トクヒロです。
今日は、またまた、特定価格について書きたいと思います。
それも、特定価格で求めなければならない具体例の一つ
【投資家に示すための投資採算価値を表す価格】
について書きたいとおもいます。
やっぱり、特定価格でもとめなければいけないので、
【市場参加者の合理性】
【取引形態の合理性】
【相当の市場公開期間】
という正常価格の前提となる条件を満たしていないんだよねー！
なぜなら、
まず、目的が違うんだよねー！
【投資家に示すための】
だから、投資家が指標とするんだよねー！
投資採算価値を求めるわけだから、
現在の、対象不動産の運用状況を所与としなくちゃいけないんだわー、
これ！
ということは、必ずしも【最有効使用】ではないということだね！
【市場参加者の合理性】の一つ
【対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと】
これを満たしてないよねー、ということは、ブー！
正常価格としては、求められません！
正常価格の要件は、厳しいねー！
一つでも、満たしてなければアウトー！みたいな。
評価手法も、ＤＣＦ法に基づく試算価格を標準とするんだって、
なんでだろう？何でだろう？なんでだなんだなろー？
今回は、投資家に示すためだから、勿論、収益価格が標準になることは
自明の理なんだけど、直接還元法ではなくＤＣＦ法か？
ＤＣＦ法は、試算価格が導かれる過程の説明力が優れているんだよねー
毎年毎年明示するし、売却した場合の復帰価格も明示するし、なかなか
優れた手法ですわな。
やっぱり投資家は、全体的な収益だけじゃなく、毎年毎年の収益も
知りたいもんねー！
ただ、いつ売却するかわからないのに、復帰価格が明示できるというのは
不思議な感じです！
本当に正しいのかな、その復帰価格は？懐疑的でございます。
地価の変動は著しいのに、まだ、何年後に売るとわかっていればまだしも
わからないのに、不思議だわ、これ！
ま、そういう意味でＤＣＦ法なんですよー！
ただ、収益価格自体のもつ説明力に関しては、
直接還元法もＤＣＦ法も優劣はありませんからねー！
そして、比準価格と積算価格を比較考量して特定価格を求めるんです。
近年、実務では、民間の依頼はこの手の評価が多いのかもしれません！
儲けどころですな！
おしまい
1次試験でお困りの方、
下記のアドレスをどうぞ
http://page9.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/k52717084
ちなみに、私は去年の一次試験は
行政法規：７７．５点
鑑定理論：６７．５点
合計：１４５点でした。
高得点のポイント【本質から理解すること】