再建築不可物件のリフォーム：何が可能で、どこまでできるのか？
再建築不可物件は、建築基準法の要件に違反しているため、新たに建築することができない土地や建物を指します。具体的には、接道義務を満たしていない、あるいは市街化調整区域に位置しているなどの理由で再建築不可となります。このような物件は建て替えができないため、リフォームに関して特別な注意が必要です。
再建築不可物件がリフォーム可能な範囲
再建築不可物件は、新たに建築確認申請を受けることができないため、増築や改築ができません。しかし、既存の構造を維持した範囲での大規模な修繕や模様替えは可能です。建築基準法では、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）の半分を超えるような改築や増築はできませんが、現存する構造を活かしたリフォームであれば可能です。
再建築不可物件のフルリフォームができる理由
再建築不可物件でも、木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物であれば、建築確認申請が不要とされています。この例外規定により、主要構造部を変えずに大規模な修繕や模様替えは可能です。しかし、建物の構造を根本的に変えずにリフォームすることが重要です。
再建築不可物件のリフォームに関する注意点
再建築不可物件は、構造の変更や増築ができないため、リフォームには慎重な計画と経験豊富な専門家のアドバイスが不可欠です。また、再建築不可物件は築年数が古いことが多く、耐震性や耐火性に問題がある可能性があります。したがって、リフォームを計画する際は、これらの点を考慮して耐震補強や防火対策を行うことが必要です。
2025年の建築基準法改正の影響
2025年には建築基準法が改正され、2階建て以下かつ200平方メートル以下の建築物でも、大規模修繕・大規模模様替えには建築確認申請が必要となる予定です。この改正により、再建築不可物件での大規模リフォームはさらに制約を受ける可能性があり、事前に法規制やリフォームの可否を確認することが重要です。
まとめ
再建築不可物件のリフォームは、可能な範囲と制約を理解した上で進めることが重要です。既存構造を大きく変更しない範囲での修繕や模様替えは可能ですが、増築や改築はできません。リフォームを検討する際は、専門家のアドバイスを得て、耐震補強や防火対策を含めた計画を立てましょう。2025年の建築基準法改正による影響も考慮し、法的要件を満たすリフォームを心がけてください。
荒谷竜太