日本の不動産投資を勉強していた時期があります。
そして、
日本に不動産を持つことが、長いスパンでみた資産形成にならないと思いました。
なぜそう思ったか？？
今回から、
それについて書いていきたいと思います。
大きな理由の一つは、日本の人口減少の問題です。
▼日本は既に人口が減っている
日本の人口は既に減少を開始しています。
そして既に世帯数に比べて住宅数が大きく上回り、住む家が余っています。
全国平均の空家率は、１３～１４％まで上昇しています。
全国の持ち家比率は６割弱であり、更に増加傾向にあります。
賃貸のマーケットは残りの約４割の奪い合いとなっています。
▼それでも住宅は供給される
家は既に余っているにも関わらず、新規の住宅は次々に市場に出てきます。
日本では多くの不動産関係、開発会社が上場しています。
上場企業は業績を向上させ、会社の価値をあげ株価を上昇させる必要があります。
開発会社、デベロッパーは新規物件を販売しなければ会社が成り立ちません。。
そして、
その為には、たとえ余っているとわかっていても、次々に物件を販売し、
利益を稼ぎ続けなければいけません。
▼人口の減少により、収支が合わなくなる
日本の人口は、既に減少しています。
２０４６年には１億人を割り、
２１００年には今の人口の３分の１。。
およそ４，５００万人ほどまで減少することが予想されています。
人口減少は、単に家が余るだけではありません。
労働人口の減少は、産業の衰退を招きます。
産業の衰退は雇用の減少を招きます。
そして所得の減少も招きます。
そして大きくのしかかること。
年を追うごとの日本の費用の増大化です。
・社会保障費用
・年金費用
・介護費用
高齢化社会が進む中、様々なコストが日本に襲い掛かります。
税収が減っていく中でコストはどんどん増えています。
サラリーマンを１０年近くやっていると、
日本の様々なコストがどんどん増大していることを身をもって感じます。
そんな様々な悪い仕組みの中でも市場には次々と物件が供給されます。
新しい住宅、マンション、アパートができれば、
・築年数が古い
・利便性の悪い
・狭い
結果的には魅力の低い物件は、家賃を下げて貸出するしか方法がなくなります。
そしてその結果、
当初の見込んだような収支計算が成り立たなくなると思います。
貸したくても借り手がつかない。
値段を下げても借り手がいない。
返済も思っているようには進まなくなると思います。
そうなると、
ローン地獄が始まります。
日本で不動産投資を行った場合、
今は収支が計算できても、この先必ず後悔する時が来ると感じました。