に影響します。
建物の法令適合
建物が建築基準法や消防法などの法律に適合しているかどうかを調査します。建物の法令適合は、建物の合法性や安全性に影響します。
建物の保証・保険
建物に対する保証や保険の有無や内容を調査します。例えば、建築確認済証や構造計算書などの保証書類や、火災保険や地震保険などの保険契約などです。建物の保証・保険は、建物の信頼性や安心感に影響します。

2-3. 建物調査の方法

建物調査では、以下のような方法で行います。

視察
建物の外観や内装を目視で確認する方法です。視察には、写真撮影やメモ作成などを行います。
測定
建物の構造や設備などを測定器で数値化する方法です。測定には、レーザー距離計や湿度計などを使用します。
検査
建物の安全性や耐久性などを検査機関で試験する方法です。検査には、非破壊検査や破壊検査などを行います。
分析
建物の環境負荷やエネルギー消費などを分析機器で計算する方法です。分析には、シミュレーションソフトや計算表などを使用します。
資料調査
建物の法令適合や保証・保険などを資料から確認する方法です。資料調査には、設計図や工事記録などを参照します。

３．周辺環境調査

3-1. 周辺環境調査とは

周辺環境調査とは、建築物を建てる前に、建物の周辺の状況や条件を調べることです。周辺環境調査を行うことで、建物の設計や工事に必要な情報を得ることができます。周辺環境調査は、建築士や地域住民などの関係者に協力してもらうことが一般的です。

3-2. 周辺環境調査の内容

周辺環境調査では、以下のような内容を調べます。

周辺の自然環境
建物の周辺にある山や川、海などを調査します。周辺の自然環境は、建物の気候や風土に影響します。
周辺の社会環境
建物の周辺にある道路や鉄道、商業施設などを調査します。周辺の社会環境は、建物の交通や生活に影響します。
周辺の景観
建物の周辺にある景色や風景などを調査します。周辺の景観は、建物の外観や内装に影響します。
周辺の文化
建物の周辺にある歴史や伝統、風俗などを調査します。周辺の文化は、建物の機能や意匠に影響します。
周辺の問題点・改善点
建物の周辺にある騒音や臭気、汚染などを調査します。周辺の問題点・改善点は、建物の環境負荷や環境改善に影響します。

3-3. 周辺環境調査の方法

周辺環境調査では、以下のような方法で行います。

視察
建物の周辺を目視で確認する方法です。視察には、写真撮影やメモ作成などを行います。
調査
建物の周辺の自然環境や社会環境などを測定器で数値化する方法です。調査には、気象計や騒音計などを使用します。
評価
建物の周辺の景観や文化などを検査機関で評価する方法です。評価には、景観評価法や文化財調査法などを使用します。
資料調査
建物の周辺の問題点や改善点などを資料から確認する方法です。資料調査には、地図や統計資料などを参照します。
協議
建物の周辺の関係者と意見交換する方法です。協議には、住民会や自治体などと連絡や打ち合わせを行います。

まとめ

不動産調査の第二歩は、現地調査です。現地調査とは、物件のある場所に行って、物件や周辺の状況を目で見たり、聞き込みをしたりすることです。敷地調査では、土地の境界や寸法、前面道路の幅員や舗装状況などを確認します。建物調査では、建物の間取りや構造、設備などを詳しくチェッします。建物の劣化や損耗状態も確認します。現地調査によって、物件の特徴や問題点、価値や利用可能性などを把握することができます。

【お知らせ】

令和6年4月1日から相続により（遺言による場合を含みます）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととされ、正当な理由がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。