トクヒロです。
第５章の論点ですな。
第５章の論点は、
【対象不動産の確定、価格時点の確定、価格又は賃料の確定】
という確定３兄弟なのです。そう３方向から確定させていくわけです。
おっと、ここでも３方式の原則なんだっていうね、そういうこと！
なぜ、確定３兄弟が必要なのかですねー！
簡単なんだー、第１章の不動産の特徴のところに書いているんだっていうね、お話！
不動産って、自然的特性と人文的特性があったよねー！
だから、個別性もあり用途の多様性もあるんだっていうね。
ということは、とちの利用の仕方は、
農村的・都市的土地利用等の多面的であり
権利の併存・用途の併存等の多元的だから、
土地の利用の仕方も、両者の相関関係によって種種のものが認められるんですよー！
だから、確定３兄弟が必要なんだっていうこと。
まず、対象不動産の確定は、
物的確定、権利の確定をしてね。
そして、書面等の確定だけでは、最終的確定にはならず、
きちんと確認作業をして、はじめて、最終的な確定に至れるんですよー！
第２に、対象確定条件なんだ。
これは、要するに、評価上の条件をつけけるんだ！
なんで、条件をつけるのかんなー、そういえ報告書にも、鑑定評価の条件を記載しなければならない
絶対的記載事項だったよねー！
だって、原則は、現状を評価するのが筋というものでしょう。
例外的に条件を認めるということは、原則に欠陥があるということなんだよねー！
原則→現状で評価して
例外の必要性→でもそれでは、多様な不動産取引の実態に対応できないし
社会的ニーズにこたえることもできないよね
まあ、クライアントあっての鑑定士でもありますから。
例外→対象確定条件、想定上の条件をつけるんだよねー！
例外の許容性→実現性・合法性があり、関係当事者及び第三者の利益を害さないこと
こういうロジックで、条件設定という例外は認められているんだっていうおはなし！
そして、対象確定条件の種類は
①普通鑑定評価
②独立鑑定評価
③部分鑑定評価
④併合・分割鑑定評価
というのがありますよー！
①③は現況を所与として鑑定評価を行うんだ
②④は、想定して、鑑定評価を行うから、慎重に評価をしなくてはいけないんだ！
要するに、クライアントはそういう条件で依頼しているからいいけど、
その評価書を見るのは、クライアントだけではなく、
関係当事者や第三者もみるわけでございます。
だから、その方達の利益に重大な影響を及ぼす場合は、
独立鑑定評価をすべきではないんだっていうこと。
そして、条件に妥当性が無いときは
①条件を変えてもらう
↓（条件変更に従ってもらえないとき）
②依頼を拒絶する
ということなんだよねー！
最後に、想定上の条件だよねー！
これも、対象確定条件と一緒で条件をつけるんだよねー！
対象確定条件は４つだったけど、これは、その４つ以外で自由につけれる条件なんだ。
あれーこれって民法と一緒だよねー
対象確定条件＝物権
想定上の条件＝債権
一緒じゃーん！
鑑定士試験は全部つながっているんだねー！
近隣に嫌悪施設がないものとして
セットバックがないものとして
具体的にはこんなところですよー！
あとは、設定する際には、上記でも話したけど
許容範囲をしっかりと守ってねー！
以上でした。おしまい。
1次試験でお困りの方、
下記のアドレスをどうぞ
http://page9.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/k52717084
ちなみに、私は去年の一次試験は
行政法規：７７．５点
鑑定理論：６７．５点
合計：１４５点でした。
高得点のポイント【本質から理解すること】