お疲れ様です♪
華麗に建築業界に転職を遂げました酸欠とぉ～ちゃんです。
今日は
『迂闊に手を出しちゃいけない賃貸オーナー様業』
の話題でblogさせていただきます。(建設営業している私が言うのも何なのですが、、、)
リアルなオーナー様業を綴っていきます。疲れる内容ですので読む方は心して読んで下さい。
さて、建物賃貸オーナー業、働かないで家賃が入ってくる・今住んでるアパートは家賃7万円で12部屋あるし、月84万円がオーナーの手取りになるの？？
働かないでお金が入ってくるなんて夢のようですね。
月々84万円 入ってきたら、何に使おう？
夢を膨らますと良い事ばかりです。
では実際にはどうなのでしょう？
賃貸オーナー様業あらため、賃貸事業をしようと思いますと実際にはいくつかのリスクがあります。
先に箇条書きしますと、
○空室リスク
○家賃滞納者に対する督促費用
○設備が故障した時の修繕費用
○アパートローンの支払い
○毎年くる固定資産税と都市計画税(人によっては100万単位の費用です)
○退去者が出た時のクリーニング費用(オーナー負担分)
○家賃収入による所得税
○募集して決まった際の不動産会社に支払う成功報酬手数料
○管理会社に任せるなら、管理会社に支払う管理費(賃料等月額費用の5％+消費税)
○賃料交渉や更新時の賃料交渉
○入居者クレーム対応
○火災保険費用
○家賃滞納から裁判に発展した際の裁判費用
○入居者間トラブル対応
○難しい対応を迫られた時の精神的苦痛
○様々な段取りを頭も使って対応する労力
○法律を振りかざして文句を言う入居者
○不動産会社選び
○年々下がっていく家賃
○10年 20年経った時の 外壁等大型修繕
○その他 全ての段取りにお金と労力が必要になります。
○ローン支払いが出来ないほど 空室を抱える時もあります。その時に頼りになる不動産会社がいるかどうか。
○トラブルを起こす入居者を入れてしまった
などなど。
正直 賃貸業をしていて、オーナー様はキチンと利益が出ているのだろうか。何の為にオーナー業をしていらっしゃるのだろう？と何年も考えていました。
リアルなところ、
満室時の家賃収入の6～8割が アパートローンの支払いと固定資産税の支払いです。
(フルローンを組むのは、良くない１面もあるかも知れませんが、株やFXなどの他の投資と違って自己資金が少なくて始められるのが不動産投資のメリットです。
少ない自己投資額で充分な利益をうめるのであれば、フルローンも良いと思います。)
そして、現在空室率は、言い直して入居率は平均して6割から7割の入居率になっていると言われています。
その状況でプラスが出ますでしょうか。
知り合い又は身内に大工さんまたは不動産さん・建設会社がいます。安く出来るからと言って ある日 あなたは完成した新築アパートのオーナーになるとします。
先程の例をいれると 12部屋のアパートオーナーとして、あなたがする行動は何が必要でしょう。
アパートローンの支払いはスタートします。新築とは言え、12部屋の空室を抱えたまま、月々50～70万円の返済のスタートです。
あなたが何もしないでも 勝手に不動産会社が動いてくれるわけではありません。
最初に何をしましょうか？
さて、重複しますが、色々なオーナーのリスクと色んな段取りを記載していきます。
まず空室を埋めるために不動産会社に募集の依頼をしないといけないと考えるはずです。
そしたら どの不動産会社が信頼出来るでしょう？ 地元の駅前の不動産屋さんでしょうか。またはCMでよく見るア○マンショップやエ○ブル・東○リバブルに任せれば安心でしょうか。
その不動産屋さんに募集依頼をすると費用はいくら掛かるでしょう。
通常、入居者が決まって契約締結すると賃料の1ヶ月分を不動産会社へ成功報酬として支払うのが一般的です。
そして ご自身で入居後の管理は出来ますか？
管理とは具体的に何をすれば良いでしょう？掃除に 家賃滞納の催促、家賃の振り込みの確認・設備の不具合で入居者からの連絡対応・水が出ません、、、
さて、どこに電話しますか？
費用はだれが負担する？
業者が来る段取りはどのようにするのが正解でしょう？
しかも入居者は入居間もないのにこんななら不安で退去したいから 契約金を返してと言いたい放題。。。
その対応の正解はなに？
それを踏まえると不動産会社へ管理をお願いすると良いのですが 費用はいくら掛かるか と言いますと、
通常 家賃の5％+消費税が相場です。
信頼出来る不動産屋さんに管理を依頼する事を決めた貴方は不動産屋さんから 断られます。
契約したお部屋は管理できない。
保証会社を付けるなど、募集の時から管理が決まっていないと受けれなくなる場合があります。
管理会社も決まり、やっと数ヶ月経って満室になりました。
しばらくすると不動産屋さんから、事あるごとに電話が掛かってきます。
貸主はあくまであなたで管理会社には何かあった時の決定権がなく、あなたに判断を仰ぎます。
入居者が出る事になったら、クリーニング費用の見積もりは これで良いか、いくら手出しがあるか、立ち会いは自分でするか、誰がいつするか、入居者の残置物や郵便物はどうするのか。
出費としてはクリーニング費用です。
そして入居者が居ないと家賃が入って来ません。そして毎月同額のアパートローン支払いがあります。
次の募集の賃料等条件を決めてほしいと不動産屋さんから連絡があります。
募集をして数ヶ月決まらず、不動産屋さんから連絡があります。「他のお部屋からも退去の連絡がありました。本日付けで解約予告を応じて良いですか？ それと○○○号室の○○さん家賃滞納してるようですが、
まず電話してみます。」等。
極端な話ではなく、一般的なオーナー様にとったら、「そんなの日常茶飯事よ」のコメントが聞こえて来そうです。
そして手元に届く、固定資産税と都市計画税の納付書。。。
良く不動産投資で失敗した、、、なんて言葉を聞きますが こんな状況が関係しています。
募集する不動産会社側からみても、以前に募集している部屋が決まらず、決まる時と同色ない業務をしても決まらず「オタクは良いかも知れないけど、こっちはローンを支払ってんだよ。何
とかしてくれ。」と怒りの電話を頂いた事もあります。ごもっともなご意見で工夫するもご縁がないなどもございます。
そんなリアルなオーナー様業の想像が出来ますでしょうか？
募集をする側からですと、すぐに決まるオーナー様からは感謝され、決まらないオーナー様からは苦情の連絡を受けるのです。
オーナー様業にどのような印象を持ちましたでしょうか。
そしたら、サブリースなんていかがでしょう？
次はサブリースのお題でblogします。
申し訳ございません、リアルな話題で読んでるだけで疲れましたでしょうか。
只々、普通の話題です。
リフォーム費用も10年20年経つと外壁工事などの連絡も不動産屋さんから入ってきます。
一般的に言われる気楽なオーナー様業、やりたくなりましたでしょうか。。。
迂闊に手を出しちゃいけないオーナー様業、このような話題も踏まえて 不労所得の夢を描いてください。
ではでは、皆様方に素晴らしい明日が訪れますように♪(* ^ー゜)ノ
華麗に建築業界に転職を遂げました酸欠とぉ～ちゃんです。
今日は
『迂闊に手を出しちゃいけない賃貸オーナー様業』
の話題でblogさせていただきます。(建設営業している私が言うのも何なのですが、、、)
リアルなオーナー様業を綴っていきます。疲れる内容ですので読む方は心して読んで下さい。
さて、建物賃貸オーナー業、働かないで家賃が入ってくる・今住んでるアパートは家賃7万円で12部屋あるし、月84万円がオーナーの手取りになるの？？
働かないでお金が入ってくるなんて夢のようですね。
月々84万円 入ってきたら、何に使おう？
夢を膨らますと良い事ばかりです。
では実際にはどうなのでしょう？
賃貸オーナー様業あらため、賃貸事業をしようと思いますと実際にはいくつかのリスクがあります。
先に箇条書きしますと、
○空室リスク
○家賃滞納者に対する督促費用
○設備が故障した時の修繕費用
○アパートローンの支払い
○毎年くる固定資産税と都市計画税(人によっては100万単位の費用です)
○退去者が出た時のクリーニング費用(オーナー負担分)
○家賃収入による所得税
○募集して決まった際の不動産会社に支払う成功報酬手数料
○管理会社に任せるなら、管理会社に支払う管理費(賃料等月額費用の5％+消費税)
○賃料交渉や更新時の賃料交渉
○入居者クレーム対応
○火災保険費用
○家賃滞納から裁判に発展した際の裁判費用
○入居者間トラブル対応
○難しい対応を迫られた時の精神的苦痛
○様々な段取りを頭も使って対応する労力
○法律を振りかざして文句を言う入居者
○不動産会社選び
○年々下がっていく家賃
○10年 20年経った時の 外壁等大型修繕
○その他 全ての段取りにお金と労力が必要になります。
○ローン支払いが出来ないほど 空室を抱える時もあります。その時に頼りになる不動産会社がいるかどうか。
○トラブルを起こす入居者を入れてしまった
などなど。
正直 賃貸業をしていて、オーナー様はキチンと利益が出ているのだろうか。何の為にオーナー業をしていらっしゃるのだろう？と何年も考えていました。
リアルなところ、
満室時の家賃収入の6～8割が アパートローンの支払いと固定資産税の支払いです。
(フルローンを組むのは、良くない１面もあるかも知れませんが、株やFXなどの他の投資と違って自己資金が少なくて始められるのが不動産投資のメリットです。
少ない自己投資額で充分な利益をうめるのであれば、フルローンも良いと思います。)
そして、現在空室率は、言い直して入居率は平均して6割から7割の入居率になっていると言われています。
その状況でプラスが出ますでしょうか。
知り合い又は身内に大工さんまたは不動産さん・建設会社がいます。安く出来るからと言って ある日 あなたは完成した新築アパートのオーナーになるとします。
先程の例をいれると 12部屋のアパートオーナーとして、あなたがする行動は何が必要でしょう。
アパートローンの支払いはスタートします。新築とは言え、12部屋の空室を抱えたまま、月々50～70万円の返済のスタートです。
あなたが何もしないでも 勝手に不動産会社が動いてくれるわけではありません。
最初に何をしましょうか？
さて、重複しますが、色々なオーナーのリスクと色んな段取りを記載していきます。
まず空室を埋めるために不動産会社に募集の依頼をしないといけないと考えるはずです。
そしたら どの不動産会社が信頼出来るでしょう？ 地元の駅前の不動産屋さんでしょうか。またはCMでよく見るア○マンショップやエ○ブル・東○リバブルに任せれば安心でしょうか。
その不動産屋さんに募集依頼をすると費用はいくら掛かるでしょう。
通常、入居者が決まって契約締結すると賃料の1ヶ月分を不動産会社へ成功報酬として支払うのが一般的です。
そして ご自身で入居後の管理は出来ますか？
管理とは具体的に何をすれば良いでしょう？掃除に 家賃滞納の催促、家賃の振り込みの確認・設備の不具合で入居者からの連絡対応・水が出ません、、、
さて、どこに電話しますか？
費用はだれが負担する？
業者が来る段取りはどのようにするのが正解でしょう？
しかも入居者は入居間もないのにこんななら不安で退去したいから 契約金を返してと言いたい放題。。。
その対応の正解はなに？
それを踏まえると不動産会社へ管理をお願いすると良いのですが 費用はいくら掛かるか と言いますと、
通常 家賃の5％+消費税が相場です。
信頼出来る不動産屋さんに管理を依頼する事を決めた貴方は不動産屋さんから 断られます。
契約したお部屋は管理できない。
保証会社を付けるなど、募集の時から管理が決まっていないと受けれなくなる場合があります。
管理会社も決まり、やっと数ヶ月経って満室になりました。
しばらくすると不動産屋さんから、事あるごとに電話が掛かってきます。
貸主はあくまであなたで管理会社には何かあった時の決定権がなく、あなたに判断を仰ぎます。
入居者が出る事になったら、クリーニング費用の見積もりは これで良いか、いくら手出しがあるか、立ち会いは自分でするか、誰がいつするか、入居者の残置物や郵便物はどうするのか。
出費としてはクリーニング費用です。
そして入居者が居ないと家賃が入って来ません。そして毎月同額のアパートローン支払いがあります。
次の募集の賃料等条件を決めてほしいと不動産屋さんから連絡があります。
募集をして数ヶ月決まらず、不動産屋さんから連絡があります。「他のお部屋からも退去の連絡がありました。本日付けで解約予告を応じて良いですか？ それと○○○号室の○○さん家賃滞納してるようですが、
まず電話してみます。」等。
極端な話ではなく、一般的なオーナー様にとったら、「そんなの日常茶飯事よ」のコメントが聞こえて来そうです。
そして手元に届く、固定資産税と都市計画税の納付書。。。
良く不動産投資で失敗した、、、なんて言葉を聞きますが こんな状況が関係しています。
募集する不動産会社側からみても、以前に募集している部屋が決まらず、決まる時と同色ない業務をしても決まらず「オタクは良いかも知れないけど、こっちはローンを支払ってんだよ。何
とかしてくれ。」と怒りの電話を頂いた事もあります。ごもっともなご意見で工夫するもご縁がないなどもございます。
そんなリアルなオーナー様業の想像が出来ますでしょうか？
募集をする側からですと、すぐに決まるオーナー様からは感謝され、決まらないオーナー様からは苦情の連絡を受けるのです。
オーナー様業にどのような印象を持ちましたでしょうか。
そしたら、サブリースなんていかがでしょう？
次はサブリースのお題でblogします。
申し訳ございません、リアルな話題で読んでるだけで疲れましたでしょうか。
只々、普通の話題です。
リフォーム費用も10年20年経つと外壁工事などの連絡も不動産屋さんから入ってきます。
一般的に言われる気楽なオーナー様業、やりたくなりましたでしょうか。。。
迂闊に手を出しちゃいけないオーナー様業、このような話題も踏まえて 不労所得の夢を描いてください。
ではでは、皆様方に素晴らしい明日が訪れますように♪(* ^ー゜)ノ