トクヒロです。
今日は、手順の一つ試算価格の調整についてお話します。
試算価格、まあ、要するに三手法から導かれる価格ですよー！
原価法→積算価格
取引法→比準価格
収益法→収益価格
とね、この３つの価格を調整するという簡単なこと！
やっぱりここでも、３方式の原則なんだよねー！
対象不動産の価格は、３つの方向から責めなくちゃいけねーんだっていう
こと。
３方式から、導くことは、本当にバランスがいいんだね。
余談ですが、アクセサリーを作りに行った時、そこの店長が、
占いをやっていまして、こういう占いも３つの方向から、その
目的迫ることが前提としてあるんですと、
ピラミッドがいいお手本ですな！
まあ、余談はおいておきまして、
三手法の前提となるのが、三手法に影響を与える、
【価格の三要素】【価格の三面性】なんですよー！
市場参加者は、これを考慮して、意思決定をするんですよー！
①【その財にどれほどの費用が投じられたの？】
②【その財は市場でどれぐらいの価格で取引されているの？】
③【その財は、どれだけの収益を生むの？】
【費用性・市場性・収益性】ですな。
でも、需要者が不動産をこの値段だったらＯＫよみたいな判断を
するときは、上記三つの観点からするものでしょう！
不動産仲介をしている僕からすると、
住居系は【市場性】が重視されますなー。
商業系は【収益性】が重視されますなー。
僕たち、仲介業者は、大抵は取引事例を使って価格を算定します。
【市場性】を考慮して【取引事例比較法】を適用するわけですな。
そして、賃貸マンションの家賃を決める時も、
その周辺の、賃貸借等の事例を考慮して決定します。
【市場性】を考慮して【賃貸事例比較法】を適用するわけですな。
【収益事例】なんかも使うときがありますよー！
やっぱり、なんといっても、一番お客さんに説得力があるのは
事例なんですわな！←仲介業者の話、鑑定評価はそうではありません。
でも、なんで調整する必要があるのかなー？
試算価格は、３つとも同じ価格じゃないのー？
まっ、確かに理論上は同価格になるのですが、
現実は、異なることが多いんですよー！
上記でも言ったけど、
住居系は【市場性】が重視されますなー。
商業系は【収益性】が重視されますなー。
この観点から、
住居系で、収益還元法を適用しても、収益事例があまりないのに
正確な、試算価格なんてでてこないと思うんだよねー！
収益価格よりも、比準価格・積算価格を重視、関連づけて
収益価格を比較考量するということになるんだよねー！
僕の住む街は、田舎なので、地価下落がすごいんですよねー！
特に商業地が！
その商業地内にある、商業ビルなんかの査定なら、
積算価格と収益価格に乖離が生じるでしょう！
バブルのいいころに、建てられた商業ビルの積算価格は高いよねー、
でも、収益は人口減少により下がってるという、減少が比例していない
んだよねー！、
積算価格は、遅効性があるんだよねー！
遅行性といえば、賃料も価格に比べて遅行性があったよねー！
だから、積算価格は重視すべきじゃなく収益価格重視なんだよねー！
こういう風に考えるとそれは、ずれるはずだわ！
そして、調整なんだよねー！
①【再吟味】
②【説得力に係る判断】
この順序でするんですと！
①は形式的な要件だったよねー、
②は実質的な要件だったよねー、
そうだわ、鑑定評価に客観性と合理性を持たせるためには、
形式的要件である、一定の秩序的な手順を踏み
実質的要件である、鑑定士の能力がいるんだったよねー！
この２要件が揃って、初めて、客観性と合理性があったんだよねー！
①手順の再吟味
②鑑定士の能力を使って、重み付けをする
まさしく、価格決定の最後の調整ということですな。
そして、再吟味の効用は、試算価格の精度と信頼性を向上させる
ことですと。
そして、留意事項の重要な一つに
【各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性】
というのがあるんですと。
求めた、試算価格に対する価格形成要因の取り扱いが間違っていないか
どうか検証するんですと。
例えば、近隣に新しい商業ビルができた場合だよね！
原価法では、機能的減価要因に
取引法では、地域要因比較の際に
収益法では、総収益減少の要因として
きちんと反映されているかどうかを検証するんですと！
ということで、試算価格の調整のお話でした。
おしまい。
1次試験でお困りの方、
下記のアドレスをどうぞ
http://page9.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/k52717084
ちなみに、私は去年の一次試験は
行政法規：７７．５点
鑑定理論：６７．５点
合計：１４５点でした。
高得点のポイント【本質から理解すること】